NYANYI · ID RR-2126

Origins villa n° 1 : villa 2 chambres avec piscine, 251 m², à Nuanu

Un panneau de l'artiste Riz est la pièce maîtresse de l'intérieur de cette villa de deux chambres de 251 m² avec piscine privée, premier lot de la collection Origins. L'offre du promoteur est de Rp 7,96 Md, sur un leasehold (bail de longue durée) de 45 ans maximum, payable sur deux ans. Dusit reprend la gestion au T3 2027.

Lot dans Origins by Bali Baza

  • Leasehold jusqu'à 45 ans
  • En construction
  • Opérateur Dusit
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 251 m²surface de la villa
  • Privéepiscine
  • Leaseholdjusqu'à 45 ans
  • T2 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La villa n° 1 ouvre la collection Origins : deux chambres, 251 m², une piscine privée et un intérieur orné d'une œuvre originale de l'artiste Riz. L'offre du promoteur est de Rp 7,96 Md, soit Rp 1,77 Md sous le prix catalogue.

Ce qui la distingue, c'est davantage son mode d'exploitation que son architecture. La villa rejoint le programme hôtelier de Dusit, et The Sincura Group assure la gestion, avec une conciergerie 24 h/24. Vous n'avez pas à trouver ni à recruter vous-même un gestionnaire. Cette commodité a un coût : des frais d'exploitant supérieurs au taux du marché.

Notre simulation pour ce lot retient Rp 4,6 M la nuit, le niveau des villas de deux chambres sous enseigne hôtelière sur la côte ouest. C'est au-dessus de la médiane de Nyanyi, grâce à l'exploitant et à l'infrastructure de Nuanu. Le taux d'occupation central est de 70 %, avec 60 % dans le cas prudent et 80 % dans le cas optimiste. Les charges absorbent 45 % du chiffre d'affaires. Dans le scénario central, environ Rp 647 M par an arrivent sur votre compte, soit 8,1 % du prix.

Promoteur : Bali Baza, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Origins · Villa #1 2 chambres : rendement brut et net

Dans ses documents officiels, le promoteur annonce 10 à 12 % les premières années et 13 à 16 % en moyenne sur la durée du bail, avant frais d'exploitant. Ci-dessous, notre modèle retient Rp 4,6 M la nuit, après déduction de la commission de 23 % de l'exploitant du resort, des taxes, de l'usure et de l'entretien.

Brut 14,8 %≈ Rp 1,18 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 4,6 M la nuit Net 8,1 %≈ Rp 647 M par an · amorti en ≈ 12,3 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,18 Md14,8 % du prix · tarif Rp 4,6 M, occupation 70 %
  • Exploitant du resortRp 270 M23 % des recettes · gestion hôtelière de marque
  • ImpôtsRp 118 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 141 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 647 M8,1 % du prix · amorti en ≈ 12,3 ans
Scénarios d'occupation : Origins · Villa #1 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 1,01 MdRp 454 MRp 554 M7,0 %14,4 ans
70 %baseRp 1,18 MdRp 529 MRp 647 M8,1 %12,3 ans
80 %optimisteRp 1,34 MdRp 605 MRp 739 M9,3 %10,8 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 4,6 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
45 % des revenus : opérateur du resort 23 %, impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa n° 1 est vendue en leasehold jusqu'à 45 ans, selon le promoteur. Nous lisons le bail foncier de cette villa pour fixer la durée exacte et la prolongation. Le promoteur déclare une parcelle en zone touristique et un permis de construire (PBG) délivré. Une fois le chantier terminé, au T2 2027, le certificat de conformité (SLF) puis la licence de location pourront suivre.

Propriété et permis : Origins · Villa #1 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'à 45 ans, selon le promoteurLe bail foncier de la villa n° 1 fixe la durée exacte et la prolongation. Nous le lisons avec vous avant l'acompte.
ZonageZone touristique (rose), selon le promoteurZona Pariwisata est la déclaration du promoteur. Un extrait RDTR la confirme avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)Délivrée, selon le promoteurAvant l'acompte, nous obtenons le numéro du permis et un extrait.
PromoteurBali Baza DevelopmentNos vérifications portent sur la société, ses droits fonciers à Nuanu et ses contrats avec The Sincura Group et Dusit.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLa licence de location exige d'abord un SLF : nous lions donc les versements aux étapes du chantier plutôt qu'à des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, intérieur d'artiste, T2 2027Chaque meuble et chaque appareil figure dans un descriptif annexé au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Origins · Villa #1 2 chambres ?

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Conditions

Origins · Villa #1 2 chambres : échéancier de paiement

  1. 30 %Rp 2,39 Md d'acompte à la signature de la Villa #1.
  2. 11 moisMensualités pendant le chantier, jusqu'à la livraison du T2 2027.
  3. 12 moisLe solde se règle en versements égaux après la remise des clés, alors que la villa est déjà en location.

Le paiement échelonné sur deux ans vaut pour toutes les villas d'Origins. Une offre distincte permet de payer 100 % par des moyens alternatifs. Nous en expliquons le fonctionnement, et les risques, lors d'un appel.

Localisation

Emplacement : Nuanu · Nyanyi

Les 44 hectares de Nuanu City doivent compter plus de 400 unités d'ici 2027. L'occupation moyenne du secteur tourne autour de 50 %, et les villas les mieux gérées restent nettement au-dessus.

Origins Villa #1 : façade cintrée et jardin
Nyanyi · Tabanan · dans Nuanu Creative City
  • Plage de Nyanyidans le plan directeur
  • Tanah Lot≈ 10 min
  • Canggu≈ 20–25 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 60 min

Nuanu attire les acheteurs avec une ville planifiée au bord de la plage de Nyanyi, dont les services se développent plus vite que ceux de n'importe quel voisin. En contrepartie, les soirées sont plus calmes qu'à Canggu, distante de 20 à 25 minutes.

Nuanu · Nyanyi · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Origins · Villa #1 2 chambres

Que facture Rise Real Bali pour l'achat de la villa n° 1 à Origins ?

Rien. Vous payez Rp 7,96 Md, et notre commission vient du promoteur. Les vérifications de documents avant l'acompte sont aussi à nos frais. Pour la villa n° 1, nous confirmons la durée, jusqu'à 45 ans, dans le contrat de bail foncier et obtenons l'extrait RDTR de zonage ainsi que le numéro du permis de construire avant tout virement de votre part.

Puis-je acheter la Villa #1 d'Origins à distance ?

Oui. Vous visitez la villa n° 1 par Zoom, vous donnez une procuration pour l'étape chez le notaire, et notre équipe se charge de la réception sur place. La livraison est prévue au T2 2027, et les 12 derniers mois de paiements tombent après la remise des clés. À la réception, nous comparons les 251 m² au plan et le mobilier au descriptif.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les données AirROI du secteur, corrigées selon le type de bien, donnent un tarif de Rp 4,6 M la nuit. Le taux d'occupation s'aligne sur des locations gérées par des professionnels, avec 70 % dans le scénario central. Les charges absorbent 45 % du chiffre d'affaires : 23 % pour l'exploitant du resort, 10 % de taxes et 12 % d'entretien. Les caractéristiques de la villa viennent des documents du promoteur. Prenez le résultat pour notre estimation : personne ne peut garantir un revenu locatif sur une villa qui n'a pas encore ouvert.

Que comprend le prix de Rp 7,96 Md de la Villa #1 ?

C'est l'offre du promoteur, Rp 1,77 Md sous le prix catalogue. Vous obtenez deux chambres, deux salles de bain, 251 m² et une piscine privée. La villa est livrée clé en main, avec un intérieur orné d'une œuvre de l'artiste Riz. Une annexe du contrat liste le mobilier. Le chantier court jusqu'à la livraison du T2 2027, et Dusit commence l'exploitation au T3 2027.

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