NYANYI · ID RR-2007

Black Sands Oasis Villa 1BD: jedna sypialnia, 71,3 m², Nuanu City

Cena startowa tej willi w Black Sands Oasis to Rp 3,36 mld: jedna sypialnia i 71,3 m² na leasehold 35 lat. Od studiów w tym samym projekcie odróżniają ją sufit na sześć metrów i własny basen. Następny próg cennika to Rp 3,53 mld.

Lokal w projekcie Black Sands Oasis · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 35 lat
  • Przedsprzedaż
  • Nuanu City
  • 1sypialnia
  • 1łazienka
  • 71,3 m²powierzchnia willi
  • Privatebasen, sufity 6 m
  • Leasehold35 lat
  • III kw. 2027odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

To wolnostojący dom o powierzchni 71,3 m² z jedną sypialnią, sufitem na sześć metrów nad częścią dzienną i własnym basenem. Należy do Black Sands Oasis – projektu UNIT Space na 103 lokale w stylu pustynnego modernizmu, w środku Nuanu Creative City.

Meble UNIT są w cenie. Projekt nie ma jeszcze modelu finansowego, a leasehold na 35 lat nie opisuje warunków przedłużenia, więc stopa zwrotu niżej to nasze wyliczenie, nie dewelopera.

Cena za noc w modelu to Rp 2,0 mln, poniżej mediany Nuanu i Nyanyi w AirROI, która wynosi ok. Rp 3,0 mln – podciągają ją większe wille. Obłożenie w okolicy to ok. 45%, ale domy z profesjonalnym zarządzaniem, takie jak ten, zapełniają się częściej. Dlatego wariant środkowy to 70%, obok 60% i 80%. Koszty utrzymania zabierają 40% tego, co willa zarobi. W wariancie środkowym zostaje Ci ok. Rp 312 mln rocznie, czyli 9,3% ceny zakupu.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – BSO Villa 1BD: brutto i netto

UNIT Space nie podaje stopy zwrotu dla tej willi. Niżej wyceniamy noc na Rp 2,0 mln na podstawie sąsiednich willi w Nyanyi i Nuanu, a potem odejmujemy operatora, podatek, puste noce i koszty utrzymania.

Brutto 15,5%≈ Rp 520 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 2,0 mln za noc Netto 9,3%≈ Rp 312 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 520 mln15,5% ceny · Rp 2,0 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 93,6 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 52,0 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 62,4 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 312 mln9,3% ceny · okres zwrotu ≈ 10,8 lat
Scenariusze obłożenia: BSO Villa 1BD
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 446 mlnRp 178 mlnRp 267 mln8,0%12,6 lat
70%bazowyRp 520 mlnRp 208 mlnRp 312 mln9,3%10,8 lat
80%optymistycznyRp 594 mlnRp 238 mlnRp 357 mln10,6%9,4 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
UNIT Space nie podaje stopy zwrotu dla tej willi.
Cena za noc
Rp 2,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Nyanyi za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Rise Villas · Willa #4: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #5: 7,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #1-2: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willę obejmujesz przez Hak Sewa na 35 lat, który notariusz rejestruje na Twoje nazwisko. Oferta UNIT Space nie ma klauzuli przedłużenia, więc to pierwsza rzecz, o którą prosimy na piśmie. PPJB podpisujesz razem z wpłatą 30%. Regencja wyda licencję na najem dopiero po SLF, które przyjdzie z kluczami w III kw. 2027.

Prawo i pozwolenia: BSO Villa 1BD
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold35 lat (Hak Sewa)W ofercie brakuje warunków przedłużenia. Chcemy je mieć podpisane przed rezerwacją.
Strefa (RDTR)Masterplan Nuanu, wypis w drodzeDziałka podlega masterplanowi Nuanu. Mimo to pobieramy wypis z RDTR, żeby potwierdzić strefę.
Pozwolenie na budowę (PBG)Poprosiliśmy dewelopera o dokumentUNIT Space ma nam przekazać numer PBG i kopię w ramach due diligence.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego przelew przy odbiorze zależy od dokumentów, a nie od terminu.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, III kw. 2027Specyfikacja mebli i sprzętu jest załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla BSO Villa 1BD?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – BSO Villa 1BD

  1. 30% przy podpisaniuRp 1,01 mld płacisz przy podpisaniu PPJB.
  2. 70% przez 24 miesiąceRaty idą za etapami budowy przez dwa lata.
  3. OdbiórOstatnią kwotę zwalniasz, gdy odbierzemy willę i jej dokumenty.

Ten harmonogram ułożył UNIT Space. Warunki rat przepisujemy tak, by zależały od sprawdzonego postępu na budowie.

Położenie

Położenie: Nyanyi

Willa stoi w Nuanu, którego 44 ha schodzą do ciemnego wulkanicznego piasku Nyanyi. Szkoła, coworking i sezon festiwali ciągle ściągają gości, a okolica wokół jest spokojniejsza i dopiero się kształtuje.

Nyanyi: arka Nuanu o zachodzie słońca
Nyanyi · Tabanan · 6 min do Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai19 km
  • Szkoła i coworking Nuanuna terenie miasta

Wille z basenem zarabiają w Nyanyi więcej za noc niż średnia dla Tabanan. Dla tej przyjmujemy Rp 2,0 mln.

Nyanyi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10atrakcje
  • 4restauracje
  • 2bary
  • 2hotele
  • 1szkoły

Najbliższe miejsca

  • Hearthatrakcja · 255 m
  • Magic Gardenatrakcja · 282 m
  • Lumeiraatrakcja · 301 m
  • Nuanu Creative Cityatrakcja · 303 m
  • Jungle Kidsatrakcja · 328 m
  • ProEdGlobalszkoła · 346 m
  • Nuanu Parkatrakcja · 447 m
  • Phi Camp Hotelhotel · 542 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o BSO Villa 1BD

Ile kosztuje BSO Villa 1BD i co jest w cenie?

Rp 3,36 mld, prosto z cennika UNIT Space, a nasza prowizja jest po stronie dewelopera. Za to dostajesz jedną sypialnię na 71,3 m², własny basen i meble UNIT pod klucz, na leasehold 35 lat. Gdy ten próg się wyprzeda, cena wzrośnie do Rp 3,53 mld. Przy podpisaniu płacisz 30%, a klucze odbierasz w III kw. 2027, jeśli deweloper utrzyma harmonogram.

Jak wygląda harmonogram wpłat za willę 1BD?

Pierwsze 30%, ok. Rp 1,01 mld, płacisz przy podpisaniu. Pozostałe 70% rozkłada się na 24 miesiące i idzie za etapami budowy. Ostatni przelew wychodzi dopiero po odbiorze willi i sprawdzeniu kompletu dokumentów. Miesięczne terminy dewelopera zamieniamy tak, by każda wpłata odpowiadała postępowi, który widzieliśmy na miejscu.

Jakiej stopy zwrotu realnie spodziewać się po BSO Villa 1BD?

Wariant bazowy zakłada Rp 2,0 mln za noc i obłożenie 70%. Po zarządzaniu, podatku i pustych nocach co roku zostaje ok. 9,3% zapłaconej ceny. Bierzemy stawkę AirROI dla okolicy i obniżamy ją dla willi z jedną sypialnią, a 40% przychodu odkładamy na koszty. Traktuj to jako model, nie obietnicę.

Ile Rise Real Bali bierze za zakup BSO Villa 1BD?

Zero, bo płaci nam UNIT Space, a przegląd przed rezerwacją też nic Cię nie kosztuje. Przy tej willi potwierdzamy leasehold na 35 lat, prosimy UNIT Space o pisemne warunki przedłużenia, zamawiamy wypis z RDTR dla działki i żądamy numeru PBG. Dostajesz pisemne podsumowanie: co jest jasne, a co wciąż otwarte.

Czy mogę kupić tę willę z zagranicy?

Tak. Pokazujemy budowę na Zoomie, a umowę u notariusza podpisuje osoba z Twoim pełnomocnictwem. Odbiór zaplanowano na III kw. 2027. Przed każdą transzą nasz zespół sprawdza budowę w Nyanyi. Gdy willa będzie gotowa, porównujemy meble ze specyfikacją w umowie punkt po punkcie.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →