NYANYI · ID RR-2007

Black Sands Oasis Villa 1BD: un dormitorio y 71,3 m² en Nuanu City

Techos de seis metros y piscina privada: es lo que esta villa de un dormitorio y 71,3 m² añade a los estudios de Black Sands Oasis, en Nuanu City. Sale a precio de lanzamiento, Rp 3.360 millones, con leasehold de 35 años, y el siguiente escalón de precio es Rp 3.530 millones.

Unidad de Black Sands Oasis · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 35 años
  • Preventa
  • Nuanu City
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 71,3 m²superficie de la villa
  • Privadapiscina, techos de 6 m
  • Leasehold35 años
  • 3.er trim. 2027entrega

Inmueble

Qué compras

Es una casa independiente de 71,3 m² con un dormitorio, un techo de seis metros sobre el salón y piscina propia. Forma parte de Black Sands Oasis, un proyecto de 103 unidades de estilo modernista del desierto que UNIT Space levanta dentro de Nuanu Creative City.

Los muebles de UNIT entran en la operación. El proyecto aún no tiene modelo financiero y el leasehold de 35 años llega sin condiciones de renovación declaradas, así que la rentabilidad de abajo es trabajo nuestro, no de la promotora.

Así lo hemos calculado. La noche sale a Rp 2,0 millones, por debajo de la mediana de Nuanu y Nyanyi en AirROI, que ronda los Rp 3,0 millones, porque las villas grandes la empujan hacia arriba. La ocupación de la zona anda cerca del 45 %, pero las casas con gestión profesional como esta se llenan más. Por eso nuestro escenario central es el 70 %, entre un 60 y un 80 %. Los gastos se llevan el 40 % de lo que factura la villa. En el escenario central te quedan unos Rp 312 millones al año, un 9,3 % sobre el precio de compra.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de BSO Villa 1BD: bruta y neta

UNIT Space no publica rentabilidad para esta villa. Abajo ponemos la noche a Rp 2,0 millones a partir de villas vecinas de Nyanyi y Nuanu, y restamos la gestora, los impuestos, las noches vacías y los gastos corrientes.

Bruta 15,5 %≈ Rp 520 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 2,0 millones por noche Neta 9,3 %≈ Rp 312 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 520 millones15,5 % del precio · Rp 2,0 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 93,6 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 52,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 62,4 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 312 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
Escenarios de ocupación: BSO Villa 1BD
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 446 millonesRp 178 millonesRp 267 millones8,0%12,6 años
70%baseRp 520 millonesRp 208 millonesRp 312 millones9,3%10,8 años
80%optimistaRp 594 millonesRp 238 millonesRp 357 millones10,6%9,4 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 2,0 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se compra con un Hak Sewa de 35 años que el notario inscribe a tu nombre. La oferta de UNIT Space no trae cláusula de renovación, así que es lo primero que les pedimos por escrito. El PPJB se firma con el pago del 30 %. La administración solo concede la licencia de alquiler turístico (NIB) cuando llega el SLF, con las llaves, en el 3.er trimestre de 2027.

Derecho y licencias de BSO Villa 1BD
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho35 años (Hak Sewa)La oferta no trae condiciones de prórroga, y las queremos firmadas antes de la reserva.
ZonificaciónPlan director de Nuanu, extracto por confirmarLa parcela está dentro del plan director de Nuanu. Aun así, pedimos el extracto del RDTR para confirmar su zona.
Licencia de obra (PBG)Solicitado a la promotoraDentro de la revisión legal, UNIT Space nos tiene que dar el número de PBG y una copia.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico. Por eso tu transferencia de la entrega depende de los documentos, no de un plazo.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 3.er trim. 2027El contrato lleva como anexo la especificación de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de BSO Villa 1BD?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de BSO Villa 1BD

  1. 30 % a la firmaRp 1.010 millones salen con tu firma en el PPJB.
  2. 70 % en 24 mesesLas cuotas siguen las fases de obra durante dos años.
  3. EntregaLiberas el último pago cuando hemos recibido la villa y sus papeles.

Este calendario lo diseñó UNIT Space. Nosotros reescribimos los disparadores de cada cuota según el avance comprobado en la obra.

Ubicación

Dónde está: Nyanyi

La villa está dentro de Nuanu, cuyas 44 hectáreas bajan hasta la arena volcánica oscura de Nyanyi. Un colegio, puestos de coworking y una temporada de festivales traen visitantes, mientras la zona de alrededor es más tranquila y aún se está formando.

Nyanyi: el arca de Nuanu al atardecer
Nyanyi · Tabanan · 6 min a Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai19 km
  • Colegio y coworking de Nuanudentro de la ciudad

En Nyanyi, las villas con piscina ganan más por noche que la media de Tabanan. Para esta usamos Rp 2,0 millones.

Nyanyi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10lugares de interés
  • 4restaurantes
  • 2bares
  • 2hoteles
  • 1colegio

Lo más cercano

  • Hearthlugar de interés · 255 m
  • Magic Gardenlugar de interés · 282 m
  • Lumeiralugar de interés · 301 m
  • Nuanu Creative Citylugar de interés · 303 m
  • Jungle Kidslugar de interés · 328 m
  • ProEdGlobalcolegio · 346 m
  • Nuanu Parklugar de interés · 447 m
  • Phi Camp Hotelhotel · 542 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre BSO Villa 1BD

¿Cuánto cuesta la BSO Villa 1BD y qué incluye el precio?

Rp 3.360 millones, tal cual en la lista de UNIT Space, con nuestra comisión a cargo de la promotora. Por ese precio te llevas un dormitorio en 71,3 m², piscina privada y muebles de UNIT llave en mano, con leasehold de 35 años. Cuando se agote este escalón, la lista sube a Rp 3.530 millones. Pagarías un 30 % al firmar y recibirías las llaves en el 3.er trimestre de 2027 si la promotora cumple su calendario.

¿Cómo funciona el plan de pagos de la villa de un dormitorio?

El primer 30 %, unos Rp 1.010 millones, se paga al firmar. El 70 % restante va en 24 meses, por fases de obra. La última transferencia solo sale cuando hemos recibido la villa y revisado la documentación. Reescribimos los disparadores mensuales de la promotora para que cada pago corresponda a un avance que hemos visto en la obra.

¿Qué rentabilidad puedo esperar de verdad de la BSO Villa 1BD?

Nuestro escenario base supone Rp 2,0 millones por noche y un 70 % de ocupación. Tras gestión, impuestos y noches vacías, te llega cada año cerca de un 9,3 % de lo que pagaste. Tomamos la cifra de AirROI de la zona, la bajamos para una villa de un dormitorio y apartamos el 40 % de la facturación para gastos. Léelo como un modelo, no como una promesa.

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la BSO Villa 1BD?

Nada, porque nos paga UNIT Space, y la revisión previa a la reserva tampoco te cuesta nada. En esta villa confirmamos el leasehold de 35 años, pedimos a UNIT Space que deje por escrito la renovación, encargamos un extracto del RDTR de la parcela y pedimos el número de PBG. Recibes un resumen escrito de lo que está claro y lo que sigue abierto.

¿Puedo comprar la villa desde el extranjero?

Sí. Te enseñamos la obra en directo por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La entrega está prevista para el 3.er trimestre de 2027. Nuestro equipo revisa la obra en Nyanyi antes de cada pago. Cuando la villa esté lista, cotejamos los muebles con la especificación de tu contrato.

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