BALANGAN
Rp 5.160 millones/ 34 años
Dreamland Villas · Villa 1 dorm.
Balangan · Villa de 1 dormitorio
- 1 dormitorio
- 64 m²
- leasehold 34
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BALANGAN · ID RR-2707
Dreamland Villas: villa de dos dormitorios con piscina, 136,8 m² en dos plantas, Balangan
Dos dormitorios con baño propio, piscina privada y una azotea de 32 m², a 500 m del océano: pensada para parejas y familias pequeñas. Se entra desde Rp 5.100 millones con 34 años de leasehold, más o menos lo que cuesta la de un dormitorio. La obra del complejo va por el 70 % y la entrega está prevista para el 4.º trimestre de 2026.
Unidad de Dreamland Villas · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 34 años
- Obra al 70 %
- Dos plantas
- 2dormitorios
- 2baños + aseo de invitados
- 136,8 m²superficie de la casa · 2 plantas
- 127–150 m²parcela
- Leasehold34 años
- 4.º trim. 2026entrega
Inmueble
Qué compras
A medio kilómetro del agua, la villa está en la parte alta, con Bingin a un lado y Dreamland al otro. Son 136,8 m² en dos plantas sobre una parcela de 126,66 a 150,32 m². Dreamland Villas tiene doce casas de dos dormitorios y seis siguen a la venta. La playa de Bingin queda a dos minutos y Padang Padang a cinco.
La planta baja, de 63,85 m², tiene cocina y salón de 32,55 m² alrededor de una isla, un dormitorio de 14,5 m² con baño propio, un aseo de invitados y un cuarto técnico. Arriba hay 72,95 m² más: el dormitorio principal de 21,3 m² con baño y una terraza de 32,25 m² orientada al atardecer, con barbacoa. Los muros sobre la estructura de acero están insonorizados hasta 60 dB; en un barrio tan denso, eso se traduce en huéspedes que duermen bien y reseñas sin quejas. Piscina, aparcamiento y muebles completos entran en el precio.
El leasehold es de 34 años. Según la promotora, la parcela está en la zona turística Pariwisata, y lo estamos contrastando con el mapa del RDTR. La villa de dos dormitorios cuesta casi lo mismo que la de un dormitorio del complejo. Con un depósito de Rp 53,1 millones te quedas uno de los seis lotes libres mientras hacemos las comprobaciones. La promotora aún tiene que darnos el primer pago y el calendario del resto.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Dreamland Villas · Villa 2 dorm.: bruta y neta
La promotora anuncia un 12,4 % el primer año: Rp 1.390 millones de facturación y Rp 678 millones de beneficio, con la tarifa de la zona de Rp 4,3 millones por noche y un 86 % de ocupación. Abajo va nuestro modelo, con Rp 3,2 millones por noche para dos dormitorios en Bingin, después de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 16,0 %≈ Rp 814 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,2 millones por noche
Neta 9,6 %≈ Rp 488 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,4 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 814 millones16,0 % del precio · Rp 3,2 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 147 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 81,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 97,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 488 millones9,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,4 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 698 millones | Rp 279 millones | Rp 419 millones | 8,2% | 12,2 años |
| 70%base | Rp 814 millones | Rp 326 millones | Rp 488 millones | 9,6% | 10,4 años |
| 80%optimista | Rp 930 millones | Rp 372 millones | Rp 558 millones | 10,9% | 9,1 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 3,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Balangan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Balangan en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Balangan 3.0: 17,6 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 3 dorm.: 9,2 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 1 dorm.: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El leasehold dura 34 años, y para nosotros el plazo que cuenta empieza cuando recibes las llaves, en el 4.º trimestre de 2026. El dosier de la promotora no dice nada de prórroga; eso lo cerraríamos en el texto del contrato. De momento faltan dos papeles: el número de la licencia de obra (PBG) y un extracto de zonificación. El certificado de habitabilidad y la licencia de alquiler llegan cuando termina la obra.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 34 añosLo que cuenta es el plazo que queda en la entrega, no en la compra. Cualquier cláusula de renovación va al contrato. |
| Zonificación | Pariwisata (turística), según la promotoraUn extracto del RDTR y del PKKPR del dosier de la promotora tiene que confirmarlo antes de la reserva. La palabra del vendedor no basta. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos el número de la licencia y una copia antes de que reserves. |
| Promotora | FEEELS Development (PT Feeels Invest Bali), por confirmarLos papeles de licencias del dosier nombran a esta sociedad. Sacamos su extracto del registro y miramos los proyectos que ha terminado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraSin SLF no hay licencia de alquiler, así que cada pago sigue una fase de obra y no una fecha del calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Totalmente amueblada, 4.º trim. 2026La lista de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Dreamland Villas · Villa 2 dorm.?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Dreamland Villas · Villa 2 dorm.
- ReservaCon Rp 53,1 millones reservas la villa mientras terminamos las comprobaciones y firmas con la promotora.
- Fases de obraUna tabla de la presentación pone un primer pago del 20 % (Rp 1.020 millones) y otra del 50 % (Rp 2.550 millones); el resto sigue el calendario del contrato.
- EntregaRecibes la villa terminada con sus documentos, y te instalas o la pasas a una gestora de alquiler.
Las dos cifras de primer pago de la promotora no cuadran, así que la real la fijará el PPJB. También queremos tener el SLF y el acta de entrega antes del último pago.
Ubicación
Dónde está: Bingin · Uluwatu
La meseta te deja entre dos playas de surf: Bingin a dos minutos bajando la carretera y Dreamland a tres. La media por noche aquí llega a Rp 4,3 millones con el 46 % de las noches vendidas, una combinación que no supera ninguna otra zona del sur. Aun así, el 26,1 % de los anuncios de la zona está en suelo agrícola o protegido, y los papeles de la parcela pesan más que las vistas.
- Playa de Bingin2 min
- Playa de Dreamland3 min
- Padang Padang5 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
Bingin tiene las tarifas por noche más altas de Bali, y la mayor parte de ese dinero entra en la estación seca. Reserva colchón para los meses flojos.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 147hoteles
- 29restaurantes
- 9spas
- 8tiendas
- 6gimnasios
- 5cafeterías
- 3lugares de interés
Lo más cercano
- CASA KĀYAhotel · 109 m
- Amaka Villashotel · 155 m
- Reform Pilates Studiogimnasio · 161 m
- Kupu Kupu Villashotel · 162 m
- Villa Bingin Oasishotel · 166 m
- Casa Jamuhotel · 171 m
- Muzeum Villashotel · 172 m
- Room Bingin Oasishotel · 174 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Dreamland Villas · Villa 2 dorm.
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro una villa de dos dormitorios en Dreamland Villas?
Cero. En tu contrato va el precio de lista de la promotora, y nuestra comisión la paga ella aparte de tu pago. Las comprobaciones las pagamos nosotros y las hacemos antes de cualquier reserva: terreno, cadena de arrendamientos y licencias. En esta villa aún nos faltan el número de PBG y el extracto de zonificación. Un informe por escrito recoge lo pendiente, y si algo no pasa la revisión, la operación se cae sin coste para ti.
¿Puedo comprar la villa de 2 dormitorios de Dreamland sin viajar a Bali?
Sí. Nuestro asesor te enseña la obra por videollamada y te va mandando fotos y vídeos a medida que avanza. Un notario firma por ti con la promotora gracias a un poder que le das, y el depósito de Rp 53,1 millones lo transfieres desde casa. Al terminar, en el 4.º trimestre de 2026, inspeccionamos la villa en persona y apuntamos cada defecto antes de que nadie firme la recepción.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
AirROI nos da la tarifa de Bingin, y el ajuste a dos dormitorios la deja en Rp 3,2 millones por noche. Luego vienen tres escenarios de ocupación, del 60, 70 y 80 %, todos con gestora profesional. Antes de que aparezca beneficio, el 40 % de la facturación se va en gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. La promotora llega al 12,4 % con una tarifa más alta y un 86 % de ocupación. Nuestra cifra es una estimación, y la suya también.
¿Cuánto cuesta la villa de dos dormitorios y qué incluye el precio?
En la presentación de la promotora, la villa de dos dormitorios empieza en Rp 5.100 millones con 34 años de leasehold. Por ese precio te llevas la casa de 136,8 m² en una parcela de 127–150 m², piscina privada, aparcamiento y muebles completos. Siguen libres seis de las doce villas de dos dormitorios. Estamos contrastando el precio exacto de cada lote con la disponibilidad actual de la promotora.
¿Para quién encaja la villa de dos dormitorios de Dreamland?
Para una pareja que quiere una base en Bali con una habitación de sobra, o para un inversor que busca una villa de alquiler por noches por más o menos lo que cuesta la de un dormitorio. Los dos dormitorios tienen baño propio, así que dos parejas pueden compartir una reserva. La azotea con barbacoa y vistas al atardecer es la foto que vende el anuncio.
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