NYANYI
desde Rp 3.360 millones/ 30 años
Rise Villas
Nyanyi · Complejo de villas
- 1–2 dormitorios
- 75,8–153,5 m²
- leasehold 30
Ver detalles
NYANYI · ID RR-2133
.618 Collection Vol.1: villa de tres dormitorios y 250 m² cerca de Nuanu
Una piscina de 42 m² con solárium es el centro de esta villa de la Vol.1: tres dormitorios, tres baños y 250 m² útiles en una parcela desde 385 m². Cuesta Rp 12.255 millones con leasehold de 25 + 25 años, totalmente amueblada y con gestión de OXO Living. Estamos comprobando cómo va la obra frente a la entrega anunciada para el 4.º trimestre de 2025.
Unidad de .618 Collection · unidades publicadas: 2
- Leasehold de 25 + 25 años
- Acabados
- Gestión de OXO Living
- 3dormitorios
- 3baños
- 250 m²superficie útil
- 385–501 m²parcela
- Leasehold25 + 25 años
- 42 m²piscina con solárium
Inmueble
Qué compras
La Vol.1 es la primera fase de .618, y esta es su villa de tres dormitorios. La casa suma 490 m² construidos en total, de los que 250 m² son útiles, sobre una parcela desde 385 m². El interiorismo, los muebles y los electrodomésticos entran en el precio, igual que la gestión de OXO Living.
Nyanyi es más tranquilo que Canggu, y la demanda sigue subiendo a medida que crece Nuanu al lado. Tres dormitorios y una piscina grande encajan con familias y grupos que reservan una semana o más. Con estancias largas hay menos cambios de huésped y menos noches vacías.
En nuestro modelo la noche sale a Rp 5,3 millones, en línea con las villas de tres dormitorios y piscina grande alrededor de Nuanu. Es más que la mediana de Nyanyi, pero sin la prima de Canggu que mete la promotora en sus cuentas. Calculamos con un 60, 70 y 80 % de ocupación y tomamos el 70 % como base. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación, así que el escenario base deja unos Rp 814 millones netos al año, un 6,6 % sobre el precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de .618 Collection · Vol.1, 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora habla de un 13,7 % de rentabilidad por alquiler, o un 18,7 % contando la revalorización, con un 77 % de ocupación y datos de Canggu de 2022–2023. Son cifras antes de cualquier gasto. Abajo va nuestro modelo: tarifa de Nyanyi de Rp 5,3 millones por noche, menos la comisión de la gestora, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.
Bruta 11,1 %≈ Rp 1.360 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 5,3 millones por noche
Neta 6,6 %≈ Rp 814 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,1 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.360 millones11,1 % del precio · Rp 5,3 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 244 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 136 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 163 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 814 millones6,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,1 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 1.160 millones | Rp 465 millones | Rp 698 millones | 5,7% | 17,6 años |
| 70%base | Rp 1.360 millones | Rp 543 millones | Rp 814 millones | 6,6% | 15,1 años |
| 80%optimista | Rp 1.550 millones | Rp 620 millones | Rp 930 millones | 7,6% | 13,2 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 5,3 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Lo que compras aquí es un leasehold de 25 años sobre la parcela de la villa, y la promotora declara un segundo plazo de 25 años. Los papeles van así: reserva, PPJB y escritura de leasehold ante notario. Aún nos faltan la zona del RDTR y el número del PBG. Cuando acaba la obra llega primero el SLF, y solo después puede salir la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | Leasehold (Vol.2: plena propiedad)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 25 + 25 añosEsta villa es leasehold. La fase hermana se vende en plena propiedad, que un comprador extranjero tiene como HGB a través de una PT PMA; si te interesa, calculamos aparte lo que cuesta esa estructura. |
| Zonificación | Comprobando en el RDTRUn extracto del RDTR y del OSS fija la zona de la parcela antes de cualquier reserva. No nos fiamos de lo que diga el vendedor. |
| Licencia de obra (PBG) | Número solicitadoEl número de la licencia y su extracto nos llegan antes de que comprometas dinero. |
| Promotora | .618 DevelopmentComprobamos la sociedad, el derecho sobre el suelo y el estado real de la obra. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraLa administración del distrito no concede la licencia de alquiler turístico (NIB) sin SLF, así que tus pagos van detrás de la obra terminada. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, fecha por confirmarAdjuntamos a tu contrato la especificación de muebles y electrodomésticos. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de .618 Collection · Vol.1, 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de .618 Collection · Vol.1, 3 dormitorios
- ReservaLa reserva saca la villa de la venta; la promotora aún no ha dicho el importe.
- Primer pago del 30 %Al firmar el contrato pagas el 30 % del precio.
- Resto a la entregaEl resto se paga cuando recibes las llaves y toda la documentación.
Con una villa tan cerca de terminarse, pedimos a la promotora que la mayor parte del precio dependa del acta de entrega. Solicitamos el calendario completo de tu lote.
Ubicación
Dónde está: Nyanyi · junto a Nuanu
El alquiler en Nyanyi mantiene una ocupación media de alrededor del 50 %, y hay villas que la superan año tras año. Al lado, Nuanu City ocupa 44 hectáreas y ha anunciado más de 400 unidades hasta 2027.
- Playa≈ 250 m · 10 min a pie
- Nuanu Creative Cityal lado
- Canggu≈ 10 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min
Los huéspedes vienen por los locales de Nuanu y por la playa, y la demanda crece con cada nueva parte del plan director. De momento renuncias a las tarifas por noche de Canggu.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 10lugares de interés
- 4hoteles
- 4restaurantes
- 2bares
- 1colegio
- 1playa
Lo más cercano
- Nuanu Parklugar de interés · 298 m
- Funky Placelugar de interés · 397 m
- ProEdGlobalcolegio · 421 m
- Nuanu Creative Citylugar de interés · 431 m
- Lumeiralugar de interés · 432 m
- Jungle Kidslugar de interés · 467 m
- Magic Gardenlugar de interés · 512 m
- Hearthlugar de interés · 523 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre .618 Collection · Vol.1, 3 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de la Vol.1?
A ti, nada. El precio es el de la promotora y es ella quien nos paga. Antes de tu reserva revisamos los documentos a nuestra costa y te entregamos un informe por escrito. En esta villa nos fijamos sobre todo en el leasehold de 25 + 25 años y en la redacción exacta de la cláusula de prórroga. La zona del RDTR y el número del PBG llegan antes de la reserva.
¿Puedo comprar esta villa de .618 a distancia?
Sí. Te la enseñamos por Zoom y te mandamos vídeo de la parcela. Firmas ante notario mediante un poder, sin volar. Nuestro equipo hace la visita de entrega con una lista de defectos y comprueba los muebles, los electrodomésticos y si ya ha salido el SLF.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa por noche sale de AirROI para Nyanyi en los últimos doce meses, ajustada a una villa de este tipo: aquí son Rp 5,3 millones. Tres escenarios de ocupación, del 60, 70 y 80 %, reflejan alquileres con gestión profesional, y restamos el 40 % de la facturación para la gestora, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento. Es una estimación, no una garantía.
¿Por qué la rentabilidad de esta ficha es más baja que la de la promotora?
El 13,7 % de la promotora usa la ocupación de Canggu, del 77 %, y no resta gastos. Nosotros usamos la tarifa de Nyanyi y descontamos el 40 % de la facturación para mantener la villa en marcha. Con un 70 % de ocupación quedan unos Rp 814 millones al año, un 6,6 % neto. Incluso el escenario optimista, con un 80 %, da un 7,6 %. Decide con la cifra neta.
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