NYANYI · ID RR-2210

Rise Villas, unité n° 5 : villa de deux chambres avec piscine, 153,5 m², Nuanu

Notre villa la plus chère de la première phase est l'unité n° 5 : deux chambres, une piscine et 153,5 m² à Nuanu City, soit la même surface que l'unité n° 4. Le bail dure 30 ans (Hak Sewa) et le prix est de Rp 6,20 Md, dont la moitié à la signature. Nous confirmons la date de livraison.

Lot dans Rise Villas · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 ans
  • Notre projet
  • Nuanu City
  • 2chambres
  • 153,5 m²surface de la villa
  • Leasehold30 ans, Hak Sewa
  • 3 sur 7villas disponibles

Bien

Ce que vous obtenez

Rise Villas compte sept villas, que nous construisons dans Nuanu Creative City, près de la plage de sable noir de Nyanyi. Black Sands Beach est à six minutes, et Canggu à quinze minutes en voiture. Nuanu dispose sur son propre terrain d'une école, d'un espace de coworking et de restaurants. Nous sommes ici le promoteur autant que votre conseiller.

L'unité n° 5 est une villa de deux chambres avec piscine, de 153,5 m², identique à l'unité n° 4 pour la surface et le nombre de chambres. La villa est livrée clés en main, avec le descriptif du mobilier annexé à votre contrat. Nous vous envoyons par message le plan propre à cette unité et la surface du jardin.

Le droit foncier est un Hak Sewa (leasehold, bail de longue durée) de 30 ans dans la zone de Nuanu, qui suit son propre plan directeur. L'unité n° 5 coûte Rp 6,20 Md, contre Rp 5,49 Md pour l'unité n° 4 et Rp 3,36 Md pour les villas d'une chambre. Nous inscrivons au contrat la date de livraison et la raison de l'écart avec l'unité n° 4.

Les chiffres de ce bien

Rise Villas · Unit #5 : rendement brut et net

Dans notre présentation de Rise Villas, nous affichons 10 à 12 %, avant charges. Voici notre modèle du net pour l'acheteur : Rp 3,0 M la nuit d'après les villas voisines de Nyanyi, moins la société de gestion, les taxes, la vacance et l'entretien.

Brut 12,4 %≈ Rp 769 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 7,4 %≈ Rp 461 M par an · amorti en ≈ 13,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 769 M12,4 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 138 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 76,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 92,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 461 M7,4 % du prix · amorti en ≈ 13,4 ans
Scénarios d'occupation : Rise Villas · Unit #5
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 659 MRp 264 MRp 395 M6,4 %15,7 ans
70 %baseRp 769 MRp 308 MRp 461 M7,4 %13,4 ans
80 %optimisteRp 879 MRp 351 MRp 527 M8,5 %11,8 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation; BSO Villa 1BD : 9,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

L'unité n° 5 est vendue sur un bail Hak Sewa de 30 ans (leasehold, bail de longue durée) portant sur le terrain, enregistré chez un notaire à votre nom ou à celui de votre société. Les conditions de renouvellement figurent dans le contrat de bail du terrain, que nous vous remettons avant tout mouvement d'argent. PBG : obtenu. L'achèvement apporte le certificat de conformité (SLF) et la licence de location à la nuitée, et les derniers 10 % sont dus contre ces documents.

Propriété et permis : Rise Villas · Unit #5
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans (Hak Sewa)Lisez le bail du terrain avant l'acompte : il contient la durée de 30 ans et les conditions de renouvellement.
ZonageZone spéciale de Nuanu, extrait à suivreNuanu se construit selon son propre plan directeur. Un extrait du RDTR complète le dossier de documents.
Permis de construire (PBG)DélivréeNous communiquons le numéro d'autorisation et un extrait pendant nos vérifications, avant tout acompte.
PromoteurRise Villas Bali, notre projetLa personne morale, le bail du terrain et l'état du chantier figurent tous dans le dossier de documents remis avant l'acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonUne licence de location exige d'abord le SLF. C'est pourquoi la tranche de la livraison dépend des documents, et non d'une date du calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, selon contratLe descriptif du mobilier et des appareils figure en annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Rise Villas · Unit #5 ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Rise Villas · Unit #5 : échéancier de paiement

  1. 50 %Rp 3,10 Md à la signature.
  2. 40 %Rp 2,48 Md en tranches selon les étapes du chantier.
  3. 10 %Rp 620 M à la livraison, avec le procès-verbal de réception.

Ces parts suivent le calendrier du projet. Votre contrat rattache la date de chaque tranche à une étape de chantier.

Localisation

Emplacement : Nuanu · Nyanyi

Les 44 hectares de Nuanu bordent une plage de sable noir, et la ville gère sa propre école, son coworking et son calendrier de festivals, ce qui attire les voyageurs. Le rythme est plus lent qu'à Canggu, et le secteur continue de se développer.

Rise Villas à Nuanu parmi les palmiers, vues du ciel
Nyanyi · Tabanan · à 6 min de Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aéroport Ngurah Rai19 km
  • École et coworking de Nuanuà l'intérieur de la cité

Nyanyi prend le relais de Canggu et de Pererenan, et les villas avec piscine y rapportent plus par nuit que la moyenne de Tabanan. Pour l'instant, les soirées restent calmes, et les adresses se multiplient dans le secteur.

Nuanu · Nyanyi · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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À moins de 2 km du bien

  • 2restaurants
  • 1spa
  • 1beach club
  • 1école internationale

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  • ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestaurant · 943 m
  • Pepito Supermarketsupermarché · 958 m
  • Jungle KidsClub enfants de Nuanu · 1,1 km
  • ProEd Global Schoolécole internationale · 1,1 km
  • Lumeiraspa et bien-être · 1,2 km
  • Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
  • Nuanu Creative Citycité créative · 1,5 km
  • KŌRO Balirestaurant · 1,7 km

Lieux choisis à la main : uniquement des équipements du niveau de Nuanu. Distances à vol d'oiseau depuis le bien, d'après les coordonnées Google Maps ; pour Luna Beach Club et Nuanu, jusqu'à l'entrée principale, Nuanu Gate.

Réponses directes

Questions sur Rise Villas · Unit #5

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour l'unité n° 5 ?

Rien à votre charge. Le projet est le nôtre : la grille de prix est donc le prix complet, sans commission en sus. Nous payons les vérifications du titre foncier, du bail et des autorisations, toutes faites avant le versement de l'acompte. Vous recevez les conclusions par écrit, avec la liste des questions ouvertes et une comparaison avec les villas voisines.

Quel est le prix d'Unit #5, et quel est le plan de paiement ?

La grille de prix indique Rp 6,20 Md pour cette villa de deux chambres de 153,5 m² en bail Hak Sewa de 30 ans. La moitié est due à la signature, 40 % se règlent par tranches liées aux étapes du chantier, et les 10 % de clôture à la livraison. La date de livraison est inscrite au contrat dès que nous l'avons confirmée.

Pourquoi l'unité n° 5 coûte-t-elle plus cher que l'unité n° 4 ?

Les deux villas ont deux chambres et 153,5 m², pourtant l'unité n° 5 est à Rp 6,20 Md et l'unité n° 4 à Rp 5,49 Md. Dans le projet, le prix au mètre carré varie selon la parcelle et les vitrages, et non selon une majoration. Nous vous expliquons lors d'un appel l'écart précis pour l'unité n° 5 et l'inscrivons au contrat.

Puis-je acheter l'unité n° 5 depuis l'étranger ?

Oui. Un appel Zoom depuis le site de Nuanu vous montre la villa. La signature se fait par procuration devant notaire, vous n'avez donc jamais besoin d'être sur l'île. À la fin du chantier, nous contrôlons la villa pour votre compte et envoyons des photos avec le procès-verbal de réception. Les paiements parviennent au promoteur étape par étape, selon l'échéancier du contrat.

Comment établissez-vous les chiffres de rendement d'Unit #5 ?

Rp 3,0 M la nuit est notre tarif, tiré des chiffres AirROI pour Nyanyi et Nuanu et ajusté à une villa de deux chambres. Trois scénarios d'occupation, 60, 70 et 80 %, supposent une gestion professionnelle. Les charges courantes représentent 40 % du chiffre d'affaires. Le prix étant plus élevé que celui de l'unité n° 4, le net est plus faible : environ 7,4 % à 70 %. C'est une estimation, pas une garantie.

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