MELASTI · ID RR-2504

Apartament SOLAN 2-sypialniowy, 69–79 m², koło plaży Melasti

SOLAN ma tylko siedem apartamentów 2-sypialniowych wśród swoich 27 lokali, pięć minut pieszo od Karma Beach w Ungasan. Każdy ma dwie łazienki i 69–79 m² bez tarasu, w cenie Rp 6,00 mld. Deweloper jest właścicielem działki w różowej strefie na HGB na 80 lat z przedłużeniami, a ukończenie ma nastąpić w IV kw. 2028.

Lokal w projekcie SOLAN by Rait Living Spaces · lokale w katalogu: 3

  • HGB · PT PMA
  • Przedsprzedaż
  • Działka w pełni opłacona
  • 2sypialnie
  • 2łazienki
  • 69–79 m²bez tarasu
  • HGBstrefa różowa
  • IV kw. 2028odbiór
  • 5 minspacer do Karma Beach

Nieruchomość

Co kupujesz

Dwie sypialnie to największy format w SOLAN. Plany dewelopera pokazują siedem takich lokali: A2/9, A2/10, A2/12 i A2/13 na drugim piętrze, plus A3/22, A3/23 i A3/27 na trzecim. Mają od 68,95 do 78,66 m² bez tarasu, z dwiema łazienkami. Skoro prezentacja podaje jedną cenę na typ, sprawdzamy metraż i cenę działka po działce.

Przez tarasowe baseny SOLAN biegnie 25-metrowy tor do pływania, a 27 apartamentów dzieli też restaurację i saunę z gorącym i zimnym zanurzeniem. Do tego siłownia, joga na dachu, biurka do coworkingu, zadaszony parking z magazynkami i całodobowa recepcja. Zarządzaniem zajmuje się Betterplace, a buduje PT Jejak Trikarya Perkasa. Rodziny i grupy znajomych biorą apartamenty 2-sypialniowe na tydzień na południowych plażach.

Nasz model dla tego lokalu: Rait zakłada Rp 4,27 mln za noc, a my używamy Rp 2 655 000, stawki rynkowej dla apartamentów 2-sypialniowych bez prywatnego basenu w południowym Uluwatu. Obłożenie bazowe to 65%, z 55% jako wariantem ostrożnym i 75% jako mocnym. Koszty bieżące pochłaniają 40% przychodu. Zostaje wtedy ok. Rp 378 mln rocznie w wariancie bazowym, 6,3% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – SOLAN · apartament 2BR: brutto i netto

Deweloper podaje 9,54%, 11,13% i 12,72% dla apartamentu 2-sypialniowego przy obłożeniu 60, 70 i 80%, według modelu finansowego Betterplace, który zakłada Rp 4,27 mln za noc i własny pogląd Rait na kurs walutowy. Niżej nasz model: Rp 2,66 mln za noc, po zarządzaniu, podatku, zużyciu i utrzymaniu.

Brutto 10,5%≈ Rp 630 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 2,7 mln za noc Netto 6,3%≈ Rp 378 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 15,9 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 630 mln10,5% ceny · Rp 2,7 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 113 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 63,0 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 75,6 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 378 mln6,3% ceny · okres zwrotu ≈ 15,9 lat
Scenariusze obłożenia: SOLAN · apartament 2BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 533 mlnRp 213 mlnRp 320 mln5,3%18,8 lat
65%bazowyRp 630 mlnRp 252 mlnRp 378 mln6,3%15,9 lat
75%optymistycznyRp 727 mlnRp 291 mlnRp 436 mln7,3%13,8 lat

Przy stawkach niższych niż w Uluwatu i sporej strefie mieszkalnej w pobliżu, 65% to nasz wariant bazowy dla apartamentu 2-sypialniowego.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 9,54%, 11,13% i 12,72% dla apartamentu 2-sypialniowego przy obłożeniu 60, 70 i 80%, według modelu finansowego Betterplace, który zakłada Rp 4,27 mln za noc i własny pogląd Rait na kurs walutowy. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 2,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Melasti to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Melasti: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
SOLAN · apartament 1BR: 7,5% netto przy obłożeniu 65%; SOLAN · Studio: 10,0% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Deweloper oferuje tę nieruchomość jako HGB, do potwierdzenia. Pełnej własności (Hak Milik) cudzoziemiec nie zapisze na siebie, dlatego kupuje się ją przez spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA), która dostaje prawo zabudowy (HGB). W tabeli widać każdy dokument i jego status.

Prawo i pozwolenia: SOLAN · apartament 2BR
Forma własnościHGB w rękach spółki dewelopera, struktura kupującego do potwierdzeniaCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdHGB na działce, 80 lat według deweloperaPoprosiliśmy o certyfikat HGB i mechanizm przeniesienia. Pozostały okres liczymy od odbioru.
Strefa (RDTR)Strefa turystyczna (różowa), według deweloperaStatus różowy pochodzi od dewelopera, a my sprawdzamy go z wypisem RDTR.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaProsimy o numer i kopię przed rezerwacją.
DeweloperRait Living Spaces · wykonawca PT Jejak Trikarya PerkasaSprawdzamy podmiot prawny, certyfikat gruntu i ukończone projekty wykonawcy.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem. Wiążemy wpłaty z etapami budowy, nie z kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórDo potwierdzenia · IV kw. 2028Specyfikacja mebli i AGD trafia do umowy jako załącznik.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla SOLAN · apartament 2BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – SOLAN · apartament 2BR

  1. Umowa notarialna30%, Rp 1,80 mld, po podpisaniu umowy notarialnej.
  2. Foundation30%, Rp 1,80 mld, po zakończeniu fundamentów.
  3. Structure30%, Rp 1,80 mld, po postawieniu konstrukcji nośnej.
  4. Odbiór10%, Rp 600 mln, przy ukończeniu i odbiorze kluczy.

Dla apartamentu 2-sypialniowego obowiązuje ten sam plan czterech kroków: trzy wpłaty po 30% wraz z postępem budowy do podpisania, fundamentów i konstrukcji, potem 10% przy kluczach. Każdą przesyłasz przez bank, a PPJB zapisuje warunki po naszej weryfikacji.

Położenie

Położenie: Melasti · Ungasan

Z apartamentów 2-sypialniowych SOLAN masz pięć minut pieszo do Karma Beach i krótki dojazd w dół do Melasti. Transfer z lotniska zajmuje ok. pół godziny.

SOLAN by Rait Living Spaces: wewnętrzne patio z basenem, wizualizacja
Ungasan · Badung · plaża Melasti
  • Plaża Karma≈ 5 min pieszo
  • Plaża Melastiblisko
  • Garuda Wisnu Kencana≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min

Rodziny lubią ten odcinek za spokojne plaże i kluby na klifie, a stawki za noc zostają poniżej Uluwatu. Skoro strefa mieszkalna jest powszechna wokół płaskowyżu, najpierw sprawdzamy RDTR.

Melasti · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 6bary
  • 3hotele
  • 2atrakcje
  • 2restauracje
  • 1spa
  • 1kawiarnie
  • 1plaże

Najbliższe miejsca

  • Villa Valeriahotel · 397 m
  • VELA Spaspa · 425 m
  • Waatu Restaurantrestauracja · 446 m
  • Karma Kandara Beachhotel · 517 m
  • Villa Nashahotel · 604 m
  • Pura Masukaatrakcja · 654 m
  • Sundays Beach Clubbar · 670 m
  • Sunday's beach clubbar · 775 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o SOLAN · apartament 2BR

Ile Rise Real Bali bierze za apartament 2-sypialniowy SOLAN?

Nic z Twojej strony. Cena katalogowa Rait, Rp 6,00 mld, trafia do umowy, a naszą prowizję płaci Rait. Przed jakąkolwiek wpłatą sprawdzamy HGB, działkę i pozwolenia na własny koszt. Nasza pisemna notatka wskazuje, co wciąż otwarte, więc rezerwujesz na faktach.

Czy mogę kupić apartament 2-sypialniowy z zagranicy?

Tak. Nasz doradca oprowadza Cię po planach SOLAN na Zoomie, a podpisujesz przez notariusza na Bali na podstawie pełnomocnictwa. Rait jest też otwarty na zamknięcie przez notariusza elektronicznego. Pieniądze przesyłasz w miarę kończenia etapów, a nasz inspektor sprawdza apartament 2-sypialniowy przy odbiorze w IV kw. 2028, odnotowując usterki na piśmie.

Skąd biorą się liczby stopy zwrotu dla apartamentu 2-sypialniowego?

Stawka, Rp 2,66 mln za noc, to dane AirROI dla okolicy Melasti skorygowane pod apartament 2-sypialniowy. Obłożenie opieramy na wynajmie z zarządzaniem, 65%, a 40% przychodu idzie na zarządzanie, podatek i zużycie. Liczba Rait, 9,5–12,7%, używa jego stawki i założenia kursu, co pokazujemy osobno. Nasza liczba pozostaje oceną.

Jaki tytuł prawny idzie z apartamentem SOLAN?

Rait kupił działkę SOLAN bezpośrednio i trzyma ją na HGB, w różowej strefie turystycznej Ungasan. Prezentacja podaje okres HGB na 80 lat. Dokumenty pokażą, czy prawo dociera do Ciebie przez PT PMA, czy przez umowę podpisaną z Rait, a certyfikatu gruntu i wypisu RDTR żądamy przed rezerwacją.

Kiedy jest odbiór i jak wygląda płatność za apartament 2-sypialniowy?

Rait planuje ukończenie na IV kw. 2028. Są cztery wpłaty: 30% po podpisaniu umowy notarialnej, 30% po ukończonych fundamentach, 30% przy konstrukcji nośnej i 10% przy odbiorze kluczy. Harmonogram napędzają etapy, nie kalendarz, dlatego umowa ustala termin i karę za opóźnienie.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →