ULUWATU · ID RR-2014

AZORIA Solea: apartament z jedną sypialnią, 40 m², z prywatnym basenem w Uluwatu

Prywatny basen, taras i widok na ocean na 40 m² – tak wygląda Solea, apartament z jedną sypialnią w AZORIA LIVING nad plażą Suluban. Kosztuje Rp 2,77 mld pod klucz, połowę płacisz przy rezerwacji. Najmem zajmuje się Balinest Villas. Leasehold trwa 30 lat, odbiór zaplanowano na lipiec 2027.

Lokal w projekcie AZORIA LIVING · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 lat
  • Przedsprzedaż
  • Prywatny basen
  • 1sypialnia
  • 1łazienka
  • 40 m²powierzchnia
  • Prywatnybasen i taras
  • LeaseholdHak Sewa, 30 lat
  • 07.2027termin odbioru

Nieruchomość

Co kupujesz

Solea to drugi od dołu format w AZORIA LIVING, resorcie na klifie Suluban zbudowanym wokół wellness i padla. Plaża i fala surfingowa są minutę pieszo. Do świątyni Uluwatu i na Padang Padang jedzie się ok. dziesięciu minut skuterem.

Na 40 m² jest część sypialna, aneks kuchenny, łazienka i taras z prywatnym basenem. Tym Solea różni się od sąsiedniego studia Cabana i właśnie basen podnosi cenę za noc w naszym modelu. Wykończenie pod klucz jest w cenie, a najem prowadzi Balinest Villas. Cenę w rupiach zamykamy w dniu rezerwacji.

Nasz model przyjmuje Rp 1,6 mln za noc, znacznie poniżej mediany Uluwatu, ok. Rp 4,3 mln, bo ta mediana obejmuje duże wille. Obłożenie w okolicy to ok. 46%, ale lokale z profesjonalnym zarządzaniem w tym segmencie radzą sobie lepiej, więc sprawdzamy 60, 70 i 80%. Po odjęciu 40% kosztów wariant środkowy daje ok. Rp 244 mln rocznie, czyli 8,8% ceny. Leasehold (Hak Sewa) trwa 30 lat.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – AZORIA Solea: brutto i netto

Według dewelopera zwrot wynosi 11,9–17,9% rocznie brutto. Niżej nasz model: punkty odniesienia z Uluwatu obniżone do Rp 1,6 mln za noc dla apartamentu z jedną sypialnią i prywatnym basenem, po odjęciu opłaty za zarządzanie, podatku, pustych nocy i utrzymania.

Brutto 14,7%≈ Rp 407 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,6 mln za noc Netto 8,8%≈ Rp 244 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 407 mln14,7% ceny · Rp 1,6 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 73,3 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 40,7 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury zakupu
  • Zużycie i utrzymanieRp 48,8 mln12% przychodu · puste noce między gośćmi, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 244 mln8,8% ceny · okres zwrotu ≈ 11,4 lat
Scenariusze obłożenia: AZORIA Solea
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 349 mlnRp 140 mlnRp 209 mln7,6%13,2 lat
70%bazowyRp 407 mlnRp 163 mlnRp 244 mln8,8%11,4 lat
80%mocnyRp 465 mlnRp 186 mlnRp 279 mln10,1%9,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Według dewelopera zwrot wynosi 11,9–17,9% rocznie brutto. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,6 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Uluwatu to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Uluwatu: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
AZORIA Imperio: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Cabana: 10,3% netto przy obłożeniu 70%; APB Villa Meridian 2BR: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Solea sprzedaje się jako leasehold Hak Sewa na 30 lat, zapisywany przez notariusza na Ciebie albo na Twoją spółkę. Deweloper nie podał warunków odnowienia, a my chcemy ich na piśmie, z ceną, przed rezerwacją. Podpisanie umowy i wpłata 50% odbywają się tego samego dnia. SLF wydaje się po zakończeniu budowy, a po nim licencję na najem.

Prawo i pozwolenia: AZORIA Solea
Forma prawaLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 lat (Hak Sewa)30 lat bez słowa o odnowieniu to krótki okres. Warunki i koszt przedłużenia chcemy mieć na piśmie, zanim wyłożysz pieniądze.
StrefaRóżowa (turystyczna), do potwierdzeniaDeweloper mówi o strefie różowej, ale wypisu nie widzieliśmy. Sprawdzamy to w RDTR Badung i w rejestrze OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Poprosiliśmy o kopięProsimy dewelopera o numer PBG i kopię – oba muszą być u nas przed Twoją rezerwacją.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeLicencję na najem można uzyskać dopiero po SLF. Wpłatę przy odbiorze wiążemy z dokumentami, nie z kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Dopóki ten dom jej nie ma, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscowego to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja transakcji: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, 30 lipca 2027Według harmonogramu dewelopera cennik rośnie o 10% dwa razy w roku. Kwotę w rupiach wpisujemy do Twojej PPJB.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego, a potem dajemy Ci pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze otwarte.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla AZORIA Solea?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – AZORIA Solea

  1. Rezerwacja, 50%Rp 1,39 mld przy rezerwacji Solei i podpisaniu umowy.
  2. Raty, 30%Dwanaście równych rat miesięcznych w trakcie budowy.
  3. Z najmu, 20%Resztę spłaca dochód z najmu po odbiorze.

Taki plan ułożył deweloper. Sprawdzamy, jak umowa zabezpiecza ostatnie 20% i kto pokrywa różnicę, gdy najem da mniej.

Położenie

Położenie: Suluban, Uluwatu

Mieszkasz na klifie nad Suluban, minutę od jednej z najbardziej znanych fal na Bali. Plus to stały popyt ze strony surferów. Minus – wyraźny niski sezon.

Uluwatu: widok na ocean z punktu przy świątyni, bugenwille
Uluwatu · Badung · 1 min do plaży Suluban
  • Plaża Suluban1 min pieszo
  • Świątynia Uluwatu10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min
  • Plaża Padang Padang10 min

Uluwatu przoduje na Bali pod względem ceny za noc, blisko Rp 4,3 mln, przy obłożeniu 46%. Budżet planuj z zapasem na niski sezon.

Suluban, Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 23hotele
  • 11restauracje
  • 5atrakcje
  • 1sklep
  • 1kawiarnia
  • 1spa
  • 1siłownia

Najbliższe miejsca

  • Uluwatu Kayana Bungalowshotel · 129 m
  • The Beach House Uluwatuhotel · 136 m
  • Uluwatu Estatehotel · 141 m
  • The Sanctus Villahotel · 166 m
  • Kelana Uluwatuhotel · 178 m
  • Samula Uluwatuhotel · 209 m
  • Mother Martsklep · 221 m
  • Warung Edirestauracja · 222 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o AZORIA Solea

Ile Rise Real Bali pobiera przy zakupie AZORIA Solea?

Po Twojej stronie nic: deweloper płaci nam z ceny z cennika. Due diligence przed rezerwacją jest bezpłatne, a wnioski dostajesz w pisemnym raporcie. Przy Solei sprawdzamy 30-letni Hak Sewa i żądamy warunków odnowienia na piśmie, potwierdzamy strefę różową w RDTR Badung i OSS oraz prosimy o numer PBG.

Co obejmuje cena Rp 2,77 mld?

Apartament 40 m² z jedną sypialnią, własnym basenem i tarasem, wykończony pod klucz, w leasehold na 30 lat. Po otwarciu budynku najem przejmuje Balinest Villas. Naszą prowizję płaci deweloper, więc cena to cena z cennika. O szczegółową specyfikację wykończenia wciąż prosimy dewelopera – dostaniesz ją przed rezerwacją.

Jak wygląda harmonogram wpłat za Soleę?

Połowa, Rp 1,39 mld, przy rezerwacji i podpisaniu umowy. Potem 30% w dwunastu równych ratach miesięcznych. Pozostałe 20% spłaca najem lokalu po odbiorze. Właśnie ten punkt trzeba czytać uważnie, więc sprawdzamy, jak brzmi ten obowiązek w umowie i kto płaci różnicę w słabym roku.

Jaką stopę zwrotu realnie da Solea?

Nasz wariant bazowy to obłożenie 70% przy Rp 1,6 mln za noc. Po odjęciu wynagrodzenia operatora, podatku i pustych nocy trafia do Ciebie ok. 8,8% ceny rocznie. Stawkę bierzemy z AirROI dla Uluwatu i skalujemy do apartamentu z jedną sypialnią. Obłożenie odpowiada profesjonalnie prowadzonym lokalom, a koszty to 40% przychodu. To nasze wyliczenie.

Czy kupię Soleę z zagranicy?

Tak. Budowę pokazujemy na Zoomie i przysyłamy nagrania. Notariusz podpisuje w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa, więc nie musisz przylatywać. Deweloper planuje odbiór na 30 lipca 2027. Postęp budowy sprawdzamy na miejscu, a przed odbiorem sprawdzamy dokumenty i SLF oraz spisujemy usterki.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →