ULUWATU · ID RR-2637

AZORIA Cabana : studio de 28 m² au-dessus de la plage de Suluban, Uluwatu

Le plus petit format d'AZORIA LIVING : Cabana est un studio de 28 m², à une minute à pied de la plage de Suluban, au prix de Rp 1,72 Md. Il est livré clés en main, sur un bail de 30 ans, et le promoteur prévoit la remise des clés en juillet 2027. Côté location, notre modèle retient un tarif de Rp 1,2 M la nuit.

Lot dans AZORIA LIVING · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 ans
  • Prévente
  • Finitions clés en main
  • Studioune pièce avec coin nuit
  • 28 m²surface habitable
  • Couravec piscine commune
  • Leasehold30 ans, Hak Sewa
  • 07.2027livraison prévue

Bien

Ce que vous obtenez

Cabana est le format d'entrée parmi les quatre d'AZORIA LIVING, un complexe de Coco Development Group sur la falaise de Suluban. La plage et son spot de surf sont à une minute à pied. Le temple d'Uluwatu et Padang Padang sont à dix minutes en scooter. Le même bâtiment accueille Solea (40 m²), Horizonte (80 m²) et Imperio (120 m²).

Vous disposez de 28 m² en pièce unique : lit, bureau, une penderie encastrée dans une arche et un lavabo. Une baie vitrée toute hauteur ouvre sur la cour. Les rendus ne montrent pas de piscine privée : les voyageurs utilisent la piscine commune, en bas. Les finitions clés en main sont comprises dans le prix, et Balinest Villas gère la location. Nous vérifions encore la salle de bain et la terrasse sur le plan.

Le bail est un Hak Sewa (droit de location) de 30 ans. Le promoteur décrit le zonage comme « rose », et nous exigeons l'extrait du RDTR avant tout acompte. Cabana est affiché à Rp 1,72 Md. Le promoteur majore sa grille de 10 % tous les six mois ; nous inscrivons donc le montant en roupies dans votre contrat. Numéro de lot, étage et vue restent à préciser avec le promoteur.

Les chiffres de ce bien

AZORIA Cabana : rendement brut et net

Pour AZORIA LIVING dans son ensemble, le promoteur avance un rendement brut de 11,9 à 17,9 % par an, sans chiffre distinct pour Cabana. Voici notre modèle : Rp 1,2 M la nuit, calé sur Uluwatu et revu à la baisse pour un studio sans piscine privée, déduction faite de la société de gestion, des impôts, de la vacance et de l'entretien.

Brut 17,1 %≈ Rp 294 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 10,3 %≈ Rp 176 M par an · amorti en ≈ 9,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 294 M17,1 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 52,9 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 29,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 35,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 176 M10,3 % du prix · amorti en ≈ 9,8 ans
Scénarios d'occupation : AZORIA Cabana
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 252 MRp 101 MRp 151 M8,8 %11,4 ans
70 %baseRp 294 MRp 118 MRp 176 M10,3 %9,8 ans
80 %optimisteRp 336 MRp 134 MRp 202 M11,7 %8,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Uluwatu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Uluwatu sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
AZORIA Solea : 8,8 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Imperio : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; APB Villa Meridian 2BR : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Cabana est proposé en bail Hak Sewa de 30 ans, qu'un notaire enregistre à votre nom ou à celui de votre société. L'offre du promoteur ne dit rien du renouvellement, c'est pourquoi nous obtenons d'emblée le prix de la prolongation par écrit. Réservation et signature du contrat se font ensemble, avec la moitié du prix versée à ce moment-là. Le certificat de conformité et la licence de location n'arrivent qu'une fois le bâtiment achevé.

Propriété et permis : AZORIA Cabana
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans (Hak Sewa)Trente ans sans clause de renouvellement, c'est un bail court selon les standards de Bali. Nous demandons les conditions et le prix du renouvellement par écrit avant votre acompte.
ZonageRose (tourisme), à confirmer« Rose » est le mot du promoteur, et aucun extrait ne figurait dans les documents. Nous le vérifions dans le RDTR de Badung et sur OSS.
Permis de construire (PBG)DemandéLe numéro du permis de construire et une copie figurent sur notre liste de vérifications préalables, à lever avant tout paiement de votre part.
PromoteurCoco Development Group, société à confirmerNous vérifions que l'entité juridique du contrat est la bonne et regardons les bâtiments que le promoteur a déjà livrés.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonUne licence de location suppose d'abord le certificat de conformité (SLF). Votre paiement à la livraison dépend donc de l'arrivée des documents, pas de la date.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, 30 juillet 2027La grille de prix augmente de 10 % tous les six mois selon le calendrier du promoteur. Le PPJB fige votre montant.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour AZORIA Cabana ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

AZORIA Cabana : échéancier de paiement

  1. Réservation, 50 %Rp 860 M à la réservation du studio et à la signature.
  2. Versements échelonnés, 30 %Rp 517 M répartis sur douze mensualités égales.
  3. Sur les loyers, 20 %Rp 343 M réglés avec les revenus locatifs après l'achèvement.

Cette répartition est fixée par le promoteur. Avant votre acompte, nous lisons comment le contrat traite le solde financé par les loyers si les réservations sont faibles.

Localisation

Emplacement : Suluban, Uluwatu

Suluban se trouve juste sous la falaise de Blue Point : les surfeurs descendent en une minute. Padang Padang et le temple sont à quelques minutes de scooter, et les voyageurs réservent toute l'année.

Uluwatu : le temple sur la falaise, bougainvilliers et océan à perte de vue
Uluwatu · Badung · 1 min de la plage de Suluban
  • Plage de Suluban1 min à pied
  • Temple d'Uluwatu10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min
  • Plage de Padang Padang10 min

Les annonces de la zone affichent en moyenne environ Rp 4,3 M la nuit, le tarif le plus élevé de Bali, pour 46 % d'occupation. Les écarts entre haute et basse saison sont marqués.

Suluban, Uluwatu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur AZORIA Cabana

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète un studio Cabana ?

Rien à payer de votre côté. C'est le promoteur qui règle la commission de l'agence, et votre prix reste celui de la grille. Avant tout acompte, nous examinons le terrain, les permis et le contrat à nos frais. Un rapport écrit recense chaque point ouvert. Si cet examen révèle un problème, vous gardez votre argent et ne versez pas d'acompte.

Quel est le prix d'AZORIA Cabana, et que comprend-il ?

Le promoteur l'affiche à Rp 1,72 Md. Cela vous achète un studio de 28 m² à Uluwatu, à une minute de la plage de Suluban, livré fini et clés en main. Le bail dure 30 ans, et le promoteur prévoit la remise des clés le 30 juillet 2027. Comme le promoteur relève sa grille tous les six mois, nous fixons votre montant dans le contrat.

Comment payer un studio Cabana ?

Le promoteur procède en trois temps. La moitié, soit Rp 860 M, part à la réservation et à la signature. Viennent ensuite 30 %, environ Rp 517 M, en douze mensualités égales. Les 20 % restants sont prélevés sur vos revenus locatifs après l'achèvement. Avant que vous vous engagiez, nous vérifions comment le contrat formule cette obligation et ce qu'il prévoit si les loyers ne suffisent pas.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Notre point de départ est le tarif par nuit AirROI pour Uluwatu, ramené à Rp 1,2 M pour un studio de 28 m². Dans le scénario central, le studio tourne à 70 % d'occupation sous gestion professionnelle. La gestion, les impôts et l'entretien absorbent 40 % des revenus. Il reste environ 10,3 % du prix par an sur votre compte. C'est une estimation, pas une garantie.

Puis-je acheter le studio à distance ?

Oui. Un seul appel Zoom couvre la visite du site, le plan et la grille de prix. Un notaire peut signer à votre place dès que vous lui donnez procuration : le voyage n'est pas obligatoire. Les paiements suivent l'échéancier du contrat. À la livraison, notre équipe inspecte le studio et vous envoie la liste des défauts avant que vous validiez la réception.

Que se passe-t-il après le bail de 30 ans ?

L'offre porte sur 30 ans et ne dit rien du renouvellement. Sur un bail court, le droit perd de la valeur à l'approche de l'échéance. C'est pourquoi nous demandons les conditions et le prix de la prolongation par écrit avant votre acompte. Nous préparons aussi votre sortie tôt, autour de la dixième année, quand la durée restante se revend encore bien.

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