NYANYI · ID RR-2000

Rise Villas Unit #4: villa de dos dormitorios y 153,5 m² en Nuanu

Repartida en dos niveles, la Unit #4 te da 153,5 m², dos dormitorios con baño propio, piscina privada y un jardín de 67 m² dentro de Nuanu City. Pertenece a Rise Villas, nuestro propio proyecto, donde quedan tres de las siete villas de la primera fase. El precio es de Rp 5.490 millones con leasehold de 30 años.

Unidad de Rise Villas · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 años
  • Nuestro proyecto
  • Nuanu City
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 153,5 m²superficie de la villa
  • 67 m²jardín privado
  • Leasehold30 años, Hak Sewa
  • 3 de 7villas disponibles

Inmueble

Qué compras

Siete villas en Nuanu Creative City, una ciudad de 44 hectáreas con playa, colegios, coworking y restaurantes: eso es Rise Villas, nuestro proyecto. A esta promotora la conocemos bien, porque la promotora somos nosotros.

La Unit #4 es una villa de dos niveles y 153,5 m². Cada uno de los dos dormitorios tiene su propio baño, y el salón se abre a una isla de cocina, a la piscina y a un jardín de 67 m². Black Sands Beach está a seis minutos y Canggu a quince.

Así modelamos esta unidad. La tarifa por noche es de Rp 3,0 millones, sacada de los datos de AirROI para Nuanu y Nyanyi y ajustada a dos dormitorios, porque las villas más grandes suben la mediana de la zona. La ocupación de la zona ronda el 45 %, pero las viviendas de este segmento con gestión profesional la superan. Por eso tomamos un 70 % como base, con un 60 y un 80 % a cada lado. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. En el escenario base te quedan unos Rp 461 millones al año, un 8,4 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Rise Villas · Unit #4: bruta y neta

La presentación de Rise Villas habla de un 10–12 % bruto. Abajo va nuestro modelo neto de lo que se queda el comprador: Rp 3,0 millones por noche según villas vecinas de Nyanyi, descontando gestión, impuestos, noches vacías y mantenimiento.

Bruta 14,0 %≈ Rp 769 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 8,4 %≈ Rp 461 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 769 millones14,0 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 138 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 76,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 92,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 461 millones8,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,9 años
Escenarios de ocupación: Rise Villas · Unit #4
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 659 millonesRp 264 millonesRp 395 millones7,2%13,9 años
70%baseRp 769 millonesRp 308 millonesRp 461 millones8,4%11,9 años
80%optimistaRp 879 millonesRp 351 millonesRp 527 millones9,6%10,4 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación; BSO Villa 1BD: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold Hak Sewa del suelo por 30 años ante notario, a tu nombre o al de una sociedad. Ves el contrato de leasehold con su cláusula de renovación antes de la reserva. Licencia de obra (PBG): concedida. Tras la entrega llegan el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB), y el último pago espera a los dos.

Derecho y licencias de Rise Villas · Unit #4
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 años (Hak Sewa)El contrato de leasehold fija el plazo y cualquier renovación, y lo revisas antes de pagar la reserva.
ZonificaciónZona especial de Nuanu, extracto pendienteLa zona responde al plan director propio de Nuanu. Añadimos el extracto del RDTR a tus documentos.
Licencia de obra (PBG)EmitidaRecibes su número y un extracto durante la revisión legal, antes de la reserva.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico. Ligamos el pago de la entrega a recibir los documentos, no al calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, según contratoEl anexo del contrato detalla muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Rise Villas · Unit #4?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Rise Villas · Unit #4

  1. 50 %Rp 2.740 millones al firmar.
  2. 40 %Tramos ligados a las fases de obra.
  3. 10 %A la entrega, con el acta de recepción.

Tras el primer pago, repartimos el resto entre las fases de obra y ajustamos el calendario a lo que necesites.

Ubicación

Dónde está: Nyanyi

La ciudad de 44 hectáreas junto a la playa de arena negra genera su propia demanda con un colegio, coworking y un programa de festivales. El huésped que viene por Nuanu se aloja en Nuanu, aunque la zona aún es joven y tranquila.

Rise Villas rodeadas de palmeras en Nuanu, imagen de dron
Nyanyi · Tabanan · 6 min a Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai19 km
  • Colegio y coworking de Nuanudentro de la ciudad

Después de Canggu y Pererenan, el crecimiento se ha ido a Nyanyi, y aquí las villas con piscina cobran tarifas por encima de lo normal en Tabanan. Espera un ritmo más lento que en Canggu mientras el barrio madura.

Nyanyi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 2 km del inmueble

  • 2restaurantes
  • 1spa
  • 1beach club
  • 1colegio internacional

Lo más cercano

  • ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestaurante · 943 m
  • Pepito Supermarketsupermercado · 958 m
  • Jungle Kidsclub infantil de Nuanu · 1,1 km
  • ProEd Global Schoolcolegio internacional · 1,1 km
  • Lumeiraspa y bienestar · 1,2 km
  • Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
  • Nuanu Creative Cityciudad creativa · 1,5 km
  • KŌRO Balirestaurante · 1,7 km

Lugares seleccionados a mano: solo servicios del nivel de Nuanu. Distancias en línea recta desde el inmueble según las coordenadas de Google Maps; para Luna Beach Club y Nuanu, hasta la entrada principal Nuanu Gate.

Respuestas claras

Preguntas sobre Rise Villas · Unit #4

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la Unit #4?

Nada. Rise Villas es un proyecto que promovemos nosotros, y pagas la lista de precios sin comisión añadida para el comprador. La revisión de documentos previa a la reserva la pagamos nosotros: el leasehold de 30 años y sus condiciones de renovación, el PBG con número y extracto, y un extracto del RDTR de la zona de Nuanu. Lo que siga abierto va a un resumen escrito para ti.

¿Qué cubre el precio de Rp 5.490 millones de la Unit #4?

Es la lista de precios del proyecto, sin nada añadido para el comprador. Te llevas dos dormitorios en 153,5 m² con un leasehold Hak Sewa de 30 años. Entregamos la villa llave en mano, y un anexo del contrato enumera muebles y electrodomésticos. Alrededor está Nuanu City: un colegio, coworking y Black Sands Beach a seis minutos.

¿Cómo se paga la Unit #4?

Pagas un 50 % al firmar, Rp 2.740 millones. El siguiente 40 % va por tramos a medida que terminan las fases de obra, y el último 10 % a la entrega, cuando firmas el acta de recepción. Ajustamos el calendario del resto a tus circunstancias y ligamos cada tramo a una fase confirmada, nunca a una fecha del calendario.

¿Qué rentabilidad puede dar de verdad la Unit #4?

Nuestro escenario base pone la villa a Rp 3,0 millones por noche con un 70 % de ocupación. Una vez restadas la gestión, los impuestos y las noches vacías, cerca de un 8,4 % del precio al año es tuyo. La tarifa la fijan los datos de AirROI de villas cercanas de Nyanyi, corregidos por tipo. La ocupación refleja alquileres gestionados, y los gastos corrientes se llevan el 40 % de la facturación. Léelo como un modelo, no como una promesa.

¿Puedo comprar la Unit #4 sin venir a Bali?

Sí. Te enseñamos la villa en Nuanu por Zoom, así que no hace falta volar. Firmas ante notario mediante un poder, y nuestro equipo recibe la villa por ti. Quedan tres de siete villas. La fecha de entrega la estamos confirmando, y en la obra comparamos la fase de construcción con el calendario de tramos.

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