NYANYI · ID RR-2539

Black Sands Oasis Villa 2BD: dwie sypialnie, 104,61 m², Nuanu City

104,61 m² i dwie sypialnie – to największa willa w otwartym cenniku Black Sands Oasis w Nuanu Creative City. UNIT Space chce za nią Rp 4,49 mld na leasehold 35 lat, z meblami. Pierwsza wpłata 30% przy podpisaniu umowy rezerwuje willę, odbiór deweloper planuje na III kw. 2027.

Lokal w projekcie Black Sands Oasis · lokale w katalogu: 3

Leasehold 35 lat
Przedsprzedaż
Nuanu City

2sypialnie
Do potwierdzeniałazienki, według rzutu
104,61 m²powierzchnia willi
Leasehold35 lat
III kw. 2027odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Spośród willi, które UNIT Space pokazuje w otwartym cenniku Black Sands Oasis, ta jest największa: dwie sypialnie i 104,61 m². Ten sam projekt na 103 lokale w Nuanu Creative City ma też Villa 1BD o powierzchni 71,3 m² i studia od 31,2 m².

Odbiór pod klucz w III kw. 2027, meble UNIT w cenie. Deweloper nie udostępnił jeszcze rzutu 2BD, więc prosimy o plan konkretnej willi, żeby potwierdzić liczbę łazienek, basen i wielkość działki. Wizualizacje na tej stronie pokazują wnętrza willi z projektu, a nie tego konkretnego lokalu.

Nasz model przyjmuje Rp 2,7 mln za noc – więcej niż przy 1BD, ale poniżej mediany Nuanu i Nyanyi w AirROI, którą zawyżają większe wille. Obłożenie w trzech wariantach to 60, 70 i 80%, a 40% przychodu idzie na koszty utrzymania. Przy 70% zostaje Ci ok. Rp 407 mln rocznie, czyli 9,1% ceny. Przy 35 latach bez zapisanego przedłużenia wyjście planujemy w okolicach dziesiątego roku.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – BSO Villa 2BD: brutto i netto

Deweloper nie publikuje stopy zwrotu dla 2BD. Nasz model niżej wycenia willę z dwiema sypialniami na Rp 2,7 mln za noc na tle pobliskich willi w Nyanyi i Nuanu, a potem odejmuje prowizję operatora, podatek, puste noce i utrzymanie.

Brutto 15,1%≈ Rp 678 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 2,7 mln za noc Netto 9,1%≈ Rp 407 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,0 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 678 mln15,1% ceny · Rp 2,7 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 122 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 67,8 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 81,4 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 407 mln9,1% ceny · okres zwrotu ≈ 11,0 lat

Scenariusze obłożenia: BSO Villa 2BD
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 581 mln	Rp 233 mln	Rp 349 mln	7,8%	12,9 lat
70%bazowy	Rp 678 mln	Rp 271 mln	Rp 407 mln	9,1%	11,0 lat
80%optymistyczny	Rp 775 mln	Rp 310 mln	Rp 465 mln	10,4%	9,7 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie publikuje stopy zwrotu dla 2BD. Nasz model niżej wycenia willę z dwiema sypialniami na Rp 2,7 mln za noc na tle pobliskich willi w Nyanyi i Nuanu, a potem odejmuje prowizję operatora, podatek, puste noce i utrzymanie.
Cena za noc: Rp 2,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Nyanyi za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Rise Villas · Willa #4: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #5: 7,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #1-2: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Twoje prawo to leasehold Hak Sewa na 35 lat, który notariusz rejestruje na Ciebie albo Twoją spółkę. Oferta nie mówi nic o przedłużeniu, więc prosimy UNIT Space o te warunki, zanim się zobowiążesz. Pierwsze 30% idzie razem z PPJB. Po odbiorze i wydaniu SLF można wystąpić o licencję na najem.

Prawo i pozwolenia: BSO Villa 2BD
Forma własności	Leasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	35 lat (Hak Sewa)Oferta milczy o przedłużeniu. Pisemne warunki przedłużenia od UNIT Space są na naszej liście.
Strefa (RDTR)	Masterplan Nuanu, wypis w drodzeNuanu ma własny masterplan stref, a status potwierdza wypis z RDTR dla działki.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Poprosiliśmy dewelopera o dokumentPrzed rezerwacją deweloper musi pokazać nam numer PBG i przekazać kopię.
Deweloper	UNIT Space, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę, która podpisuje umowę, to, co już oddała, i harmonogram tej fazy.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Przy odbiorzeLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Dlatego wpłatę przy odbiorze wiążemy z dokumentami, a nie z datą.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiór	Pod klucz, III kw. 2027Do umowy dołączamy pełną specyfikację mebli i AGD.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla BSO Villa 2BD?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – BSO Villa 2BD

30% przy podpisaniuRp 1,35 mld rezerwuje willę przy podpisaniu umowy.
70% przez 24 miesiąceRp 3,14 mld w ratach powiązanych z etapami.
OdbiórOstatnia transza wychodzi, gdy komplet dokumentów przejdzie sprawdzenie.

Podział pochodzi od UNIT Space. W umowie wiążemy każdą ratę z zakończonym etapem, a nie z miesiącem w kalendarzu.

Położenie

Położenie: Nyanyi

Gości tej willi przyciąga Nuanu: 44-hektarowe miasto sztuki, nauki i wydarzeń na czarnym piasku Nyanyi. Okolica jest spokojniejsza niż Canggu i wciąż rośnie.

Nyanyi: arka Nuanu o zachodzie słońca — Nyanyi · Tabanan · 6 min do Black Sands Beach

Black Sands Beach6 min
Canggu15 min
Lotnisko Ngurah Rai19 km
Szkoła i coworking Nuanuna terenie miasta

Wille z basenem w Nyanyi zarabiają za noc więcej niż średnia dla Tabanan, a nasz wariant dla dwóch sypialni zakłada Rp 2,7 mln.

Nyanyi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

10atrakcje
4restauracje
2bary
2hotele
1szkoły

Najbliższe miejsca

Hearthatrakcja · 255 m
Magic Gardenatrakcja · 282 m
Lumeiraatrakcja · 301 m
Nuanu Creative Cityatrakcja · 303 m
Jungle Kidsatrakcja · 328 m
ProEdGlobalszkoła · 346 m
Nuanu Parkatrakcja · 447 m
Phi Camp Hotelhotel · 542 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o BSO Villa 2BD

Ile Rise Real Bali bierze za zakup BSO Villa 2BD?

Ty nie płacisz nic. Płacisz cenę z cennika, Rp 4,49 mld, a naszą prowizję pokrywa UNIT Space. Grunt, pozwolenia i projekt umowy sprawdzamy przed rezerwacją, na własny koszt. To, co zostaje nierozstrzygnięte, trafia do pisemnego podsumowania, więc decydujesz, widząc wszystkie luki.

Czy mogę kupić willę z dwiema sypialniami bez przylotu?

Tak. Nuanu i działkę pokazujemy na wideo na żywo. Podpis składa za Ciebie notariusz na Bali na podstawie pełnomocnictwa, które podpisujesz u siebie. Przy podpisaniu płacisz 30%. Reszta idzie w ratach przez 24 miesiące. W III kw. 2027 sprawdzamy i odbieramy willę w Twoim imieniu, więc nie musisz przylatywać na żadnym etapie.

Co obejmuje cena BSO Villa 2BD i jakie prawo dostaję?

Dostajesz dwie sypialnie na 104,61 m² w Nuanu, na leasehold 35 lat, z odbiorem w III kw. 2027. Meble UNIT są w pakiecie, a ich specyfikacja jest częścią umowy. Liczby łazienek, własnego basenu i wielkości działki nie ma w opublikowanych materiałach, więc potwierdzamy je z planu willi przed rezerwacją.

Skąd biorą się liczby rentowności?

AirROI daje nam cenę za noc w okolicy, którą korygujemy na willę z dwiema sypialniami: Rp 2,7 mln. Obłożenie odpowiada najmowi z operatorem w naszym segmencie, bazowo 70%. Zarządzanie, podatek i utrzymanie zabierają 40% przychodu brutto. Leasehold liczymy do wyjścia ok. dziesiątego roku. To nasze szacunki, bez gwarancji.

Oferty