ULUWATU
desde Rp 4.530 millones/ 25 años
APB Phase 14
Uluwatu · Villas
- 2–4 dormitorios
- 210–420 m²
- leasehold 25
Ver detalles
ULUWATU · ID RR-2546
APB Villa Meridian 4BR: villa de cuatro dormitorios, 161 m², en Uluwatu
Cuatro dormitorios y piscina privada en 161 m²: así es la Meridian más grande de la Phase 14 de Alpha Partner Bali en Uluwatu. Por Rp 4.270 millones es la opción de cuatro dormitorios más barata de una lista con 12 tipologías, con un leasehold de 25 + 25 años. Está en preventa y la entrega sigue las fases de obra.
Unidad de APB Phase 14 · unidades publicadas: 2
- Leasehold 25 + 25 años
- Preventa
- Piscina privada
- 4dormitorios
- 161 m²superficie de la villa
- Piscinaprivada, en la parcela de la villa
- Leasehold25 + 25 años, Hak Sewa
- 7pagos durante la obra
Inmueble
Qué compras
De las doce configuraciones de la lista, la Meridian de 4 dormitorios es la forma más asequible de tener cuatro. Alpha Partner Bali diseña todas sus villas sobre cuatro modelos: Meridian, Kahoni, Melambai y Maximus. Phase 14 es su fase en Pecatu, entre Padang Padang y Bingin, y las dos playas y el templo de Uluwatu quedan a unos diez minutos en moto.
Dentro: 161 m², cuatro dormitorios y piscina privada. Comparte modelo con la Meridian de 2 dormitorios, con hornacinas en arco, cocina de isla y puertas que dan directamente al agua. La galería muestra renders de la serie Meridian, porque aún no tenemos imágenes de la versión de 4 dormitorios. Hemos pedido a la promotora el plano, el número de baños y la superficie de la parcela.
La tenencia es un leasehold Hak Sewa de 25 años con prórroga de 25. La zona de la parcela la comprobamos con un extracto del RDTR; en Pecatu suele ser zona rosa. Precios de cuatro dormitorios en la lista: Meridian y Maximus, Rp 4.270 millones; Kahoni, Rp 5.130 millones; Black Kahoni, Rp 5.430 millones. La oferta de la promotora no da fecha de entrega.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de APB Villa Meridian 4BR: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad para esta unidad. Sus cifras de Phase 14 se basan en datos de Canggu y son antes de gastos. Abajo va nuestro modelo: Rp 3,2 millones por noche según la referencia de Uluwatu aplicada a Pecatu, descontados los gastos.
Bruta 19,1 %≈ Rp 814 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,2 millones por noche
Neta 11,4 %≈ Rp 488 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 8,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 814 millones19,1 % del precio · Rp 3,2 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 147 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 81,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 97,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 488 millones11,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 8,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 698 millones | Rp 279 millones | Rp 419 millones | 9,8% | 10,2 años |
| 70%base | Rp 814 millones | Rp 326 millones | Rp 488 millones | 11,4% | 8,7 años |
| 80%optimista | Rp 930 millones | Rp 372 millones | Rp 558 millones | 13,1% | 7,6 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 3,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Uluwatu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Uluwatu en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- AZORIA Solea: 8,8 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Imperio: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,3 % neto con un 70 % de ocupación.
- Por qué supera al mercado
- El 11,4 % neto sale del leasehold corto (leasehold 25+25): el ingreso se mide sobre un precio de entrada bajo, pero la propiedad es tuya la mitad de tiempo. No se compara con leaseholds de más de 30 años, donde el neto se queda en un 6–10 % anual.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La tenencia es un leasehold Hak Sewa: 25 años y otros 25 al precio de mercado en la renovación. La operación empieza con una carta de intención, y la firma ante notario pone el leasehold a tu nombre o al de tu sociedad. Pedimos copia del PBG antes de la reserva; el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan después de la entrega.
| Régimen de tenencia | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 25 + 25 años (Hak Sewa)Renovar al precio de mercado del momento puede costar más de lo que esperas. El contrato debe llevar una fórmula fija, y comprobamos que la lleve. |
| Zonificación | Por confirmar; en Pecatu suele ser rosaPara esta parcela de Phase 14 comprobamos la zona en el RDTR de Badung y en el OSS. |
| Licencia de obra (PBG) | Preventa, copia pedidaDurante la revisión legal pedimos a la promotora el número y un extracto. Los dos tienen que estar antes de la reserva. |
| Promotora | Alpha Partner Bali, sociedad por confirmarAntes de la reserva cotejamos la sociedad con el contrato y miramos las fases que la promotora ya ha terminado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaUna villa sin SLF no puede tener licencia de alquiler turístico (NIB), así que ligamos el pago de la entrega a los documentos y no a una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, al ritmo de la obraLa oferta no indica fecha de entrega. Los pagos solo salen contra fases terminadas. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de APB Villa Meridian 4BR?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de APB Villa Meridian 4BR
- 10 %Carta de intención, Rp 427 millones.
- 35 %Firma ante notario, Rp 1.490 millones.
- 4 × 10 %Cuatro pagos por fase de Rp 427 millones cada uno.
- 15 %Entrega y acta de recepción firmada, Rp 641 millones.
Para esta villa la promotora reparte el precio en 10/35/10/10/10/10/15. No soltamos ningún pago hasta confirmar la fase en la obra.
Ubicación
Dónde está: Uluwatu · Padang Padang
Padang Padang y Bingin a un paseo en moto y las tarifas por noche más altas de Bali: por eso se compra en Pecatu. A cambio, entre los picos de temporada hay meses tranquilos.
- Playa de Padang Padang≈ 10 min
- Templo de Uluwatu≈ 10 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
- Jimbaran≈ 25 min
Los anuncios de Pecatu cobran de media Rp 4 millones por noche reservada y se ocupan el 42 % del año. Para una villa de serie de 161 m² y cuatro dormitorios calculamos Rp 3,2 millones.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 11restaurantes
- 7cafeterías
- 6hoteles
- 5tiendas
- 2clínicas
- 2spas
Lo más cercano
- Reno’srestaurante · 347 m
- WR 46restaurante · 355 m
- HE’ENALU Café & Restaurantcafetería · 378 m
- U.Spaspa · 379 m
- He'Enalucafetería · 382 m
- Warungrestaurante · 408 m
- ayu's food from the heartrestaurante · 431 m
- Baker’s Cornercafetería · 438 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre APB Villa Meridian 4BR
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la Meridian de 4 dormitorios?
El comprador no paga nada. Nuestra comisión la paga la promotora y el precio de lista no cambia para ti. Antes de la reserva revisamos a nuestra costa el suelo, las licencias y el contrato, y las preguntas abiertas te las damos por escrito. Si ahí aparece un problema, simplemente no pagas la reserva.
¿Qué incluye el precio de Rp 4.270 millones?
Es el precio de lista de la promotora para una villa de 161 m² en Pecatu, Uluwatu, con cuatro dormitorios, piscina privada y entrega llave en mano. El leasehold dura 25 años con otros 25 de prórroga, y la venta está en fase de preventa. Aún estamos confirmando con el plano de la promotora el número de baños y la superficie de la parcela.
¿Cómo se paga la Meridian de 4 dormitorios?
El calendario de la promotora tiene siete pagos. Con la carta de intención pagas el 10 %, Rp 427 millones. La firma ante notario supone el 35 %. Después vienen cuatro pagos del 10 % ligados a las fases de obra, y el 15 % final llega en la entrega, cuando firmas el acta de recepción. Cada pago va ligado a una fase comprobada y no a una fecha.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa por noche sale de los datos de AirROI para Uluwatu, ajustada al tipo: Rp 3,2 millones para una villa de serie de cuatro dormitorios. La ocupación es la de villas con gestión profesional, con un 70 % en el escenario base. Los gastos de gestión, impuestos y desgaste se llevan el 40 % de la facturación, y queda cerca del 11,4 % del precio al año. Es una estimación, no una garantía.
¿Puedo comprar la Meridian de 4 dormitorios desde fuera de Bali?
Sí. Recorremos contigo la parcela por Zoom y repasamos el plano y los precios en una llamada. Firmas ante notario mediante un poder, así que venir a Bali es opcional. Los pagos salen por fases de obra. En la entrega revisamos la villa por ti y te mandamos la lista de defectos antes de que firmes el acta de recepción.
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