MELASTI · ID RR-2189

Studio SOLAN koło plaży Melasti, Ungasan

W wariancie bazowym ten apartament-studio za Rp 1,76 mld, punkt wejścia do SOLAN koło plaży Melasti, daje netto ok. 10% rocznie po kosztach. Rait Living Spaces jest właścicielem działki w różowej strefie na HGB i spodziewa się ukończenia w IV kw. 2028, z każdą wpłatą wiązaną z etapem budowy.

Lokal w projekcie SOLAN by Rait Living Spaces · lokale w katalogu: 3

  • HGB · PT PMA
  • Przedsprzedaż
  • Działka w pełni opłacona
  • studioukład
  • 1łazienka
  • Do potwierdzeniapowierzchnia
  • HGBstrefa różowa
  • IV kw. 2028odbiór
  • Melastiplaża blisko

Nieruchomość

Co kupujesz

Studio w SOLAN to najmniejszy format w budynku. Rait wycenia noc w studiu na Rp 1,3 mln i prognozuje 9,5–10% rocznie przy własnym założeniu kursu walutowego, ale prezentacja pomija metraż studia. Poprosiliśmy o cennik.

Melasti przyciąga pary i małe grupy na trzy–siedem nocy, głównie po plażę i kluby. Przy takiej publiczności studio z projektowanym wnętrzem zwykle bije standardowy apartament.

Nasz model dla studia: Rp 1 239 000 za noc, nieco poniżej założenia Rait i blisko tego, co zarabiają studia w okolicy południowego Uluwatu. Obłożenie bazowe 65%, ostrożne 55%, mocne 75%. Koszty, czyli zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie, zabierają 40% przychodu. Wariant bazowy zostawia ok. Rp 176 mln rocznie, 10,0% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – SOLAN · Studio: brutto i netto

Deweloper podaje 9,5–10% dla studia w oficjalnych materiałach, przy własnym założeniu kursu walutowego i przed niektórymi kosztami. Niżej nasz model: studio przy Rp 1,24 mln za noc, netto po kosztach jego prowadzenia.

Brutto 16,7%≈ Rp 294 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 10,0%≈ Rp 176 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,0 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 294 mln16,7% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 52,9 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 29,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 35,3 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 176 mln10,0% ceny · okres zwrotu ≈ 10,0 lat
Scenariusze obłożenia: SOLAN · Studio
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 249 mlnRp 99,5 mlnRp 149 mln8,5%11,8 lat
65%bazowyRp 294 mlnRp 118 mlnRp 176 mln10,0%10,0 lat
75%optymistycznyRp 339 mlnRp 136 mlnRp 204 mln11,5%8,7 lat

W okolicy Melasti stawki za noc są niższe niż w Uluwatu, a wiele działek ma strefę mieszkalną, dlatego bazowy wariant studia trzymamy na 65%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 9,5–10% dla studia w oficjalnych materiałach, przy własnym założeniu kursu walutowego i przed niektórymi kosztami. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Melasti to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Melasti: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
SOLAN · apartament 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 65%; SOLAN · apartament 1BR: 7,5% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Deweloper oferuje tę nieruchomość jako HGB, do potwierdzenia. Pełnej własności (Hak Milik) cudzoziemiec nie zapisze na siebie, dlatego kupuje się ją przez spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA), która dostaje prawo zabudowy (HGB). W tabeli widać każdy dokument i jego status.

Prawo i pozwolenia: SOLAN · Studio
Forma własnościHGB w rękach spółki dewelopera, struktura kupującego do potwierdzeniaCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo potwierdzeniaPoprosiliśmy o dokumenty pokazujące okres HGB i sposób przeniesienia prawa na kupującego.
Strefa (RDTR)Strefa turystyczna (różowa), według deweloperaStatus różowy pochodzi od dewelopera, a my sprawdzamy go z wypisem RDTR.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaProsimy o numer i kopię przed rezerwacją.
DeweloperRait Living SpacesTo pierwszy projekt zespołu na Bali. Sprawdzamy podmiot prawny, certyfikat gruntu i wykonawcę.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem. Wiążemy wpłaty z etapami budowy, nie z kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórDo potwierdzenia · IV kw. 2028Specyfikacja mebli i AGD trafia do umowy jako załącznik.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla SOLAN · Studio?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – SOLAN · Studio

  1. RezerwacjaRezerwacja, kwota do potwierdzenia.
  2. StagesRaty według etapów budowy do IV kw. 2028.
  3. OdbiórOstatnia wpłata w zamian za SLF i dokumenty.

Harmonogramu dla studia wciąż nie ma w prezentacji Rait. Ustalimy go w PPJB po weryfikacji, z każdą transzą wiązaną z etapem budowy.

Położenie

Położenie: Melasti · Ungasan

Studio leży krótki spacer od klifów Melasti, na płaskowyżu spokojniejszym niż Uluwatu. Lotnisko jest ok. trzydzieści minut samochodem.

SOLAN by Rait Living Spaces: salon z widokiem na ocean, wizualizacja
Ungasan · Badung · plaża Melasti
  • Plaża Melastiblisko
  • Garuda Wisnu Kencana≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min

Pary przyjeżdżające po beach cluby Melasti dobrze wypełniają tu małe lokale, przy stawkach nieco niższych niż w Uluwatu. Strefa mieszkalna wokół płaskowyżu jest powszechna, więc działkę sprawdzamy najpierw.

Melasti · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 6bary
  • 3hotele
  • 2atrakcje
  • 2restauracje
  • 1spa
  • 1kawiarnie
  • 1plaże

Najbliższe miejsca

  • Villa Valeriahotel · 397 m
  • VELA Spaspa · 425 m
  • Waatu Restaurantrestauracja · 446 m
  • Karma Kandara Beachhotel · 517 m
  • Villa Nashahotel · 604 m
  • Pura Masukaatrakcja · 654 m
  • Sundays Beach Clubbar · 670 m
  • Sunday's beach clubbar · 775 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o SOLAN · Studio

Ile Rise Real Bali bierze za studio w SOLAN?

Zero. Płacisz cenę katalogową Rait Living Spaces za studio, a naszą opłatę płaci Rait. Na własny koszt prosimy o dokumenty HGB spółki i mechanizm przeniesienia prawa na Ciebie, bo okres jest wciąż otwarty. Wypis RDTR i PBG przychodzą przed Twoją rezerwacją.

Czy mogę kupić studio bez przyjazdu na Bali?

Tak. Pokazujemy budynek i plany studia na Zoomie, a Ty wystawiasz pełnomocnictwo, by notariusz podpisał akt bez Ciebie na miejscu. Budowa trwa do IV kw. 2028. Rait dostaje każdą transzę dopiero, gdy sami zobaczymy odpowiedni etap na własne oczy, a ostatnią tylko w zamian za SLF i komplet dokumentów.

Skąd biorą się liczby stopy zwrotu dla studia?

Stawka za noc dla studia, ok. Rp 1,24 mln, to dane AirROI dla okolicy Melasti pomniejszone pod studio. Obłożenie bazowe ustawiamy na 65%, typowe dla lokali z zarządzaniem w tym segmencie, i odejmujemy 40% przychodu na koszty bieżące. Liczba, którą widzisz, to nasza ocena.

Kiedy studio SOLAN zaczyna zarabiać?

Nie wcześniej niż po odbiorze, który Rait planuje na IV kw. 2028. Do tego czasu Twoje pieniądze siedzą w budowie, ok. dwa lata bez najmu, i nasze wyliczenia zaczynają od tego momentu. Po odbiorze wariant bazowy daje netto ok. 10% rocznie od ceny Rp 1,76 mld. Każdą wpłatę wiążemy z ukończonym etapem, więc nie płacisz przed pracą.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →