NYANYI
desde Rp 1.940 millones/ 35 años
Black Sands Oasis
Nyanyi · Estudios y villas
- Estudio–4 dormitorios
- 35–210 m²
- leasehold 35
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NYANYI · ID RR-2126
Origins Villa #1: villa de dos dormitorios con piscina y 251 m² en Nuanu
Un panel del artista Riz preside el interior de esta villa de dos dormitorios y 251 m² con piscina privada, el primer lote de la colección Origins. La oferta de la promotora es de Rp 7.960 millones con leasehold de hasta 45 años, a pagar en dos años. Dusit asume la gestión en el 3.er trimestre de 2027.
Unidad de Origins by Bali Baza
- Leasehold de hasta 45 años
- En construcción
- Operador Dusit
- 2dormitorios
- 2baños
- 251 m²superficie de la villa
- Privadapiscina
- Leaseholdhasta 45 años
- 2.º trim. 2027entrega
Inmueble
Qué compras
Es la primera villa de la colección Origins: dos dormitorios, 251 m² y piscina privada. El precio de oferta, Rp 7.960 millones, queda Rp 1.770 millones por debajo del precio de lista de la promotora.
Lo que la distingue es más el modelo de explotación que la arquitectura. La villa entra en el programa hotelero de Dusit, y The Sincura Group aporta la gestión con un conserje las 24 horas. No tienes que buscar ni contratar gestora por tu cuenta. Esa comodidad tiene un precio: una comisión del operador por encima de la del mercado.
Nuestro modelo para esta unidad usa Rp 4,6 millones por noche, el nivel de las villas de dos dormitorios con marca en la costa oeste. Está por encima de la mediana de Nyanyi gracias al operador y a las infraestructuras de Nuanu. La ocupación base es del 70 %, con un 60 % como escenario prudente y un 80 % como optimista. Los gastos se llevan el 45 % de la facturación. En el escenario base te llegan a la cuenta unos Rp 647 millones al año, un 8,1 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Origins · Villa #1 de 2 dormitorios: bruta y neta
En sus materiales oficiales, la promotora habla de un 10–12 % los primeros años y de un 13–16 % de media durante el leasehold, antes de los costes del operador. Abajo, nuestro modelo usa Rp 4,6 millones por noche, menos el 23 % del operador del resort, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 14,8 %≈ Rp 1.180 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 4,6 millones por noche
Neta 8,1 %≈ Rp 647 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.180 millones14,8 % del precio · Rp 4,6 millones por noche, ocupación del 70 %
- Operador del resortRp 270 millones23 % de la facturación · gestión hotelera de marca
- ImpuestosRp 118 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 141 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 647 millones8,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 45 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 1.010 millones | Rp 454 millones | Rp 554 millones | 7,0% | 14,4 años |
| 70%base | Rp 1.180 millones | Rp 529 millones | Rp 647 millones | 8,1% | 12,3 años |
| 80%optimista | Rp 1.340 millones | Rp 605 millones | Rp 739 millones | 9,3% | 10,8 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 4,6 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 45 % de los ingresos: operador del resort 23 %, impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La Villa #1 se vende con un leasehold de hasta 45 años, según declara la promotora. Leemos el contrato de leasehold de esta villa concreta para fijar el plazo exacto y la prórroga. La promotora informa de una parcela en zona turística y de un PBG concedido. Cuando termine la obra, en el 2.º trimestre de 2027, pueden llegar el SLF y después la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hasta 45 años, según la promotoraEl contrato de leasehold de la Villa #1 fija el plazo exacto y la prórroga. Lo leemos contigo antes de la reserva. |
| Zonificación | Zona turística (rosa), según la promotoraLa Zona Pariwisata es lo que declara la promotora. Un extracto del RDTR lo confirma antes de tu reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | Concedida, según la promotoraAntes de la reserva conseguimos el número de la licencia y un extracto. |
| Promotora | Bali Baza DevelopmentRevisamos la sociedad, sus derechos sobre el suelo en Nuanu y sus contratos con The Sincura Group y Dusit. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraLa licencia de alquiler turístico exige antes un SLF, así que ligamos los pagos a fases de obra y no a fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, interior de artista, 2.º trim. 2027Cada mueble y cada electrodoméstico entran en una especificación que es anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Origins · Villa #1 de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Origins · Villa #1 de 2 dormitorios
- 30 %Rp 2.390 millones de entrada al firmar la Villa #1.
- 11 mesesCuotas mensuales mientras dura la obra, hasta la entrega del 2.º trimestre de 2027.
- 12 mesesPagos iguales del resto después de recibir las llaves, con la villa ya alquilándose.
El plan a dos años vale para todas las villas de Origins. Una oferta aparte permite pagar el 100 % por métodos alternativos; te explicamos en una llamada cómo funciona y qué riesgos tiene.
Ubicación
Dónde está: Nuanu · Nyanyi
Los planes para las 44 hectáreas de Nuanu City incluyen más de 400 unidades hasta 2027. La ocupación en la zona ronda de media el 50 %, mientras que las villas mejor gestionadas se quedan bastante por encima.
- Playa de Nyanyidentro del plan director
- Tanah Lot≈ 10 min
- Canggu≈ 20–25 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min
Nuanu atrae compradores con una ciudad planificada junto a la playa de Nyanyi cuyos servicios crecen más rápido que los de cualquier vecino. A cambio, las noches son más tranquilas que en Canggu, que queda a 20–25 minutos.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 10lugares de interés
- 4restaurantes
- 3hoteles
- 2bares
- 1cafetería
- 1colegio
- 1playa
Lo más cercano
- Jungle Kidslugar de interés · 96 m
- ProEdGlobalcolegio · 116 m
- Hearthlugar de interés · 164 m
- Lumeiralugar de interés · 318 m
- Nuanu Creative Citylugar de interés · 320 m
- Nuanu Parklugar de interés · 355 m
- Magic Gardenlugar de interés · 418 m
- Funky Placelugar de interés · 613 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Origins · Villa #1 de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la Villa #1 de Origins?
Nada. Pagas Rp 7.960 millones, y nuestros honorarios los paga la promotora. Las comprobaciones de documentos antes de la reserva también corren de nuestra cuenta. En la Villa #1 confirmamos el plazo de hasta 45 años dentro del contrato de leasehold y conseguimos el extracto de zona del RDTR y el número de la licencia de obra antes de que salga dinero de tu cuenta.
¿Puedo comprar la Villa #1 de Origins a distancia?
Sí. Recorres la Villa #1 por Zoom, das un poder para la fase notarial y dejas la recepción sobre el terreno a nuestro equipo. La entrega está prevista para el 2.º trimestre de 2027, y los últimos 12 meses de pagos caen cuando ya tienes las llaves. En la recepción comparamos los 251 m² con el plano y los muebles con la especificación.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
AirROI da la tarifa por noche de la zona y, corregida por tipo de vivienda, salen Rp 4,6 millones. La ocupación sigue el alquiler con gestión profesional, con un 70 % como base. Los gastos se llevan el 45 % de la facturación: un 23 % para el operador del resort, un 10 % de impuestos y un 12 % de mantenimiento. Es una estimación nuestra: nadie puede asegurar lo que ingresará una villa que aún no ha abierto.
¿Qué incluye el precio de Rp 7.960 millones de la Villa #1?
Es la oferta de la promotora, Rp 1.770 millones por debajo del precio de lista. Te llevas dos dormitorios, dos baños, 251 m² y piscina privada. La villa se entrega llave en mano, con un interior que incluye una obra del artista Riz. Un anexo del contrato enumera los muebles. La obra llega hasta la entrega del 2.º trimestre de 2027, y Dusit empieza a operar en el 3.er trimestre de 2027.
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