BALANGAN · ID RR-2707

Dreamland Villas: willa 2-sypialniowa z basenem, 136,8 m², dwa piętra, Balangan

Pary i małe rodziny dostają dwie sypialnie z własnymi łazienkami, własny basen i 32-metrowy taras na dachu, wszystko 500 m od oceanu. Wejście to Rp 5,10 mld przy leasehold 34 lata, czyli tyle, ile kosztuje willa 1-sypialniowa. Kompleks jest gotowy w ok. 70%, odbiór planowany na IV kw. 2026.

Lokal w projekcie Dreamland Villas · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 34 lata
  • Budowa w 70%
  • Dwa piętra
  • 2sypialnie
  • 2łazienki + WC dla gości
  • 136,8 m²metraż domu · 2 piętra
  • 127–150 m²działka
  • Leasehold34 lata
  • IV kw. 2026odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Pół kilometra od wody willa stoi na wzniesieniu, z Bingin z jednej strony i Dreamland z drugiej. Dostajesz 136,8 m² na dwóch piętrach, na działce od 126,66 do 150,32 m². Dreamland Villas ma dwanaście domów 2-sypialniowych, sześć wciąż na sprzedaż. Plaża Bingin jest dwie minuty stąd, Padang Padang pięć.

Na dole 63,85 m² mieści kuchnię i salon 32,55 m² wokół wyspy, sypialnię 14,5 m² z własną łazienką, WC dla gości i pomieszczenie gospodarcze. Na górze dochodzi 72,95 m²: sypialnia główna 21,3 m² z łazienką i taras na zachód słońca 32,25 m² z grillem. Ściany na stalowej konstrukcji mają izolację akustyczną do 60 dB, a w gęstej okolicy to utrzymuje spokojny sen gości i dobre opinie. W komplecie basen, parking i pełne umeblowanie.

Leasehold trwa 34 lata. Według dewelopera działka leży w strefie turystycznej Pariwisata, co sprawdzamy na mapie RDTR. Willa 2-sypialniowa kosztuje niemal tyle, ile kompleks żąda za willę 1-sypialniową. Wpłata Rp 53,1 mln trzyma jedną z sześciu wolnych działek na czas naszych sprawdzeń. Pierwszą ratę i harmonogram reszty wciąż czekamy na dewelopera.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Dreamland Villas · willa 2BR: brutto i netto

Deweloper podaje 12,4% w pierwszym roku: Rp 1,39 mld przychodu i Rp 678 mln zysku, przy stawce okolicy Rp 4,3 mln za noc i 86% obłożenia. Niżej nasz model, wyceniony na Rp 3,2 mln za noc dla dwóch sypialni w Bingin, po odjęciu zarządzania, podatku, zużycia i utrzymania.

Brutto 16,0%≈ Rp 814 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,2 mln za noc Netto 9,6%≈ Rp 488 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 814 mln16,0% ceny · Rp 3,2 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 147 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 81,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 97,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 488 mln9,6% ceny · okres zwrotu ≈ 10,4 lat
Scenariusze obłożenia: Dreamland Villas · willa 2BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 698 mlnRp 279 mlnRp 419 mln8,2%12,2 lat
70%bazowyRp 814 mlnRp 326 mlnRp 488 mln9,6%10,4 lat
80%optymistycznyRp 930 mlnRp 372 mlnRp 558 mln10,9%9,1 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 12,4% w pierwszym roku: Rp 1,39 mld przychodu i Rp 678 mln zysku, przy stawce okolicy Rp 4,3 mln za noc i 86% obłożenia. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Balangan to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Balangan: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Balangan 3.0: 17,6% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 3BR: 9,2% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 1BR: 7,4% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Twój leasehold trwa 34 lata, a liczy się dla nas od momentu odbioru kluczy w IV kw. 2026. Pakiet dewelopera nic nie mówi o przedłużeniu, co ustalimy w treści umowy. Brakuje na razie dwóch dokumentów: numeru pozwolenia na budowę (PBG) i wypisu ze strefy. Pozwolenie na użytkowanie i licencja na najem przychodzą po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Dreamland Villas · willa 2BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold34 lataLiczy się okres pozostały na moment odbioru, nie zakupu. Zapis o przedłużeniu trafia do umowy.
Strefa (RDTR)Pariwisata (turystyczna), według deweloperaWypis RDTR i PKKPR z pakietu dewelopera musi to potwierdzić przed rezerwacją. Słowo sprzedającego nie wystarczy.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaProsimy o numer pozwolenia i kopię przed rezerwacją.
DeweloperFEEELS Development (PT Feeels Invest Bali), do potwierdzeniaDokumenty pozwoleń w pakiecie wskazują tę spółkę. Pobieramy jej wypis rejestrowy i sprawdzamy ukończone przez nią projekty.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBrak SLF oznacza brak licencji na najem, więc każda wpłata podąża za etapem budowy, nie za datą w kalendarzu.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórW pełni umeblowana, IV kw. 2026Spis mebli i AGD staje się załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Dreamland Villas · willa 2BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Dreamland Villas · willa 2BR

  1. RezerwacjaRp 53,1 mln trzyma Twoją willę na czas naszych sprawdzeń i podpisania z deweloperem.
  2. Etapy budowyJedna tabela w prezentacji pokazuje pierwszą wpłatę 20% (Rp 1,02 mld), druga 50% (Rp 2,55 mld), a reszta wynika z harmonogramu umowy.
  3. OdbiórOdbierasz gotową willę z dokumentami, potem wprowadzasz się lub przekazujesz ją zarządcy najmu.

Dwie liczby pierwszej wpłaty w materiałach dewelopera się nie zgadzają, więc PPJB ustali tę prawdziwą. Chcemy też mieć w ręku SLF i protokół odbioru przed ostatnią wpłatą.

Położenie

Położenie: Bingin · Uluwatu

Płaskowyż stawia Cię między dwiema plażami surfingowymi: Bingin dwie minuty drogą, Dreamland trzy. Średnie stawki za noc sięgają tu Rp 4,3 mln przy 46% sprzedanych nocy – takiego połączenia nie pobije nic innego na południu. Mimo to 26,1% lokalnych ofert stoi na gruncie rolnym lub chronionym, więc dokumentacja działki liczy się bardziej niż widok.

Uluwatu: punkt widokowy przy świątyni na klifie z bugenwillą nad oceanem
Uluwatu · Badung · 2 min do plaży Bingin
  • Plaża Bingin2 min
  • Plaża Dreamland3 min
  • Padang Padang5 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Bingin ma najwyższe stawki za noc na Bali, a większość tych pieniędzy przypada na sezon suchy. Zaplanuj budżet na ciche miesiące.

Bingin · Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 147hotele
  • 29restauracje
  • 9spa
  • 8sklepy
  • 6siłownie
  • 5kawiarnie
  • 3atrakcje

Najbliższe miejsca

  • CASA KĀYAhotel · 109 m
  • Amaka Villashotel · 155 m
  • Reform Pilates Studiosiłownia · 161 m
  • Kupu Kupu Villashotel · 162 m
  • Villa Bingin Oasishotel · 166 m
  • Casa Jamuhotel · 171 m
  • Muzeum Villashotel · 172 m
  • Room Bingin Oasishotel · 174 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Dreamland Villas · willa 2BR

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi 2-sypialniowej w Dreamland Villas?

Zero. Twoja umowa niesie cenę katalogową dewelopera, a naszą prowizję pokrywa deweloper osobno od Twojej wpłaty. Sprawdzenia robimy na swój koszt i przed jakąkolwiek rezerwacją: grunt, łańcuch leasehold, pozwolenia. Przy tej willi wciąż brakuje nam numeru PBG i wypisu ze strefy. Pisemny raport wymienia otwarte sprawy, a nieudane sprawdzenie kończy transakcję bez kosztów dla Ciebie.

Czy mogę kupić willę Dreamland 2BR bez lotu na Bali?

Tak. Nasz doradca oprowadza Cię po terenie na wideorozmowie i wysyła kolejne zdjęcia i nagrania w miarę postępu budowy. Notariusz zajmuje się Twoim podpisem z deweloperem na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, a wpłatę Rp 53,1 mln przelewasz z domu. Przy odbiorze w IV kw. 2026 osobiście sprawdzamy willę i spisujemy każdą usterkę, zanim ktokolwiek podpisze odbiór.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Stawkę dla Bingin daje AirROI, a korekta pod willę 2-sypialniową podnosi ją do Rp 3,2 mln za noc. Dalej trzy warianty obłożenia: 60%, 70% i 80%, wszystkie przy profesjonalnym zarządzaniu. Zanim pojawi się zysk, 40% przychodu idzie na zarządcę, podatek, zużycie i utrzymanie. Deweloper dochodzi do 12,4%, stosując wyższą stawkę za noc i 86% obłożenia. Nasza liczba to ocena, tak jak i jego.

Ile kosztuje willa 2-sypialniowa i co obejmuje cena?

Prezentacja dewelopera zaczyna willę 2-sypialniową od Rp 5,10 mld przy leasehold 34 lata. Za to dostajesz dom 136,8 m² na działce 127–150 m², prywatny basen, parking i pełne umeblowanie. Sześć z dwunastu willi 2-sypialniowych jest wciąż dostępnych. Dokładną cenę działki sprawdzamy w aktualnym arkuszu dostępności dewelopera.

Dla kogo dobrze pasuje willa 2-sypialniowa w Dreamland?

Dla pary chcącej bazę na Bali z dodatkowym pokojem albo inwestora, który chce willę pod najem krótkoterminowy za kwotę zbliżoną do willi 1-sypialniowej. Obie sypialnie mają własną łazienkę, więc dwie pary mogą dzielić jedną rezerwację. Taras na dachu z grillem i widokiem na zachód słońca to ujęcie, które sprzedaje ogłoszenie.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →