ULUWATU · ID RR-2511

AZORIA Imperio: apartament z trzema sypialniami, 120 m², na klifie Suluban

Największy format w AZORIA LIVING to trzy sypialnie, 120 m² i taras z małym basenem. Imperio kosztuje Rp 5,83 mld z wykończeniem pod klucz, w leasehold na 30 lat. Deweloper planuje odbiór na 30 lipca 2027, a najmem zajmie się Balinest Villas.

Lokal w projekcie AZORIA LIVING · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 lat
  • Przedsprzedaż
  • Taras z basenem
  • 3sypialnie, każda z biurkiem
  • 120 m²powierzchnia
  • Tarasz małym basenem
  • Leasehold30 lat, Hak Sewa
  • 07.2027docelowy odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Imperio zamyka cennik AZORIA LIVING, resortu Coco Development Group na klifie nad Suluban. Spod drzwi idzie się minutę na plażę z falą surfingową, a skuterem jedzie dziesięć minut do świątyni Uluwatu albo na Padang Padang. W tym samym budynku są mniejsze formaty: Cabana, Solea i Horizonte, od 28 do 80 m².

W środku jest salon z kuchnią z wyspą, trzy sypialnie i taras z własnym małym basenem. Przeszklona ściana na całą wysokość łączy salon z tarasem. Na wizualizacjach każda sypialnia ma biurko i zabudowane półki, co pasuje rodzinie albo dwóm parom. Liczbę łazienek wciąż potwierdzamy w rzucie. Wykończenie jest pod klucz, a najem prowadzi Balinest Villas.

Kupujesz leasehold (Hak Sewa) na 30 lat. Deweloper opisuje działkę jako strefę różową, a wypis z RDTR bierzemy przed jakąkolwiek rezerwacją. Imperio kosztuje Rp 5,83 mld, studio Cabana – Rp 1,72 mld. Cennik rośnie o 10% co pół roku, więc kwota w rupiach trafia do umowy. Numer lokalu, piętro i widok z tarasu to wciąż pytania do dewelopera.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – AZORIA Imperio: brutto i netto

Deweloper podaje dla całego AZORIA LIVING 11,9–17,9% rocznie brutto, przed kosztami, bez osobnej liczby dla Imperio. Niżej nasz model: Rp 3,2 mln za noc dla apartamentu z trzema sypialniami w Uluwatu, po odjęciu zarządzania, podatku, pustych nocy i utrzymania.

Brutto 14,0%≈ Rp 814 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,2 mln za noc Netto 8,4%≈ Rp 488 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,9 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 814 mln14,0% ceny · Rp 3,2 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 147 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 81,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury zakupu
  • Zużycie i utrzymanieRp 97,7 mln12% przychodu · puste noce między gośćmi, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 488 mln8,4% ceny · okres zwrotu ≈ 11,9 lat
Scenariusze obłożenia: AZORIA Imperio
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 698 mlnRp 279 mlnRp 419 mln7,2%13,9 lat
70%bazowyRp 814 mlnRp 326 mlnRp 488 mln8,4%11,9 lat
80%mocnyRp 930 mlnRp 372 mlnRp 558 mln9,6%10,4 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje dla całego AZORIA LIVING 11,9–17,9% rocznie brutto, przed kosztami, bez osobnej liczby dla Imperio. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Uluwatu to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Uluwatu: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
AZORIA Solea: 8,8% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Cabana: 10,3% netto przy obłożeniu 70%; APB Villa Meridian 2BR: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Imperio kupujesz w leasehold Hak Sewa na 30 lat, rejestrowanym przez notariusza na Ciebie albo na Twoją spółkę. Oferta nie mówi nic o odnowieniu, więc cenę przedłużenia najpierw ustalamy na piśmie. Umowę podpisujesz razem z rezerwacją 50%. SLF wydaje się po zakończeniu budowy i dopiero wtedy można złożyć wniosek o licencję na najem.

Prawo i pozwolenia: AZORIA Imperio
Forma prawaLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 lat (Hak Sewa)Oferta kończy się na 30 latach, bez klauzuli przedłużenia. Warunki i cenę odnowienia bierzemy od dewelopera na piśmie przed rezerwacją.
StrefaRóżowa (turystyczna), do potwierdzeniaW pakiecie dokumentów nie ma wypisu potwierdzającego strefę różową, o której mówi deweloper. Sprawdzamy działkę w RDTR Badung i w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Poprosiliśmy o kopięW ramach due diligence prosimy o numer PBG i wypis. Bez nich nie idziemy do rezerwacji.
DeweloperCoco Development Group, spółka do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę, która podpisuje umowę, i to, co deweloper już oddał.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeUrząd powiatu nie wyda licencji na najem bez SLF. Dlatego ostatnia wpłata zależy od dokumentów, a nie od daty.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Dopóki ten dom jej nie ma, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscowego to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja transakcji: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, 30 lipca 2027Co sześć miesięcy deweloper podnosi ceny o 10%. Twoja kwota w rupiach trafia do PPJB.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego, a potem dajemy Ci pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze otwarte.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla AZORIA Imperio?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – AZORIA Imperio

  1. Rezerwacja, 50%Rp 2,92 mld przy rezerwacji, razem z umową.
  2. Raty, 30%Rp 1,75 mld w dwunastu równych ratach miesięcznych.
  3. Z najmu, 20%Rp 1,17 mld pokrywa dochód z najmu po oddaniu lokalu.

Taki podział ustala deweloper. Przy lokalu tej wielkości najwięcej waży część spłacana z najmu, więc najpierw sprawdzamy jej zapis i warunki na wypadek niedoboru.

Położenie

Położenie: Suluban, Uluwatu

Suluban to klif nad Blue Point, jedną z najmocniejszych fal na wyspie, a plaża jest minutę niżej. Haczyk to sezonowość: niskie miesiące są wyraźnie spokojniejsze.

Uluwatu: bugenwille przy świątyni na klifie nad morzem
Uluwatu · Badung · 1 min do plaży Suluban
  • Plaża Suluban1 min pieszo
  • Świątynia Uluwatu10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min
  • Plaża Padang Padang10 min

Żadna część Bali nie zarabia więcej za noc niż Uluwatu – ok. Rp 4,3 mln przy obłożeniu 46%. Rezerwacje zmieniają się jednak z sezonem.

Suluban, Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 23hotele
  • 11restauracje
  • 5atrakcje
  • 1sklep
  • 1kawiarnia
  • 1spa
  • 1siłownia

Najbliższe miejsca

  • Uluwatu Kayana Bungalowshotel · 129 m
  • The Beach House Uluwatuhotel · 136 m
  • Uluwatu Estatehotel · 141 m
  • The Sanctus Villahotel · 166 m
  • Kelana Uluwatuhotel · 178 m
  • Samula Uluwatuhotel · 209 m
  • Mother Martsklep · 221 m
  • Warung Edirestauracja · 222 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o AZORIA Imperio

Ile Rise Real Bali pobiera przy zakupie AZORIA Imperio?

Od Ciebie nic. Prowizję agencji płaci deweloper, a cena z cennika przez to się nie zmienia. Przed rezerwacją sprawdzamy dzierżawę gruntu, pozwolenia i umowę – i sami za to płacimy. Dostajesz pisemny raport z otwartymi kwestiami. Jeśli coś nie przejdzie, mówimy Ci wprost, żeby nie płacić.

Co dostaję za Rp 5,83 mld?

Apartament 120 m² w Uluwatu: trzy sypialnie, kuchnia z wyspą i taras z małym basenem, całość wykończona pod klucz. Leasehold trwa 30 lat, a deweloper planuje odbiór na 30 lipca 2027. Cennik rośnie co sześć miesięcy, dlatego Twoją kwotę wpisujemy do umowy.

Jaki jest harmonogram wpłat za Imperio?

Trzy części. Przy rezerwacji płacisz 50%, czyli tutaj Rp 2,92 mld. Potem ok. Rp 1,75 mld w dwunastu ratach miesięcznych. Ostatnie 20%, mniej więcej Rp 1,17 mld, pochodzi z dochodu z najmu lokalu po zakończeniu budowy. Ten zapis i warunki na wypadek niedoboru sprawdzamy, zanim cokolwiek podpiszesz.

Skąd biorą się liczby o stopie zwrotu?

Cena za noc to dane AirROI dla Uluwatu, skorygowane dla apartamentu z trzema sypialniami: Rp 3,2 mln. Wariant bazowy zakłada 70% obłożenia przy profesjonalnym zarządzaniu. Odejmujemy 40% przychodu na operatora, podatek i zużycie. Netto zostaje ok. 8,4% ceny rocznie. To model, a nie gwarantowany dochód.

Czy kupię Imperio bez wyjazdu na Bali?

Tak. Pokazujemy budowę na Zoomie i razem omawiamy rzut i ceny w rozmowie. Umowę podpisuje notariusz na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Wpłaty idą według harmonogramu z umowy. Gdy apartament będzie gotowy, robimy za Ciebie odbiór techniczny i przysyłamy listę usterek przed podpisaniem protokołu.

Czy 30 lat wystarczy przy lokalu tej wielkości?

To krótki leasehold, a oferta nie przewiduje odnowienia. Im mniej lat zostaje, tym mniej prawo jest warte, a przy większej kwocie odczuwa się to mocniej. Dlatego warunki i cenę przedłużenia dostajesz na piśmie przed rezerwacją. Sprzedaż planujemy w okolicach dziesiątego roku, gdy następnemu kupującemu zostaje jeszcze sporo lat.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →