NYANYI · ID RR-2000

Rise Villas Unit #4 : villa 2 chambres, 153,5 m², à Nuanu

Sur deux niveaux, l'unité n° 4 offre 153,5 m², deux chambres avec salle de bains, une piscine privée et un jardin de 67 m² dans Nuanu City. Elle appartient à Rise Villas, notre propre projet, où trois des sept villas de la première phase restent disponibles. Le prix est de Rp 5,49 Md en leasehold de 30 ans.

Lot dans Rise Villas · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 ans
  • Notre projet
  • Nuanu City
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 153,5 m²surface de la villa
  • 67 m²jardin privé
  • Leasehold30 ans, Hak Sewa
  • 3 sur 7villas disponibles

Bien

Ce que vous obtenez

Rise Villas est notre projet de sept villas dans Nuanu Creative City, une ville de 44 hectares avec plage, écoles, coworking et restaurants. Nous connaissons bien ce promoteur, puisque nous le sommes.

L'unité n° 4 est une villa à deux niveaux de 153,5 m². Chacune des deux chambres a sa propre salle de bains, et le séjour s'ouvre sur un îlot de cuisine, la piscine et un jardin de 67 m². Black Sands Beach est à six minutes, Canggu à quinze.

Voici comment nous modélisons ce bien. Le tarif nocturne est de Rp 3,0 M, tiré des données AirROI pour Nuanu et Nyanyi et dimensionné pour deux chambres, les grandes villas tirant la médiane du secteur vers le haut. L'occupation du secteur tourne autour de 45 %, et les logements gérés professionnellement dans ce segment font mieux. Nous retenons donc 70 % comme scénario central, avec 60 % et 80 % de part et d'autre. Les charges absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Dans le scénario central, environ Rp 461 M par an vous restent, soit 8,4 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Rise Villas · Unit #4 : rendement brut et net

La présentation de Rise Villas annonce 10 à 12 % brut. Voici notre modèle net de ce que garde l'acheteur : Rp 3,0 M la nuit d'après les villas voisines de Nyanyi, après déduction de la gestion, des taxes, de la vacance et de l'entretien.

Brut 14,0 %≈ Rp 769 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 8,4 %≈ Rp 461 M par an · amorti en ≈ 11,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 769 M14,0 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 138 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 76,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 92,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 461 M8,4 % du prix · amorti en ≈ 11,9 ans
Scénarios d'occupation : Rise Villas · Unit #4
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 659 MRp 264 MRp 395 M7,2 %13,9 ans
70 %baseRp 769 MRp 308 MRp 461 M8,4 %11,9 ans
80 %optimisteRp 879 MRp 351 MRp 527 M9,6 %10,4 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation; BSO Villa 1BD : 9,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La propriété prend la forme d'un Hak Sewa (leasehold, bail de longue durée) notarié sur le terrain pour 30 ans, à votre nom ou à celui d'une société. Vous voyez le bail du terrain, avec sa clause de renouvellement, avant l'acompte. Permis de construire (PBG) : délivré. Après la livraison viennent le SLF et la licence de location à la nuitée, et le paiement final attend les deux.

Propriété et permis : Rise Villas · Unit #4
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans (Hak Sewa)Le contrat de bail du terrain fixe la durée et tout renouvellement, et vous l'examinez avant de verser un acompte.
ZonageZone spéciale de Nuanu, extrait à suivreLa zone relève du plan directeur propre à Nuanu. Nous ajoutons l'extrait du RDTR à vos documents.
Permis de construire (PBG)DélivréeVous recevez son numéro et un extrait pendant nos vérifications préalables (due diligence), avant l'acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonPas de SLF, pas de licence de location. Nous rattachons le paiement de la livraison à la réception des documents, et non au calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, selon contratL'annexe du contrat détaille les meubles et l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Rise Villas · Unit #4 ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Rise Villas · Unit #4 : échéancier de paiement

  1. 50 %Rp 2,74 Md à la signature.
  2. 40 %Tranches liées aux étapes du chantier.
  3. 10 %À la livraison, avec le procès-verbal de réception.

Après le premier versement, nous répartissons le reste sur les étapes du chantier et fixons l'échéancier selon vos besoins.

Localisation

Emplacement : Nyanyi

La ville de 44 hectares au bord de la plage de sable noir génère sa propre demande, grâce à une école, un coworking et un programme de festivals. Les voyageurs qui viennent pour Nuanu y séjournent, même si le secteur est encore jeune et calme.

Rise Villas entourées de palmiers à Nuanu, vue de drone
Nyanyi · Tabanan · à 6 min de Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aéroport Ngurah Rai19 km
  • École et coworking de Nuanuà l'intérieur de la cité

Après Canggu et Pererenan, c'est à Nyanyi que la croissance s'est déplacée, et les villas avec piscine y obtiennent des tarifs supérieurs à la norme de Tabanan. Attendez-vous à un rythme plus lent qu'à Canggu, le temps que le quartier mûrisse.

Nyanyi · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

À proximité

Les environs

À moins de 2 km du bien

  • 2restaurants
  • 1spa
  • 1beach club
  • 1école internationale

Les lieux les plus proches

  • ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestaurant · 943 m
  • Pepito Supermarketsupermarché · 958 m
  • Jungle KidsClub enfants de Nuanu · 1,1 km
  • ProEd Global Schoolécole internationale · 1,1 km
  • Lumeiraspa et bien-être · 1,2 km
  • Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
  • Nuanu Creative Citycité créative · 1,5 km
  • KŌRO Balirestaurant · 1,7 km

Lieux choisis à la main : uniquement des équipements du niveau de Nuanu. Distances à vol d'oiseau depuis le bien, d'après les coordonnées Google Maps ; pour Luna Beach Club et Nuanu, jusqu'à l'entrée principale, Nuanu Gate.

Réponses directes

Questions sur Rise Villas · Unit #4

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète l'unité n° 4 ?

Rien. Rise Villas est un projet que nous développons, et vous payez la grille de prix sans commission acheteur en sus. Nous faisons à nos frais l'examen documentaire préalable à l'acompte : le bail de 30 ans sur le terrain et ses conditions de renouvellement, le PBG avec son numéro et un extrait, et un extrait du RDTR pour la zone de Nuanu. Tout point encore ouvert figure dans une synthèse écrite à votre intention.

Que couvre le prix de Rp 5,49 Md de l'unité n° 4 ?

C'est la grille de prix du projet, sans rien ajouter pour l'acheteur. Vous obtenez deux chambres sur 153,5 m², en bail Hak Sewa de 30 ans. Nous livrons la villa clés en main, et une annexe du contrat liste le mobilier et les appareils. Nuanu City l'entoure : une école, un coworking et Black Sands Beach à six minutes.

Comment fonctionnent les paiements pour Unit #4 ?

Vous versez 50 % à la signature, soit Rp 2,74 Md. Les 40 % suivants se règlent par tranches à mesure que les étapes du chantier s'achèvent, et les 10 % finaux à la livraison, quand vous signez le procès-verbal de réception. Nous adaptons l'échéancier du solde à votre situation et rattachons chaque tranche à une étape confirmée, jamais à une date du calendrier.

Quel rendement peut produire l'unité n° 4, de façon réaliste ?

Notre scénario central place la villa à Rp 3,0 M la nuit avec 70 % d'occupation. Une fois la gestion, les taxes et les nuits vides déduites, environ 8,4 % du prix par an vous reviennent. Les données AirROI des villas voisines de Nyanyi, corrigées selon le type, fixent le tarif. L'occupation reflète des locations gérées, et les charges courantes absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Lisez-le comme un modèle, pas comme une promesse.

Puis-je acheter l'unité n° 4 sans venir à Bali ?

Oui. Nous vous faisons visiter la villa à Nuanu lors d'un appel Zoom : aucun vol n'est nécessaire. Un notaire et une procuration encadrent la signature, et notre équipe réceptionne la villa pour vous. Trois villas sur sept restent disponibles. Nous confirmons la date de livraison et, sur place, comparons l'avancement du chantier à l'échéancier des tranches.

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