ULUWATU · ID RR-2511

AZORIA Imperio: apartamento de tres dormitorios, 120 m², en el acantilado de Suluban

Lo más alto de la gama de AZORIA LIVING es Imperio: tres dormitorios, 120 m² y una terraza con piscina de inmersión. Cuesta Rp 5.830 millones, llave en mano, con un leasehold de 30 años. La promotora apunta al 30 de julio de 2027 para la entrega, y el alquiler lo llevará Balinest Villas.

Unidad de AZORIA LIVING · unidades publicadas: 3

  • Leasehold 30 años
  • Preventa
  • Terraza con piscina
  • 3dormitorios, cada uno con escritorio
  • 120 m²superficie útil
  • Terrazacon piscina de inmersión
  • Leasehold30 años con Hak Sewa
  • 07.2027entrega prevista

Inmueble

Qué compras

AZORIA LIVING es el resort de Coco Development Group en lo alto del acantilado de Suluban, e Imperio es su formato mayor. Bajas a la playa y a su ola en un minuto andando, y en diez minutos de moto estás en el templo de Uluwatu o en Padang Padang. En el mismo edificio están los formatos pequeños, Cabana, Solea y Horizonte, de 28 a 80 m².

Dentro hay un salón con cocina de isla, tres dormitorios y una terraza con su propia piscina de inmersión. Una cristalera de suelo a techo une el salón con esa terraza. Los renders muestran escritorio y estanterías empotradas en cada dormitorio, lo que va bien a familias o a dos parejas que comparten. El número de baños aún lo estamos confirmando con el plano. Los acabados son llave en mano y el alquiler lo lleva Balinest Villas.

Tu derecho es un leasehold Hak Sewa de 30 años. La promotora describe la parcela como zona rosa, y pedimos el extracto del RDTR antes de cualquier reserva. Imperio está en Rp 5.830 millones, frente a Rp 1.720 millones del estudio Cabana. Como la lista sube un 10 % cada medio año, el importe en rupias va al contrato. Lote, planta y vistas de la terraza son preguntas abiertas con la promotora.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de AZORIA Imperio: bruta y neta

La promotora anuncia un 11,9–17,9 % anual para todo AZORIA LIVING, bruto de gastos, sin cifra aparte para Imperio. Abajo va nuestro modelo: Rp 3,2 millones por noche para un apartamento de tres dormitorios en Uluwatu, descontados gestión, impuestos, noches vacías y mantenimiento.

Bruta 14,0 %≈ Rp 814 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,2 millones por noche Neta 8,4 %≈ Rp 488 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 814 millones14,0 % del precio · Rp 3,2 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 147 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 81,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 97,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 488 millones8,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,9 años
Escenarios de ocupación: AZORIA Imperio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 698 millonesRp 279 millonesRp 419 millones7,2%13,9 años
70%baseRp 814 millonesRp 326 millonesRp 488 millones8,4%11,9 años
80%optimistaRp 930 millonesRp 372 millonesRp 558 millones9,6%10,4 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Uluwatu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Uluwatu en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
AZORIA Solea: 8,8 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,3 % neto con un 70 % de ocupación; APB Villa Meridian 2BR: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Imperio se compra con un leasehold Hak Sewa de 30 años, que el notario inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. La oferta no cubre la renovación, así que el precio de la prórroga lo pedimos antes por escrito. El contrato se firma junto con la reserva del 50 %. El SLF llega al terminar la obra, y solo entonces se puede pedir la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de AZORIA Imperio
Régimen de tenenciaLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold30 años (Hak Sewa)La oferta se queda en 30 años, sin cláusula de prórroga. Antes de la reserva pedimos por escrito a la promotora las condiciones y el precio de renovación.
ZonificaciónRosa (turística), por confirmarEl dosier no trae extracto de zonificación que respalde la zona rosa que cita la promotora. Pasamos la parcela por el RDTR de Badung y el OSS.
Licencia de obra (PBG)PedidaDurante la revisión legal pedimos el número del PBG y su extracto. Sin ellos no sale ninguna reserva.
PromotoraCoco Development Group, sociedad por confirmarCotejamos la sociedad que firma con el contrato, y también lo que la promotora ya ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF, Badung no concede la licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso el último pago depende de los documentos y no de una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 30 de julio de 2027Cada seis meses la promotora sube los precios un 10 %. Tu cifra en rupias va al PPJB.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de AZORIA Imperio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de AZORIA Imperio

  1. Reserva, 50 %Rp 2.920 millones al reservar, junto con el contrato.
  2. Pagos por fases, 30 %Rp 1.750 millones en doce pagos mensuales iguales.
  3. Con el alquiler, 20 %Rp 1.170 millones cubiertos con el alquiler una vez terminada la unidad.

Es la estructura de la promotora. En una unidad de este tamaño lo que más pesa es la parte que se paga con el alquiler, así que revisamos primero su redacción y qué pasa si no llega.

Ubicación

Dónde está: Suluban, Uluwatu

Suluban es el acantilado sobre Blue Point, una de las olas más potentes de la isla, y la playa queda un minuto más abajo. En los meses de temporada baja, eso sí, las reservas bajan bastante.

Uluwatu: buganvillas en el templo del acantilado sobre el mar
Uluwatu · Badung · a 1 min de la playa de Suluban
  • Playa de Suluban1 min a pie
  • Templo de Uluwatu10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
  • Playa de Padang Padang10 min

Ninguna zona de Bali factura más por noche que Uluwatu: unos Rp 4,3 millones con un 46 % de ocupación. Aun así, las reservas cambian con las temporadas.

Suluban, Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 23hoteles
  • 11restaurantes
  • 5lugares de interés
  • 1tienda
  • 1cafetería
  • 1spa
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Uluwatu Kayana Bungalowshotel · 129 m
  • The Beach House Uluwatuhotel · 136 m
  • Uluwatu Estatehotel · 141 m
  • The Sanctus Villahotel · 166 m
  • Kelana Uluwatuhotel · 178 m
  • Samula Uluwatuhotel · 209 m
  • Mother Marttienda · 221 m
  • Warung Edirestaurante · 222 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre AZORIA Imperio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro AZORIA Imperio?

A ti, nada. Nuestra comisión la paga la promotora, y el precio de lista no cambia por ello. Antes de la reserva revisamos el contrato del suelo, las licencias y el contrato de compra, y ese trabajo lo pagamos nosotros. Recibes un informe escrito con los puntos abiertos. Si algo no cuadra, te decimos que no pagues.

¿Qué compro por Rp 5.830 millones?

Un apartamento de 120 m² en Uluwatu con tres dormitorios, cocina de isla y terraza con piscina de inmersión, todo llave en mano. El leasehold es de 30 años y la promotora prevé entregar el 30 de julio de 2027. La lista de precios sube cada seis meses, y por eso dejamos tu cifra escrita en el contrato.

¿Cuál es el calendario de pagos de Imperio?

Va en tres partes. Al reservar pagas el 50 %, que aquí son Rp 2.920 millones. Después, unos Rp 1.750 millones en doce plazos mensuales. El último 20 %, cerca de Rp 1.170 millones, sale del alquiler de la unidad tras la entrega. Antes de que firmes nada, revisamos esa cláusula y lo que pasa si el alquiler no alcanza.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

La tarifa por noche sale de los datos de AirROI para Uluwatu, ajustada a un apartamento de tres dormitorios: Rp 3,2 millones. El escenario base usa un 70 % de ocupación con gestión profesional. Restamos el 40 % de la facturación para gestora, impuestos y desgaste. Te quedaría neto cerca del 8,4 % del precio al año. Es un modelo, no unos ingresos asegurados.

¿Puedo comprar Imperio sin viajar a Bali?

Sí. Te enseñamos la obra por Zoom y repasamos juntos el plano y los precios en una llamada. Firmas ante notario mediante un poder. Los pagos siguen el calendario del contrato. Cuando el apartamento esté listo, hacemos la inspección por ti y te mandamos la lista de defectos antes del acta de entrega.

¿Bastan 30 años para una unidad de este tamaño?

Es un leasehold corto y la oferta no menciona renovación. A medida que se consume el plazo el derecho vale menos, y eso pesa más en un importe grande. Por eso pedimos por escrito a la promotora las condiciones y el precio de la prórroga antes de cualquier reserva. Además, planteamos una venta hacia el décimo año, cuando al siguiente comprador le queda plazo de sobra.

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