UNGASAN · ID RR-2882

EVERY Bali: willa z jedną sypialnią, 187,1 m², w Ungasan

Większość z 187,1 m² tej willi na działce 139,7 m² zajmują salon, taras i basen, a sypialnia jest jedna. W EVERY Bali kosztuje Rp 5,65 mld, na leasehold na 60 lat. Budowa trwa, a kwartał odbioru potwierdzamy z deweloperem.

Lokal w projekcie EVERY Bali · lokale w katalogu: 5

Leasehold 60 lat
W budowie
Infrastruktura na miejscu

1sypialnia
187,1 m²powierzchnia willi
139,7 m²działka
Leasehold60 lat (podział do potwierdzenia)
I kw. 2028odbiór (do potwierdzenia)
88willi w inwestycji

Nieruchomość

Co kupujesz

Ta willa z jedną sypialnią to podstawowy typ willi w EVERY Bali w Ungasan: 187,1 m² na działce 139,7 m². Wokół jest wspólny teren ze spa, klubem dla dzieci, parkiem i 25-metrowym basenem. Najbliższa szkoła międzynarodowa jest osiem minut samochodem.

Jedna sypialnia na 187 m² to nie literówka, tylko format: przestrzeń idzie w salon, taras i strefę basenu. Para na długi pobyt wynajmuje taki dom i płaci za miejsce i prywatność więcej niż za studio.

Grunt jest na leasehold na 60 lat, według naszej bazy ofert w strefie mieszkaniowej. Ten typ kosztuje Rp 5,65 mld. Nasza baza podaje odbiór w I kw. 2028, ale karta projektu pokazuje wcześniejszą datę od dewelopera – sprawdzamy, która jest właściwa. Wpłaty wiążemy z etapami, a nie z datami.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – EVERY Bali · willa 1BR: brutto i netto

Deweloper podaje rentowność 9,5–11% po odjęciu podatków i zarządzania. Pokazujemy ją tak, jak została podana, i jej nie używamy. Nasz model poniżej przyjmuje Rp 3,4 mln za noc i odejmuje zarządzanie, podatki, zużycie i utrzymanie.

Brutto 14,1%≈ Rp 798 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,4 mln za noc Netto 8,5%≈ Rp 479 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,8 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatki12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 798 mln14,1% ceny · Rp 3,4 mln za noc, obłożenie 65%
Firma zarządzającaRp 144 mln18% przychodu · rynkowo 15–25%
PodatkiRp 79,8 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 95,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 479 mln8,5% ceny · okres zwrotu ≈ 11,8 lat

Scenariusze obłożenia: EVERY Bali · willa 1BR
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
55%ostrożny	Rp 675 mln	Rp 270 mln	Rp 405 mln	7,2%	13,9 lat
65%bazowy	Rp 798 mln	Rp 319 mln	Rp 479 mln	8,5%	11,8 lat
75%optymistyczny	Rp 921 mln	Rp 368 mln	Rp 552 mln	9,8%	10,2 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper podaje rentowność 9,5–11% po odjęciu podatków i zarządzania. Pokazujemy ją tak, jak została podana, i jej nie używamy. Nasz model poniżej przyjmuje Rp 3,4 mln za noc i odejmuje zarządzanie, podatki, zużycie i utrzymanie. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 3,4 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ungasan to Rp 2,6 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Ungasan: średnio 38,8% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: EVERY Bali · Willa L 3BR: 5,4% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · Willa S 2BR: 6,7% netto przy obłożeniu 65%; EVERY Bali · apartament 2BR: 6,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa stoi na 60-letnim leasehold, podzielonym na 30 + 10 + 20 w materiałach dewelopera i na 40 + 20 w naszej bazie. Sprawdzamy umowę leasehold gruntu, by ustalić, który podział obowiązuje. Dokumenty idą w trzech krokach: rezerwacja, umowa na lokal, notarialna umowa leasehold gruntu. Kopia PBG musi być przed rezerwacją. Po oddaniu najpierw jest SLF, a po nim licencja na najem krótkoterminowy (NIB).

Prawo i pozwolenia: EVERY Bali · willa 1BR
Forma prawa	Leasehold, 60 latCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	60 lat, podział do potwierdzeniaMateriały dewelopera: 30 + 10 + 20. Nasza baza: 40 + 20. Ta sama suma, inna droga przedłużeń, więc przed rezerwacją rozstrzyga umowa leasehold gruntu. Pozostały okres liczy się od odbioru, a umowa ustala warunki przedłużenia.
Strefa zagospodarowania	R4, według materiałów deweloperaDeweloper przypisuje działce strefę R4. Dowód, że najem na doby jest możliwy, przychodzi w dokumentach przed rezerwacją.
Pozwolenie na budowę (PBG)	SprawdzamyPrzed rezerwacją zdobywamy numer pozwolenia i kopię.
Deweloper	EVERY Bali, podmiot do potwierdzeniaProśbę o raport due diligence od firmy Bali Business Consulting już złożyliśmy.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyDopóki nie ma SLF, nie będzie licencji na najem. Wpłaty idą więc za etapami.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	SprawdzamyAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow dewelopera	Brak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiór	Wykończona i umeblowanaTermin odbioru jest w trakcie sprawdzania. Specyfikacja mebli i sprzętu trafia do umowy.

Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla EVERY Bali · willa 1BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – EVERY Bali · willa 1BR

Pierwsza wpłataOd 30% do 50% przy podpisaniu, zależnie od typu lokalu.
ResztaResztę spłacasz w dowolnym podziale w ciągu 12 miesięcy od podpisania.
OdbiórWillę odbierasz po SLF, a kwartał jeszcze potwierdzamy.

Bez odsetek, ale krótko: rok na resztę. Prosimy, by ostatnia rata zależała od SLF, a nie od daty w kalendarzu.

Położenie

Położenie: Ungasan

Z płaskowyżu Ungasan widać Melasti i plażę Karma. Życie toczy się wolniej niż w Uluwatu, a ceny zaczynają się niżej. Duża część okolicy to strefa mieszkaniowa – sprawdzamy ją w pierwszej kolejności.

EVERY Bali willa 1BR: dom i basen — Ungasan · Badung · 8 min do plaży Melasti

Plaża Melasti8 min
Garuda Wisnu Kencana500 m
Szkoła międzynarodowa8 min
Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min

Ceny za noc są niższe niż w Uluwatu, ale równoważą je rodziny i goście na długie pobyty, którzy rezerwują poza sezonem.

Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

37hoteli
37restauracji
15kawiarni
11sklepów
10spa
6atrakcji
2przychodnie

Najbliższe miejsca

The Kirana Ungasanhotel · 303 m
Sultans Of Swellhotel · 389 m
ACK Ungasan 2kawiarnia · 404 m
Casa Asiarestauracja · 406 m
Ellen Beauty Salon Ungasanspa · 415 m
Barber Shop Syifa Ungasanspa · 426 m
Ari Artha Salon & Spa Ungasanspa · 436 m
HUMANS - Coffee & Foodrestauracja · 436 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o EVERY Bali · willa 1BR

Ile Rise Real Bali pobiera przy zakupie willi z jedną sypialnią?

Zero. Płacisz cenę dewelopera i nic ponad nią, bo naszą prowizję płaci deweloper. Przy tej willi prosimy o kopię PBG, rzut willi i harmonogram budowy. Przechodzimy przez umowę leasehold gruntu, żeby zobaczyć, jak składa się 60 lat, i sprawdzamy strefę w RDTR. Robimy to przed rezerwacją, nic Cię to nie kosztuje, a dostajesz pisemną listę otwartych kwestii.

Czy tę willę w EVERY Bali można kupić z zagranicy?

Tak. Oglądanie na Zoomie zastępuje wizytę na miejscu, a pełnomocnictwo pozwala podpisać u notariusza bez przylotu. Odbiór na miejscu bierzemy na siebie. Willa jest jeszcze w budowie, więc każda rata idzie za etapem, który sprawdzamy osobiście i fotografujemy. Przy odbiorze sami porównujemy wykończenie i sprzęt ze specyfikacją.

Skąd biorą się wyliczenia rentowności?

Dane AirROI dla Ungasan, skorygowane o typ i metraż tej willi, dają cenę Rp 3,4 mln za noc. Testujemy obłożenie 55, 65 i 75%, zakładając, że willą zarządza profesjonalny operator, i odejmujemy 40% przychodu na koszty. Wariant bazowy daje ok. Rp 479 mln netto rocznie, czyli 8,5% netto. Traktuj to jako nasz szacunek, a nie gwarancję.

Dlaczego willa 187 m² ma tylko jedną sypialnię?

Taki jest układ dewelopera: jedna sypialnia, duży salon z kuchnią, taras i prywatny basen. Przestrzeń idzie we wspólne strefy dzienne, a nie w dodatkowe pokoje. Jeśli potrzebujesz dwóch lub trzech sypialni, na osiedlu są też wille 196,1 i 347,1 m² – wyślemy pełny cennik.

Oferty