NYANYI · ID RR-2133

.618 Collection Vol.1: willa z trzema sypialniami, 250 m², obok Nuanu

Rp 12,26 mld to cena willi z Vol.1: trzy sypialnie, trzy łazienki i 250 m² powierzchni użytkowej na działce od 385 m², na leasehold 25 + 25 lat. Środek domu zajmuje basen 42 m² z tarasem. Willa jest w pełni umeblowana, zarządza nią OXO Living. Deweloper zapowiadał odbiór na IV kw. 2025 – sprawdzamy, jak budowa wygląda dziś.

Lokal w projekcie .618 Collection · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 25 + 25 lat
  • Wykończenie
  • Zarządzanie OXO Living
  • 3sypialnie
  • 3łazienki
  • 250 m²powierzchnia użytkowa
  • 385–501 m²działka
  • Leasehold25 + 25 lat
  • 42 m²basen z tarasem

Nieruchomość

Co kupujesz

Ta willa z trzema sypialniami pochodzi z Vol.1, pierwszej fazy .618. Dom ma 490 m² łącznej zabudowy, z czego 250 m² to powierzchnia użytkowa, na działce od 385 m². Wnętrza, meble i AGD są w cenie, podobnie jak zarządzanie przez OXO Living.

W Nyanyi jest spokojniej niż w Canggu, a popyt rośnie razem z sąsiednim Nuanu. Trzy sypialnie i duży basen pasują rodzinom i grupom, które rezerwują tydzień lub dłużej. Dłuższe pobyty to mniej zmian gości i mniej pustych nocy.

W naszym modelu noc kosztuje Rp 5,3 mln – tyle, co wille z trzema sypialniami i dużym basenem wokół Nuanu. To powyżej mediany Nyanyi, ale bez premii z Canggu, którą liczy deweloper. Liczymy obłożenie 60, 70 i 80%, bazowo 70%. Koszty zabierają 40% przychodu, więc w wariancie bazowym zostaje ok. Rp 814 mln rocznie, czyli 6,6% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – .618 Collection · willa z 3 sypialniami (Vol.1): brutto i netto

Deweloper podaje stopę zwrotu z najmu 13,7%, a ze wzrostem wartości 18,7%, przy obłożeniu 77% na danych z Canggu za lata 2022–2023. To liczby przed kosztami. Niżej nasz model: stawka w Nyanyi Rp 5,3 mln za noc, minus prowizja operatora, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 11,1%≈ Rp 1,36 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 5,3 mln za noc Netto 6,6%≈ Rp 814 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 15,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,36 mld11,1% ceny · Rp 5,3 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 244 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 136 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 163 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 814 mln6,6% ceny · okres zwrotu ≈ 15,1 lat
Scenariusze obłożenia: .618 Collection · willa z 3 sypialniami (Vol.1)
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 1,16 mldRp 465 mlnRp 698 mln5,7%17,6 lat
70%bazowyRp 1,36 mldRp 543 mlnRp 814 mln6,6%15,1 lat
80%optymistycznyRp 1,55 mldRp 620 mlnRp 930 mln7,6%13,2 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje stopę zwrotu z najmu 13,7%, a ze wzrostem wartości 18,7%, przy obłożeniu 77% na danych z Canggu za lata 2022–2023. To liczby przed kosztami. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 5,3 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Nyanyi za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Rise Villas · Willa #4: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #5: 7,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #1-2: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Kupujesz tu leasehold (długoterminowa dzierżawa, Hak Sewa) działki z willą na 25 lat, a deweloper deklaruje drugi okres 25 lat. Kolejność dokumentów: rezerwacja, PPJB, potem akt leasehold u notariusza. Wciąż czekamy na strefę w RDTR i numer PBG. Po zakończeniu budowy najpierw przychodzi SLF, dopiero po nim licencja na najem krótkoterminowy.

Prawo i pozwolenia: .618 Collection · willa z 3 sypialniami (Vol.1)
Forma własnościLeasehold (Vol.2: pełna własność)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold25 + 25 latTa willa jest na leasehold. Faza siostrzana sprzedaje się jako pełna własność (freehold), którą cudzoziemiec obejmuje jako HGB przez PT PMA. Na życzenie policzymy tę strukturę osobno.
Strefa (RDTR)Sprawdzamy w RDTRStrefę działki przed rezerwacją rozstrzyga wypis z RDTR i OSS. Nie opieramy się na słowach sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)Poprosiliśmy o numerNumer pozwolenia i wypis dostajemy, zanim zaangażujesz pieniądze.
Deweloper.618 DevelopmentSprawdzamy spółkę, prawo do gruntu i obecny stan budowy.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyWładze regencji nie wydadzą licencji na najem bez SLF, dlatego wpłaty idą za zakończonymi pracami.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, data do potwierdzeniaSpecyfikację mebli i sprzętów dołączamy do Twojej umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla .618 Collection · willa z 3 sypialniami (Vol.1)?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – .618 Collection · willa z 3 sypialniami (Vol.1)

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna zdejmuje willę z rynku; deweloper nie podał jeszcze kwoty.
  2. 30% – pierwsza wpłataPłacisz 30% ceny zgodnie z podpisaną umową.
  3. Reszta przy odbiorzeReszta idzie przy przekazaniu kluczy i kompletu dokumentów.

Willa jest prawie gotowa, więc prosimy dewelopera, by większa część ceny zależała od protokołu odbioru. Prosimy też o pełny harmonogram wpłat dla Twojej willi.

Położenie

Położenie: Nyanyi · obok Nuanu

Najem w Nyanyi ma średnio ok. 50% obłożenia, a pojedyncze wille co roku wypadają lepiej. Tuż obok Nuanu City zajmuje 44 ha i do 2027 r. zapowiada ponad 400 lokali.

.618 Collection Vol.1: basen i taras przy salonie
Nyanyi · Tabanan · 10 min pieszo do plaży
  • Plaża≈ 250 m · 10 min pieszo
  • Nuanu Creative Citytuż obok
  • Canggu≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 60 min

Goście przyjeżdżają dla lokali Nuanu i plaży, a popyt rośnie z każdą nową częścią masterplanu. Na razie trzeba się pogodzić z cenami za noc niższymi niż w Canggu.

Nyanyi · obok Nuanu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10atrakcje
  • 4hotele
  • 4restauracje
  • 2bary
  • 1szkoły
  • 1plaże

Najbliższe miejsca

  • Nuanu Parkatrakcja · 298 m
  • Funky Placeatrakcja · 397 m
  • ProEdGlobalszkoła · 421 m
  • Nuanu Creative Cityatrakcja · 431 m
  • Lumeiraatrakcja · 432 m
  • Jungle Kidsatrakcja · 467 m
  • Magic Gardenatrakcja · 512 m
  • Hearthatrakcja · 523 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o .618 Collection · willa z 3 sypialniami (Vol.1)

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi w Vol.1?

Ty nie płacisz nic. Obowiązuje cena dewelopera, a naszą prowizję płaci deweloper. Dokumenty sprawdzamy przed rezerwacją na własny koszt i przekazujemy pisemny raport. Przy tej willi skupiamy się na leasehold 25 + 25 lat i dokładnym brzmieniu klauzuli przedłużenia. Strefę w RDTR i numer PBG potwierdzamy przed wpłatą.

Czy mogę kupić tę willę .618 zdalnie?

Możesz. Pokazujemy ją na Zoomie i przesyłamy nagrania z działki. Wystarczy pełnomocnictwo: umowę podpisze notariusz, a Ty nie musisz przylatywać. Nasz zespół robi odbiór z listą usterek i sprawdza meble, AGD oraz to, czy wydano już SLF.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Cenę za noc bierzemy z AirROI dla Nyanyi za ostatni rok i korygujemy na willę tego typu. Tutaj to Rp 5,3 mln. Trzy warianty obłożenia – 60, 70 i 80% – odpowiadają najmowi z profesjonalnym zarządzaniem. Odejmujemy 40% przychodu na operatora, podatek, zużycie i utrzymanie. To ocena, a nie gwarancja.

Dlaczego Wasza stopa zwrotu jest niższa niż u dewelopera?

Deweloperskie 13,7% opiera się na obłożeniu 77% z Canggu i pomija koszty. My bierzemy stawkę z Nyanyi i odcinamy 40% przychodu na prowadzenie willi. Przy obłożeniu 70% zostaje ok. Rp 814 mln rocznie, czyli 6,6% netto. Nawet mocny wariant z obłożeniem 80% daje 7,6%. Decyzję opieraj na liczbie netto.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →