NYANYI · ID RR-2000

Rise Villas, willa #4: dwie sypialnie, 153,5 m², Nuanu

153,5 m² na dwóch poziomach, dwie sypialnie z łazienkami, własny basen i ogród 67 m² w Nuanu City – tak wygląda willa #4. To część Rise Villas, naszego własnego projektu, w którym z siedmiu willi pierwszego etapu wolne są jeszcze dwie. Cena: Rp 5,80 mld, leasehold na 27 lat.

Lokal w projekcie Rise Villas · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 27 lat
  • Nasz projekt
  • Nuanu City
  • 2sypialnie
  • 2łazienki
  • 153,5 m²powierzchnia willi
  • 67 m²własny ogród
  • Leasehold27 lat, Hak Sewa
  • 2 z 7wolnych willi

Nieruchomość

Co kupujesz

Rise Villas to nasz projekt siedmiu willi w Nuanu Creative City – 44-hektarowym mieście z plażą, szkołami, coworkingiem i restauracjami. Dewelopera znamy dobrze, bo to my.

Willa #4 ma dwa poziomy i 153,5 m². Każda z dwóch sypialni ma własną łazienkę, a salon łączy się z wyspą kuchenną, basenem i ogrodem 67 m². Do Black Sands Beach jest sześć minut, do Canggu piętnaście.

Cena za noc w modelu to Rp 3,0 mln – z danych porównywalnych obiektów w Nuanu i Nyanyi, przeliczona na dwie sypialnie. Domy z profesjonalnym operatorem w tym segmencie osiągają wyższe obłożenie, dlatego bazowo przyjmujemy 61%, a obok warianty 51% i 71%. Koszty operacyjne to 16% przychodu. W wariancie bazowym zostaje ok. Rp 563 mln rocznie, czyli 9,9% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Rise Villas · Willa #4: brutto i netto

Prezentacja Rise Villas podaje 10–12% brutto. Niżej nasz model netto, czyli to, co zostaje kupującemu: Rp 3,0 mln za noc według sąsiednich willi w Nyanyi, po odjęciu kosztów operacyjnych.

Brutto 11,8%≈ Rp 670 mln rocznie przy obłożeniu 61% i cenie Rp 3,0 mln za noc Netto 9,9%≈ Rp 563 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 670 mln11,8% ceny · Rp 3,0 mln za noc, obłożenie 61%
  • Koszty operacyjneRp 107 mln16% przychodu
  • Zostaje nettoRp 563 mln9,9% ceny · okres zwrotu ≈ 10,1 lat
Scenariusze obłożenia: Rise Villas · Willa #4
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 16%Netto% cenyOkres zwrotu
51%ostrożnyRp 560 mlnRp 89,6 mlnRp 471 mln8,3%12,0 lat
61%bazowyRp 670 mlnRp 107 mlnRp 563 mln9,9%10,1 lat
71%optymistycznyRp 780 mlnRp 125 mlnRp 655 mln11,6%8,6 lat

Wariant bazowy to 61% obłożenia przy profesjonalnym zarządzaniu; ostrożny — 51%, mocny — 71%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Prezentacja Rise Villas podaje 10–12% brutto. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: na podstawie porównywalnych obiektów w okolicy z profesjonalnym zarządzaniem, z korektą o typ, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 51%, bazowy 61% i optymistyczny 71%.
Koszty
16% przychodu: koszty operacyjne obiektu.
Porównywalne oferty
Rise Villas · Willa #5: 9,7% netto przy obłożeniu 65%; BSO Villa 1BD: 10,0% netto przy obłożeniu 54%; BSO Villa 2BD: 10,0% netto przy obłożeniu 55%.
Raporty i dane
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Kupujesz poświadczony notarialnie leasehold Hak Sewa na grunt na 27 lat, na siebie albo na spółkę. Umowę dzierżawy z klauzulą przedłużenia widzisz przed wpłatą rezerwacyjną. Pozwolenie na budowę (PBG) jest wydane. Po odbiorze przychodzą SLF i licencja na najem na doby, a ostatnia wpłata czeka na oba dokumenty.

Prawo i pozwolenia: Rise Villas · Willa #4
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold27 lat (Hak Sewa)Umowa dzierżawy gruntu ustala okres leasehold i przedłużenie. Czytasz ją przed wpłatą rezerwacyjną.
Strefa (RDTR)Specjalna strefa Nuanu, wypis w drodzeStrefa podlega własnemu planowi zagospodarowania Nuanu. Wypis z RDTR dołączamy do Twoich dokumentów.
Pozwolenie na budowę (PBG)WydaneNumer i wypis dostajesz w trakcie due diligence, przed wpłatą rezerwacyjną.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Płatność przy odbiorze wiążemy z otrzymaniem dokumentów, a nie z kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, według umowyZałącznik do umowy wymienia meble i AGD pozycja po pozycji.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Rise Villas · Willa #4?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Rise Villas · Willa #4

  1. 50%Rp 2,90 mld przy podpisaniu umowy.
  2. 40%Transze powiązane z etapami budowy.
  3. 10%Przy odbiorze, z protokołem odbioru.

Po pierwszej wpłacie resztę rozkładamy na etapy budowy, a harmonogram ustalamy pod Twoje potrzeby.

Położenie

Położenie: Nyanyi

44-hektarowe miasto przy plaży z czarnym piaskiem samo tworzy popyt: szkoła, coworking i program festiwali. Goście, którzy przyjeżdżają do Nuanu, mieszkają w Nuanu, choć okolica jest wciąż młoda i spokojna.

Rise Villas wśród palm w Nuanu, zdjęcie z drona
Nyanyi · Tabanan · 6 min do Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai19 km
  • Szkoła i coworking Nuanuna terenie miasta

Po Canggu i Pererenan wzrost przeniósł się do Nyanyi, a wille z basenem mają tu stawki powyżej normy dla Tabanan. Tempo jest wolniejsze niż w Canggu, dopóki okolica się nie zabuduje.

Nyanyi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

W promieniu 2 km od willi

  • 2restauracje
  • 1spa
  • 1beach cluby
  • 1szkoły międzynarodowe

Najbliższe miejsca

  • ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestauracja · 943 m
  • Pepito Supermarketsupermarket · 958 m
  • Jungle Kidsklub dla dzieci Nuanu · 1,1 km
  • ProEd Global Schoolszkoła międzynarodowa · 1,1 km
  • Lumeiraspa i wellness · 1,2 km
  • Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
  • Nuanu Creative Citymiasto kreatywne · 1,5 km
  • KŌRO Balirestauracja · 1,7 km

Miejsca wybrane ręcznie: tylko infrastruktura na poziomie Nuanu. Odległości w linii prostej od willi według współrzędnych Google Maps; dla Luna Beach Club i Nuanu – do głównego wejścia Nuanu Gate.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Rise Villas · Willa #4

Ile Rise Real Bali bierze przy zakupie willi #4?

Zero. Rise Villas to projekt, który sami budujemy, a Ty płacisz według cennika bez prowizji od kupującego. Dokumenty przed wpłatą rezerwacyjną sprawdzamy na nasz koszt: umowę dzierżawy gruntu na 27 lat z warunkami przedłużenia, PBG z numerem i wypisem oraz wypis z RDTR dla strefy Nuanu. To, co jeszcze otwarte, trafia do pisemnego podsumowania.

Co obejmuje cena Rp 5,80 mld za willę #4?

To cena z cennika projektu, bez żadnych dopłat dla kupującego. Dostajesz dwie sypialnie na 153,5 m² na leasehold Hak Sewa na 27 lat. Willę przekazujemy pod klucz, a załącznik do umowy wymienia meble i AGD. Wokół jest Nuanu City: szkoła, coworking, a do Black Sands Beach sześć minut.

Jak wyglądają wpłaty za willę #4?

Przy podpisaniu umowy płacisz 50%, czyli Rp 2,90 mld. Kolejne 40% idzie w transzach po zakończeniu etapów budowy, a ostatnie 10% przy odbiorze, gdy podpisujesz protokół. Harmonogram reszty układamy pod Twoją sytuację i każdą transzę wiążemy z potwierdzonym etapem, nigdy z datą w kalendarzu.

Jaką rentowność realnie może dać willa #4?

W wariancie bazowym liczymy Rp 3,0 mln za noc i obłożenie 61%. Po odjęciu kosztów operacyjnych i pustych nocy zostaje Ci ok. 9,9% ceny rocznie. Stawkę wyznaczają dane pobliskich willi w Nyanyi, skorygowane o typ. Obłożenie odpowiada najmowi z operatorem, a koszty operacyjne to 16% przychodu. To model, a nie obietnica.

Czy mogę kupić willę #4 bez przylotu na Bali?

Tak. Willę w Nuanu pokazujemy na Zoomie, więc lot nie jest potrzebny. Podpisanie załatwia notariusz na podstawie pełnomocnictwa, a willę odbiera w Twoim imieniu nasz zespół. Wolne są dwie z siedmiu willi. Datę odbioru potwierdzamy, a na miejscu porównujemy etap budowy z harmonogramem transz.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →