NYANYI · ID RR-2000

Rise Villas, willa #4: dwie sypialnie, 153,5 m², Nuanu

153,5 m² na dwóch poziomach, dwie sypialnie z łazienkami, własny basen i ogród 67 m² w Nuanu City – tak wygląda willa #4. To część Rise Villas, naszego własnego projektu, w którym z siedmiu willi pierwszego etapu wolne są jeszcze trzy. Cena: Rp 5,49 mld, leasehold na 30 lat.

Lokal w projekcie Rise Villas · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 lat
  • Nasz projekt
  • Nuanu City
  • 2sypialnie
  • 2łazienki
  • 153,5 m²powierzchnia willi
  • 67 m²własny ogród
  • Leasehold30 lat, Hak Sewa
  • 3 z 7wolnych willi

Nieruchomość

Co kupujesz

Rise Villas to nasz projekt siedmiu willi w Nuanu Creative City – 44-hektarowym mieście z plażą, szkołami, coworkingiem i restauracjami. Dewelopera znamy dobrze, bo to my.

Willa #4 ma dwa poziomy i 153,5 m². Każda z dwóch sypialni ma własną łazienkę, a salon łączy się z wyspą kuchenną, basenem i ogrodem 67 m². Do Black Sands Beach jest sześć minut, do Canggu piętnaście.

Cena za noc w modelu to Rp 3,0 mln – z danych AirROI dla Nuanu i Nyanyi, przeliczona na dwie sypialnie, bo większe wille podnoszą medianę okolicy. Średnie obłożenie w rejonie to ok. 45%, ale domy z profesjonalnym operatorem w tym segmencie wypadają lepiej. Dlatego bazowo przyjmujemy 70%, a obok warianty 60% i 80%. Koszty zabierają 40% przychodu. W wariancie bazowym zostaje ok. Rp 461 mln rocznie, czyli 8,4% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Rise Villas · Willa #4: brutto i netto

Prezentacja Rise Villas podaje 10–12% brutto. Niżej nasz model netto, czyli to, co zostaje kupującemu: Rp 3,0 mln za noc według sąsiednich willi w Nyanyi, po odjęciu zarządzania, podatku, pustych nocy i utrzymania.

Brutto 14,0%≈ Rp 769 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,0 mln za noc Netto 8,4%≈ Rp 461 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,9 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 769 mln14,0% ceny · Rp 3,0 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 138 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 76,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 92,3 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 461 mln8,4% ceny · okres zwrotu ≈ 11,9 lat
Scenariusze obłożenia: Rise Villas · Willa #4
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 659 mlnRp 264 mlnRp 395 mln7,2%13,9 lat
70%bazowyRp 769 mlnRp 308 mlnRp 461 mln8,4%11,9 lat
80%optymistycznyRp 879 mlnRp 351 mlnRp 527 mln9,6%10,4 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Prezentacja Rise Villas podaje 10–12% brutto. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Nyanyi za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Rise Villas · Willa #5: 7,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #1-2: 10,1% netto przy obłożeniu 70%; BSO Villa 1BD: 9,3% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Kupujesz poświadczony notarialnie leasehold Hak Sewa na grunt na 30 lat, na siebie albo na spółkę. Umowę dzierżawy z klauzulą przedłużenia widzisz przed wpłatą rezerwacyjną. Pozwolenie na budowę (PBG) jest wydane. Po odbiorze przychodzą SLF i licencja na najem na doby, a ostatnia wpłata czeka na oba dokumenty.

Prawo i pozwolenia: Rise Villas · Willa #4
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 lat (Hak Sewa)Umowa dzierżawy gruntu ustala okres leasehold i przedłużenie. Czytasz ją przed wpłatą rezerwacyjną.
Strefa (RDTR)Specjalna strefa Nuanu, wypis w drodzeStrefa podlega własnemu planowi zagospodarowania Nuanu. Wypis z RDTR dołączamy do Twoich dokumentów.
Pozwolenie na budowę (PBG)WydaneNumer i wypis dostajesz w trakcie due diligence, przed wpłatą rezerwacyjną.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Płatność przy odbiorze wiążemy z otrzymaniem dokumentów, a nie z kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, według umowyZałącznik do umowy wymienia meble i AGD pozycja po pozycji.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Rise Villas · Willa #4?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Rise Villas · Willa #4

  1. 50%Rp 2,74 mld przy podpisaniu umowy.
  2. 40%Transze powiązane z etapami budowy.
  3. 10%Przy odbiorze, z protokołem odbioru.

Po pierwszej wpłacie resztę rozkładamy na etapy budowy, a harmonogram ustalamy pod Twoje potrzeby.

Położenie

Położenie: Nyanyi

44-hektarowe miasto przy plaży z czarnym piaskiem samo tworzy popyt: szkoła, coworking i program festiwali. Goście, którzy przyjeżdżają do Nuanu, mieszkają w Nuanu, choć okolica jest wciąż młoda i spokojna.

Rise Villas wśród palm w Nuanu, zdjęcie z drona
Nyanyi · Tabanan · 6 min do Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai19 km
  • Szkoła i coworking Nuanuna terenie miasta

Po Canggu i Pererenan wzrost przeniósł się do Nyanyi, a wille z basenem mają tu stawki powyżej normy dla Tabanan. Tempo jest wolniejsze niż w Canggu, dopóki okolica się nie zabuduje.

Nyanyi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

W promieniu 2 km od willi

  • 2restauracje
  • 1spa
  • 1beach cluby
  • 1szkoły międzynarodowe

Najbliższe miejsca

  • ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestauracja · 943 m
  • Pepito Supermarketsupermarket · 958 m
  • Jungle Kidsklub dla dzieci Nuanu · 1,1 km
  • ProEd Global Schoolszkoła międzynarodowa · 1,1 km
  • Lumeiraspa i wellness · 1,2 km
  • Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
  • Nuanu Creative Citymiasto kreatywne · 1,5 km
  • KŌRO Balirestauracja · 1,7 km

Miejsca wybrane ręcznie: tylko infrastruktura na poziomie Nuanu. Odległości w linii prostej od willi według współrzędnych Google Maps; dla Luna Beach Club i Nuanu – do głównego wejścia Nuanu Gate.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Rise Villas · Willa #4

Ile Rise Real Bali bierze przy zakupie willi #4?

Zero. Rise Villas to projekt, który sami budujemy, a Ty płacisz według cennika bez prowizji od kupującego. Dokumenty przed wpłatą rezerwacyjną sprawdzamy na nasz koszt: umowę dzierżawy gruntu na 30 lat z warunkami przedłużenia, PBG z numerem i wypisem oraz wypis z RDTR dla strefy Nuanu. To, co jeszcze otwarte, trafia do pisemnego podsumowania.

Co obejmuje cena Rp 5,49 mld za willę #4?

To cena z cennika projektu, bez żadnych dopłat dla kupującego. Dostajesz dwie sypialnie na 153,5 m² na leasehold Hak Sewa na 30 lat. Willę przekazujemy pod klucz, a załącznik do umowy wymienia meble i AGD. Wokół jest Nuanu City: szkoła, coworking, a do Black Sands Beach sześć minut.

Jak wyglądają wpłaty za willę #4?

Przy podpisaniu umowy płacisz 50%, czyli Rp 2,74 mld. Kolejne 40% idzie w transzach po zakończeniu etapów budowy, a ostatnie 10% przy odbiorze, gdy podpisujesz protokół. Harmonogram reszty układamy pod Twoją sytuację i każdą transzę wiążemy z potwierdzonym etapem, nigdy z datą w kalendarzu.

Jaką rentowność realnie może dać willa #4?

W wariancie bazowym liczymy Rp 3,0 mln za noc i obłożenie 70%. Po odjęciu zarządzania, podatku i pustych nocy zostaje Ci ok. 8,4% ceny rocznie. Stawkę wyznaczają dane AirROI dla pobliskich willi w Nyanyi, skorygowane o typ. Obłożenie odpowiada najmowi z operatorem, a koszty utrzymania pochłaniają 40% przychodu. To model, a nie obietnica.

Czy mogę kupić willę #4 bez przylotu na Bali?

Tak. Willę w Nuanu pokazujemy na Zoomie, więc lot nie jest potrzebny. Podpisanie załatwia notariusz na podstawie pełnomocnictwa, a willę odbiera w Twoim imieniu nasz zespół. Wolne są trzy z siedmiu willi. Datę odbioru potwierdzamy, a na miejscu porównujemy etap budowy z harmonogramem transz.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →