NYANYI
à partir de Rp 3,36 Md/ 30 ans
Rise Villas
Nyanyi · complexe de villas
- 1–2 chambres
- 75,8–153,5 m²
- leasehold 30
Voir le détail
NYANYI · ID RR-2133
.618 Collection Vol.1 : villa de 3 chambres, 250 m², près de Nuanu
Une piscine de 42 m² avec terrasse occupe le centre de cette villa du Vol.1 : trois chambres, trois salles de bains et 250 m² habitables sur une parcelle à partir de 385 m². Elle se vend Rp 12,26 Md sur un bail de 25 + 25 ans, entièrement meublée, avec gestion par OXO Living. Nous vérifions l'avancement du chantier au regard de la livraison annoncée au T4 2025.
Lot dans .618 Collection · lots publiés : 2
- Leasehold 25 + 25 ans
- Finitions
- Gestion OXO Living
- 3chambres
- 3salles de bain
- 250 m²surface habitable
- 385–501 m²parcelle
- Leasehold25 + 25 ans
- 42 m²piscine avec deck
Bien
Ce que vous obtenez
Le Vol.1 est la première phase de .618, et voici sa villa de trois chambres. La maison couvre 490 m² de surface bâtie totale, dont 250 m² habitables, sur une parcelle à partir de 385 m². Le prix comprend les aménagements intérieurs, le mobilier, l'électroménager et la gestion par OXO Living.
Nyanyi est plus calme que Canggu, et la demande progresse à mesure que Nuanu se développe à côté. Trois chambres et une grande piscine conviennent aux familles et aux groupes qui réservent une semaine ou plus. Des séjours plus longs, ce sont moins de rotations et moins de nuits vides.
Notre modèle retient une nuit à Rp 5,3 M, en ligne avec les villas de trois chambres et grande piscine autour de Nuanu. C'est au-dessus de la médiane de Nyanyi, mais sans la prime de Canggu qui entre dans le calcul du promoteur. Nous testons des taux d'occupation de 60, 70 et 80 %, le scénario central étant à 70 %. Les charges absorbent 40 % des revenus : le scénario central rapporte donc environ Rp 814 M net par an, soit 6,6 % du prix.
Les chiffres de ce bien
.618 Collection · Vol.1 3 chambres : rendement brut et net
Le promoteur annonce un rendement locatif de 13,7 %, ou 18,7 % avec la hausse des prix, à 77 % d'occupation, d'après les données de Canggu pour 2022-2023. Ces chiffres s'entendent avant toute charge. Voici notre modèle : un prix de Rp 5,3 M la nuit à Nyanyi, déduction faite des honoraires du gestionnaire, des taxes, de l'usure et de l'entretien.
Brut 11,1 %≈ Rp 1,36 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 5,3 M la nuit
Net 6,6 %≈ Rp 814 M par an · amorti en ≈ 15,1 ans
- Revenus locatifs brutsRp 1,36 Md11,1 % du prix · tarif Rp 5,3 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 244 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 136 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 163 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 814 M6,6 % du prix · amorti en ≈ 15,1 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 1,16 Md | Rp 465 M | Rp 698 M | 5,7 % | 17,6 ans |
| 70 %base | Rp 1,36 Md | Rp 543 M | Rp 814 M | 6,6 % | 15,1 ans |
| 80 %optimiste | Rp 1,55 Md | Rp 620 M | Rp 930 M | 7,6 % | 13,2 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
- Tarif par nuit
- Rp 5,3 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Votre droit porte ici sur un bail de 25 ans sur la parcelle de la villa, et le promoteur annonce une seconde période de 25 ans. Le parcours juridique : réservation, PPJB, puis acte de bail chez le notaire. Il nous manque encore le zonage RDTR et le numéro du permis de construire (PBG). Une fois le chantier terminé, le SLF vient en premier ; la licence de location courte durée ne peut venir qu'après.
| Forme de propriété | Leasehold (vol. 2 : pleine propriété)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 25 + 25 ansCette villa est en leasehold (bail de longue durée). L'autre phase se vend en pleine propriété ; un acheteur étranger la détient sous forme de HGB (droit de bâtir) via une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers), et nous chiffrons cette structure à part si vous le demandez. |
| Zonage | Confirmation en cours avec le RDTRUn extrait RDTR et OSS fixe le zonage de la parcelle avant tout acompte. Nous ne nous fions pas aux dires du vendeur. |
| Permis de construire (PBG) | Numéro demandéLe numéro du permis et son extrait nous parviennent avant que vous n'engagiez de l'argent. |
| Promoteur | .618 DevelopmentNotre contrôle porte sur la société, le droit sur le terrain et l'état actuel du chantier. |
| Certificat de conformité (SLF) | À la fin des travauxSans certificat de conformité (SLF), la régence ne délivre pas de licence de location : vos paiements suivent donc les travaux achevés. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main, date à confirmerNous annexons à votre contrat le descriptif du mobilier et de l'électroménager. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour .618 Collection · Vol.1 3 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
.618 Collection · Vol.1 3 chambres : échéancier de paiement
- RéservationVotre acompte retire la villa de la vente ; le promoteur n'a pas encore indiqué le montant.
- Premier paiement de 30 %Vous versez 30 % du prix à la signature du contrat.
- Solde à la livraisonLe solde est versé à la remise des clés et du dossier complet de documents.
Pour une villa aussi proche de l'achèvement, nous demandons au promoteur de faire porter l'essentiel du prix sur le procès-verbal de livraison. Nous réclamons l'échéancier complet de votre lot.
Localisation
Emplacement : Nyanyi · à côté de Nuanu
À Nyanyi, les locations affichent en moyenne environ 50 % d'occupation, et certaines villas font mieux, année après année. À côté, Nuanu City couvre 44 hectares et annonce plus de 400 unités d'ici 2027.
- Plage≈ 250 m · 10 min à pied
- Nuanu Creative Cityjuste à côté
- Canggu≈ 10 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 60 min
Les voyageurs viennent pour les lieux de Nuanu et pour la plage, et la demande augmente à chaque nouvelle tranche du plan d'ensemble. En contrepartie, vous renoncez pour l'instant aux prix à la nuit de Canggu.
À proximité
Les environs
Dans un rayon de 1 km autour du bien
- 10lieux d'intérêt
- 4hôtels
- 4restaurants
- 2bars
- 1école
- 1plage
Les lieux les plus proches
- Nuanu Parklieu d'intérêt · 298 m
- Funky Placelieu d'intérêt · 397 m
- ProEdGlobalécole · 421 m
- Nuanu Creative Citylieu d'intérêt · 431 m
- Lumeiralieu d'intérêt · 432 m
- Jungle Kidslieu d'intérêt · 467 m
- Magic Gardenlieu d'intérêt · 512 m
- Hearthlieu d'intérêt · 523 m
Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur .618 Collection · Vol.1 3 chambres
Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa du Vol.1 ?
Rien. Le prix du promoteur reste le même et c'est lui qui nous rémunère. Nous contrôlons les documents avant votre acompte, à nos frais, et vous remettons un rapport écrit. Pour cette villa, l'attention se porte sur le bail de 25 + 25 ans et sur la formulation exacte de la clause de prolongation. Le zonage RDTR et le numéro du permis de construire (PBG) sont vérifiés avant l'acompte.
Puis-je acheter cette villa .618 à distance ?
Oui. Nous vous la montrons lors d'un appel Zoom et vous envoyons des images de la parcelle. Une fois la procuration signée, le notaire se charge de la signature : vous n'avez pas à vous déplacer. Notre équipe mène la visite de livraison avec une liste de réserves, et nous contrôlons le mobilier, l'électroménager et l'obtention du SLF.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Le prix à la nuit vient d'AirROI pour Nyanyi sur les douze derniers mois, ajusté pour une villa de ce type. Pour celle-ci, il s'établit à Rp 5,3 M. Trois scénarios d'occupation, à 60, 70 et 80 %, correspondent à des locations gérées par un professionnel, et nous déduisons 40 % des revenus pour couvrir le gestionnaire, les taxes, l'usure et l'entretien. Vous obtenez une estimation, pas une garantie.
Pourquoi votre rendement est-il plus bas que celui du promoteur ?
Les 13,7 % du promoteur reposent sur un taux d'occupation de 77 % observé à Canggu et ignorent les charges. Nous partons du prix de Nyanyi et retranchons 40 % des revenus pour l'exploitation de la villa. À 70 % d'occupation, il reste environ Rp 814 M par an, soit 6,6 % net. Même le scénario optimiste, à 80 %, donne 7,6 %. Fondez votre décision sur le chiffre net.
Biens
Biens similaires
NYANYI
à partir de Rp 7,96 Md/ jusqu'à 45 ans
Origins by Bali Baza
Nyanyi · complexe de villas
- 2 chambres
- 251 m²
- leasehold jusqu'à 45
Voir le détail
NYANYI
à partir de Rp 12,26 Md/ 25 + 25 ans
.618 Collection
Nyanyi · complexe de villas
- 3–4 chambres
- 250–295 m²
- leasehold 25+25 ou pleine propriété (freehold)
Voir le détail