NYANYI · ID RR-2616

Estudio en Black Sands Oasis: 31,2 m² en Nuanu City, Nyanyi

Black Sands Oasis empieza por este estudio de 31,2 m²: Rp 1.940 millones con los muebles de UNIT incluidos. Está dentro de Nuanu Creative City, con leasehold de 35 años. Pagas un 30 % al firmar, y UNIT Space prevé entregarlo en el 3.er trimestre de 2027.

Unidad de Black Sands Oasis · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 35 años
  • Preventa
  • Muebles de UNIT
  • Estudiocama junto a la ventana
  • 1baño con ducha
  • 31,2 m²superficie del estudio
  • Leasehold35 años, Hak Sewa
  • 3.er trim. 2027entrega

Inmueble

Qué compras

Con 31,2 m², es el formato más compacto de Black Sands Oasis: una sola estancia con baño propio. El proyecto tiene 103 unidades en Nuanu Creative City y solo 20 son estudios; el resto, villas. Black Sands Beach queda a seis minutos.

En los renders de la promotora, la cama está junto a la ventana, tras una celosía que da sombra y te protege de las miradas del camino. La cocina tiene encimera de piedra, placa y una barra de desayuno para dos. El baño, independiente, lleva ducha de lluvia e inodoro suspendido. Los muebles de UNIT entran en el precio, y el estudio se entrega llave en mano en el 3.er trimestre de 2027.

Tienes un leasehold Hak Sewa de 35 años, y la oferta no menciona prórroga. Las vistas marcan el precio: los estudios con vistas al jardín, a las palmeras y el mar o al volcán cuestan Rp 1.940 millones, el premium con vistas al mar o al volcán Rp 2.040 millones, y un ático del mismo tamaño Rp 2.120 millones. Nuestro modelo usa el estudio básico a Rp 1,2 millones por noche. Antes de la reserva confirmamos el plano del lote, la zona y la sociedad de la promotora.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de BSO Studio: bruta y neta

UNIT Space no da cifra de rentabilidad para el estudio. Los números de abajo son nuestros: Rp 1,2 millones por noche, sacados de anuncios de unidades compactas en Nyanyi y alrededores, descontando gestión, impuestos, noches vacías y mantenimiento.

Bruta 16,3 %≈ Rp 317 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,2 millones por noche Neta 9,8 %≈ Rp 190 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,2 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 317 millones16,3 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 57,0 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 31,7 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 38,0 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 190 millones9,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,2 años
Escenarios de ocupación: BSO Studio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 271 millonesRp 109 millonesRp 163 millones8,4%11,9 años
70%baseRp 317 millonesRp 127 millonesRp 190 millones9,8%10,2 años
80%optimistaRp 362 millonesRp 145 millonesRp 217 millones11,2%8,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El estudio se compra con un leasehold Hak Sewa de 35 años que el notario inscribe a tu nombre o al de una sociedad tuya. La renovación no figura en la oferta, así que primero queremos por escrito las condiciones de UNIT Space. Tu 30 % se paga al firmar. El SLF llega con la entrega, y solo después puede salir la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de BSO Studio
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho35 años (Hak Sewa)La oferta no incluye cláusula de renovación. Pedimos a UNIT Space que ponga por escrito las condiciones de prórroga.
ZonificaciónPlan director de Nuanu, extracto por confirmarDentro de Nuanu la zonificación sigue el plan director de la ciudad. Un extracto del RDTR de la parcela lo deja zanjado.
Licencia de obra (PBG)Solicitado a la promotoraNecesitamos el número de la licencia y una copia antes de tu reserva.
PromotoraUNIT Space, sociedad por confirmarComprobamos la sociedad que firma, sus edificios terminados y el calendario de esta fase.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF. Por eso el pago de la entrega va detrás de los papeles, no del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 3.er trim. 2027Una lista detallada de muebles y electrodomésticos pasa a formar parte del contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de BSO Studio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de BSO Studio

  1. 30 % a la firmaRp 583 millones salen de tu cuenta el día de la firma.
  2. 70 % en cuotasUnos Rp 1.360 millones repartidos en 24 meses, fase a fase.
  3. EntregaEl último pago se libera contra la documentación completa.

El reparto lo fija UNIT Space. En el contrato ligamos cada cuota a obra terminada en el terreno, no a un mes.

Ubicación

Dónde está: Nyanyi · Nuanu

Nuanu es una ciudad creativa planificada de 44 hectáreas en la costa de arena negra. Su colegio, el coworking y el calendario de festivales atraen gente, mientras la zona de alrededor todavía se está llenando.

Nyanyi: el arca de Nuanu al atardecer
Nyanyi · Tabanan · 6 min a Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai19 km
  • Colegio y coworking de Nuanudentro de la ciudad

El colegio, el coworking y los eventos de Nuanu traen gente todo el año. Para un estudio, nuestro modelo parte de Rp 1,2 millones por noche.

Nyanyi · Nuanu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10lugares de interés
  • 4restaurantes
  • 2bares
  • 2hoteles
  • 1colegio

Lo más cercano

  • Hearthlugar de interés · 255 m
  • Magic Gardenlugar de interés · 282 m
  • Lumeiralugar de interés · 301 m
  • Nuanu Creative Citylugar de interés · 303 m
  • Jungle Kidslugar de interés · 328 m
  • ProEdGlobalcolegio · 346 m
  • Nuanu Parklugar de interés · 447 m
  • Phi Camp Hotelhotel · 542 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre BSO Studio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el BSO Studio?

Nada. Pagas el precio de lista, Rp 1.940 millones, y nuestra comisión la paga UNIT Space. Antes de cualquier reserva revisamos el registro del suelo, las licencias y el borrador del contrato, sin coste para ti. Nuestro informe recoge por escrito cada cuestión abierta, así que firmas sabiendo qué está resuelto y qué no.

¿Puedo comprar un estudio en Nuanu a distancia?

Sí. Ves la obra de Nuanu en directo por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. El primer 30 % se paga al firmar y el resto en cuotas por fases durante 24 meses. Recibimos el estudio por ti en la entrega, en el 3.er trimestre de 2027, así que la compra se cierra sin viajar a Bali.

¿Qué incluye el precio del BSO Studio y con qué derecho lo compro?

Te llevas 31,2 m² dentro de Nuanu Creative City: zona de dormir, cocina con barra de desayuno y baño con ducha. El derecho es un leasehold de 35 años, y la entrega cae en el 3.er trimestre de 2027 según el calendario de la promotora. Los muebles de UNIT van incluidos y un anexo del contrato los enumera uno a uno. La versión con vistas al mar cuesta Rp 2.040 millones.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de la tarifa de AirROI para la zona, recortada para una unidad compacta hasta Rp 1,2 millones por noche. La ocupación sale de nuestro segmento con gestión profesional: un 70 % en el escenario base, con un 60 y un 80 % a cada lado. Gestión, impuestos y mantenimiento se llevan el 40 % de los ingresos. Lo que ves es una estimación, no un ingreso asegurado.

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