UNGASAN · ID RR-2154

EVERY Bali : villa 3 chambres avec piscine et rooftop, 347 m², à Ungasan

Un premier versement de 30 %, soit Rp 3,51 Md, réserve le lot L3, une villa 3 chambres dont la maison de 169,6 m² est bâtie sur une parcelle de 243,6 m². Le prix total est de Rp 11,71 Md pour un leasehold (bail de longue durée) de 60 ans, le solde étant étalé sur 12 mois. Le promoteur vise une livraison au T1 2027 et remet la villa clés en main.

Lot dans EVERY Bali · lots publiés : 5

  • Leasehold 60 ans
  • En construction
  • Piscine privée
  • Toit-terrasse
  • 3chambres
  • 3salles de bain plus WC invités
  • 169,6 m²maison de deux niveaux
  • 243,6 m²parcelle
  • Leasehold30 + 10 + 20 ans
  • T1 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La villa L est le plus grand type d'EVERY Bali, et la résidence de 88 villas et 140 appartements n'en compte que dix. Le lot L3 associe une maison à deux niveaux de 169,6 m² à une parcelle de 243,6 m². Avec la piscine de 27 m², la terrasse et le rooftop, le total atteint 347,1 m². La plage de Melasti est à 8 minutes. Le parc GWK se trouve à 500 mètres du portail.

Au rez-de-chaussée, le séjour, la cuisine et la salle à manger partagent un seul espace de 44 m², à côté de deux chambres, de deux salles de bains (dont une avec baignoire) et d'un WC d'invités. À l'étage, une chambre parentale de 17,7 m² avec dressing et salle de bains privée jouxte une terrasse rooftop de 51,9 m². Une cuisine extérieure avec grill et une place de parking complètent le lot. La villa est livrée clés en main : mobilier, électroménager, climatisation, linge de maison, Smart TV et Wi-Fi.

Sur les 60 ans de bail, 30 plus 10 ans sont compris dans le prix et les 20 derniers constituent une prolongation contractuelle. Le promoteur classe la parcelle en R4. Prix de la villa L : L3 à Rp 11,71 Md, L2 de Rp 13,08 à 13,84 Md et L1 à Rp 13,2 Md, avec des parcelles de 320 m² pour L1 et L2. Les frais annexes sont la taxe d'enregistrement du terrain, 10 % de la valeur de la parcelle, et des frais de notaire pouvant aller jusqu'à 1 %. Avant votre réservation, nous revérifions avec le promoteur les disponibilités et la liste de prix en vigueur.

Les chiffres de ce bien

EVERY Bali · Villa L 3 chambres : rendement brut et net

En s'appuyant sur des rapports de Colliers, le promoteur annonce 9,8 % par an pour la villa L3 : Rp 10,6 M la nuit, avec Rp 1,15 Md par an revenant au propriétaire une fois déduits les impôts et la gestion. Notre simulation ci-dessous part de Rp 4,4 M la nuit, teste trois scénarios d'occupation et retranche la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 9,0 %≈ Rp 1,05 Md par an avec 65 % d'occupation et Rp 4,4 M la nuit Net 5,4 %≈ Rp 630 M par an · amorti en ≈ 18,6 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,05 Md9,0 % du prix · tarif Rp 4,4 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 189 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 105 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 126 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 630 M5,4 % du prix · amorti en ≈ 18,6 ans
Scénarios d'occupation : EVERY Bali · Villa L 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 888 MRp 355 MRp 533 M4,6 %22,0 ans
65 %baseRp 1,05 MdRp 420 MRp 630 M5,4 %18,6 ans
75 %optimisteRp 1,21 MdRp 485 MRp 727 M6,2 %16,1 ans

Avec des tarifs inférieurs à ceux d'Uluwatu et de nombreuses parcelles résidentielles, nous fixons le scénario central à 65 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 4,4 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,6 M le revenu moyen par annonce à Ungasan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ungasan sur toutes les annonces AirROI est de 38,8 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
EVERY Bali · Villa S 2 chambres : 6,7 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · appartement 2 chambres : 6,2 % net avec 65 % d’occupation; EVERY Bali · villa 1 chambre : 8,5 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit est un leasehold (bail de longue durée) de 60 ans, jusqu'au 27 janvier 2086. Le prix couvre quarante de ces années, et le contrat oblige le promoteur à prolonger pour les 20 dernières. Un notaire s'occupe de la réservation, du contrat de vente du lot et du bail du terrain. Les justificatifs du PBG et de l'entité du promoteur viennent avant l'acompte, le SLF après l'achèvement.

Propriété et permis : EVERY Bali · Villa L 3 chambres
Forme de propriétéLeasehold, 60 ansUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 10 + 20 ansLe contrat mentionne les deux prolongations. Nous vérifions qui approuve chacune et à quelles conditions.
ZonageRésidentiel R4, donnée du promoteurR4 vient des documents du promoteur. Nous confirmons par écrit le dispositif de location à la nuit avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerIl nous faut son numéro et un extrait avant votre acompte.
PromoteurEVERY Bali, société en attente de vérificationLe projet a fait l'objet de vérifications préalables (due diligence) par Bali Business Consulting. Nous demandons ce rapport.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementPas de SLF, pas de licence de location. C'est pourquoi les paiements suivent ici les étapes, pas des dates du calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T1 2027Le mobilier et l'électroménager figurent sur un descriptif joint à votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EVERY Bali · Villa L 3 chambres ?

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Conditions

EVERY Bali · Villa L 3 chambres : échéancier de paiement

  1. 30 % à la signatureLe lot L3 demande Rp 3,51 Md en premier versement.
  2. 70 % sous un anVous réglez le solde en versements de montant libre sur les 12 mois suivant la conclusion.
  3. LivraisonLa réception intervient après le SLF, au T1 2027 selon le plan du promoteur.

La FAQ du promoteur donne ce plan pour les villas L et mentionne aussi une option 50/50 avec des paiements trimestriels. Celle qui s'applique à votre lot est inscrite au contrat. Nous demandons de lier le dernier versement au SLF plutôt qu'à une date.

Localisation

Emplacement : Ungasan

Ungasan occupe la crête derrière Melasti et Karma Beach, plus calme qu'Uluwatu et moins cher à l'achat. Les zones résidentielles en couvrent une bonne part : la vérification du zonage passe donc en premier.

Rendu 3D de la Villa L : toit-terrasse, jardin et piscine, vue aérienne
Ungasan · Badung · 8 min de la plage de Melasti
  • Plage de Melasti8 min
  • Garuda Wisnu Kencana500 m
  • École internationale8 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min

Une villa familiale convient à Ungasan : les tarifs restent sous ceux d'Uluwatu, tandis que les longs séjours soutiennent l'occupation hors saison.

Ungasan · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EVERY Bali · Villa L 3 chambres

Quels frais Rise Real Bali me facture-t-elle si j'achète la villa L à EVERY Bali ?

Rien de votre côté. Vous payez le prix catalogue du promoteur, et c'est le promoteur qui finance notre commission. Nos vérifications du terrain, des contrats de bail et des permis ont lieu avant tout acompte et ne vous coûtent rien. Le résultat est un rapport écrit qui énumère ce qui reste ouvert : vous décidez de la réservation en connaissance de cause.

Puis-je acheter une villa 3 chambres dans EVERY Bali à distance ?

Oui. Vous voyez la villa et la résidence sur Zoom. Nous vous envoyons les plans et la fiche de disponibilités par messagerie. Un notaire s'occupe du contrat de réservation, du contrat de vente du lot et du bail du terrain sur la base de votre procuration. Après la livraison par le promoteur au T1 2027, notre équipe inspecte la villa et vous envoie un rapport avec photos.

Quel est le prix de la Villa L, et que couvre-t-il ?

Le lot L3 coûte Rp 11,71 Md, dont 30 % à la signature. Sont compris : 40 ans de bail du terrain, un aménagement clés en main avec mobilier, électroménager et climatisation, et la piscine privée. Les frais en plus sont la taxe d'enregistrement du terrain, 10 % de la valeur de la parcelle, et des frais de notaire pouvant aller jusqu'à 1 %. Les lots L1 et L2 coûtent plus cher et occupent des parcelles de 320 m².

Quelle est la durée du bail de la villa L, et quand puis-je prendre les clés ?

Soixante ans au total, jusqu'au 27 janvier 2086. Le prix comprend les 30 premières années et les 10 suivantes, et le contrat engage le promoteur sur une prolongation supplémentaire de 20 ans. Le calendrier du promoteur indique le T1 2027 pour la remise des clés. Nous calculons les années restantes à partir de cette date et vérifions la clause de prolongation avant que vous ne versiez un acompte.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

AirROI nous donne le tarif à la nuit pour Ungasan, que nous ajustons pour une grande villa 3 chambres de cette catégorie. Nous testons trois niveaux d'occupation typiques d'une villa en gestion professionnelle, puis déduisons 40 % des revenus pour la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien. La prévision du promoteur, fondée sur Colliers, reste séparée de nos chiffres. Lisez le résultat comme une estimation, pas comme un revenu garanti.

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