NYANYI · ID RR-2616

Black Sands Oasis Studio : 31,2 m² à Nuanu City, Nyanyi

Le prix d'entrée de Black Sands Oasis commence avec ce studio de 31,2 m² : Rp 1,94 Md, mobilier UNIT compris. Il se trouve à l'intérieur de Nuanu Creative City, sur un bail de 35 ans. Vous versez 30 % à la signature, et UNIT Space vise une livraison au T3 2027.

Lot dans Black Sands Oasis · lots publiés : 3

  • Leasehold 35 ans
  • Prévente
  • Mobilier UNIT
  • Studiolit près de la fenêtre
  • 1salle de bain avec douche
  • 31,2 m²taille du studio
  • Leasehold35 ans, Hak Sewa
  • T3 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Avec 31,2 m², c'est le format le plus compact de Black Sands Oasis : une seule pièce avec sa salle de bain. Le projet compte 103 unités dans Nuanu Creative City, dont seulement 20 studios, le reste étant des villas. La plage de Black Sands est à six minutes de trajet.

Les rendus du promoteur placent le lit près de la fenêtre, derrière un écran perforé qui donne de l'ombre et de l'intimité par rapport à l'allée. La cuisine a un plan de travail en pierre, une plaque de cuisson et un bar de petit-déjeuner pour deux. La salle de bain séparée comprend une douche à effet pluie et des WC suspendus. Le mobilier UNIT est compris dans le prix, et le studio est livré clés en main au T3 2027.

Vous détenez un bail Hak Sewa de 35 ans, et l'offre ne mentionne aucune prolongation. La vue fait le prix : les studios Garden, Palms+Ocean et Volcano View coûtent Rp 1,94 Md, les studios premium Ocean ou Volcano View Rp 2,04 Md, et un penthouse de même surface Rp 2,12 Md. Notre modèle retient le studio de base à Rp 1,2 M la nuit. Avant l'acompte, nous confirmons le plan du lot, le zonage et l'entité juridique du promoteur.

Les chiffres de ce bien

BSO Studio : rendement brut et net

UNIT Space n'a aucun chiffre de rendement pour le studio. Les chiffres ci-dessous sont les nôtres : Rp 1,2 M la nuit, tirés d'annonces de logements compacts à Nyanyi et à côté, après déduction de la gestion, des impôts, des nuits vides et de l'entretien.

Brut 16,3 %≈ Rp 317 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 9,8 %≈ Rp 190 M par an · amorti en ≈ 10,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 317 M16,3 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 57,0 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 31,7 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 38,0 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 190 M9,8 % du prix · amorti en ≈ 10,2 ans
Scénarios d'occupation : BSO Studio
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 271 MRp 109 MRp 163 M8,4 %11,9 ans
70 %baseRp 317 MRp 127 MRp 190 M9,8 %10,2 ans
80 %optimisteRp 362 MRp 145 MRp 217 M11,2 %8,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le studio est proposé en bail Hak Sewa de 35 ans, qu'un notaire enregistre à votre nom ou à celui d'une société que vous détenez. Le renouvellement ne figure pas dans l'offre : nous voulons donc d'abord les conditions d'UNIT Space par écrit. Vos 30 % partent à la signature. Le SLF arrive à la livraison, et la licence de location ne peut venir qu'après lui.

Propriété et permis : BSO Studio
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail35 ans (Hak Sewa)Aucune clause de renouvellement ne figure dans l'offre. Nous demandons à UNIT Space d'indiquer par écrit les conditions de prolongation.
ZonagePlan directeur de Nuanu, extrait à confirmerLe zonage à l'intérieur de Nuanu relève du plan directeur propre à la cité. Un extrait du RDTR pour la parcelle tranche.
Permis de construire (PBG)Demandé au promoteurIl nous faut le numéro du permis et une copie en main avant votre acompte.
PromoteurUNIT Space, entité juridique à confirmerNous vérifions la société signataire, ses bâtiments achevés et le calendrier de cette phase.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonLes licences de location dépendent du SLF. C'est pourquoi votre paiement à la livraison suit les documents, pas le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T3 2027Une liste détaillée du mobilier et de l'électroménager fait partie du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour BSO Studio ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

BSO Studio : échéancier de paiement

  1. 30 % à la signatureRp 583 M quittent votre compte le jour de la signature.
  2. 70 % en versements échelonnésEnviron Rp 1,36 Md étalés sur 24 mois, étape par étape.
  3. LivraisonLe paiement de clôture s'effectue contre le dossier complet de documents.

UNIT Space fixe la répartition. Dans le contrat, nous lions chaque échéance à des travaux achevés sur place, pas à un mois.

Localisation

Emplacement : Nyanyi · Nuanu

Nuanu est une cité créative planifiée de 44 hectares sur la côte de sable noir. Son école, son espace de coworking et son calendrier de festivals attirent du monde, tandis que les environs continuent de se remplir.

Nyanyi : l'arche de Nuanu au coucher du soleil
Nyanyi · Tabanan · à 6 min de Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aéroport Ngurah Rai19 km
  • École et coworking de Nuanuà l'intérieur de la cité

L'école, le coworking et les événements de Nuanu font venir du monde toute l'année. Pour un studio, notre modèle retient Rp 1,2 M la nuit.

Nyanyi · Nuanu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur BSO Studio

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète BSO Studio ?

Rien. Le prix catalogue de Rp 1,94 Md est ce que vous payez, et UNIT Space règle notre commission. Documents fonciers, permis et projet de contrat passent tous par notre examen avant un acompte, sans frais pour vous. Notre rapport énumère chaque question ouverte par écrit : vous signez en sachant ce qui est réglé.

Puis-je acheter un studio à Nuanu à distance ?

Oui. Vous suivez le site de Nuanu en direct sur Zoom et signez sur procuration chez un notaire. Les premiers 30 % partent à la signature, le reste en échéances liées aux étapes sur 24 mois. Nous réceptionnons le studio pour vous à la livraison, au T3 2027 : l'achat peut donc se conclure sans voyage à Bali.

Que comprend le prix du BSO Studio, et sous quel droit en suis-je propriétaire ?

Vous obtenez 31,2 m² à l'intérieur de Nuanu Creative City : un coin nuit, une cuisine avec bar de petit-déjeuner et une salle de bain avec douche. Le droit est un leasehold de 35 ans, et la livraison tombe au T3 2027 selon le calendrier du promoteur. Le mobilier UNIT est inclus. Une annexe du contrat en liste chaque pièce. Si vous voulez la version avec vue sur l'océan, elle coûte Rp 2,04 Md.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Notre point de départ est le tarif AirROI de la zone, ramené à Rp 1,2 M la nuit pour une unité compacte. Le taux d'occupation vient de notre segment géré par des professionnels : 70 % dans le scénario central, avec 60 % et 80 % de part et d'autre. La gestion, les impôts et l'entretien prennent 40 % des revenus. Ce que vous voyez est une estimation, jamais un revenu garanti.

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