BALANGAN · ID RR-2196

Dreamland Villas: willa 1-sypialniowa, 64 m², na działce 188 m² w Balangan

Tylko jedna z czterech willi 1-sypialniowych w Dreamland wciąż jest na sprzedaż: 64,21 m² domu na działce 187,89 m² z własnym basenem, 500 m od oceanu. Kosztuje Rp 5,16 mld przy 34 latach leasehold. Po odbiorze w IV kw. 2026 nasz scenariusz bazowy daje ok. Rp 380 mln rocznie, czyli 7,4% ceny.

Lokal w projekcie Dreamland Villas · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 34 lata
  • Budowa w 70%
  • 20% przy umowie
  • 1sypialnia
  • 1łazienka
  • 64,2 m²powierzchnia użytkowa
  • 187,9 m²działka
  • Leasehold34 lata
  • IV kw. 2026odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Dom jest kompaktowy, działka nie: 64,21 m² powierzchni mieszkalnej na działce 187,89 m². W środku jest kuchnia i salon 32,9 m², jedna sypialnia, łazienka, pralnia i pomieszczenie gospodarcze. Na zewnątrz prywatny basen i parking. W kompleksie są cztery wille tego typu, trzy już sprzedane.

W okolicy Bingin popyt przez cały rok generują surferzy i pary. Willa 1-sypialniowa z basenem dwie minuty od plaży pasuje do ich typowego pobytu 5–10 nocy, a goście nie płacą za sypialnie, których nie wykorzystają. To czyni ten format jednym z najłatwiejszych do wynajęcia w okolicy.

Liczymy Rp 2,5 mln za noc, stawkę rynkową dla willi 1-sypialniowych z basenem koło Bingin. Duże wille na klifie ciągną medianę okolicy do Rp 4,3 mln, a willa 1-sypialniowa nie powinna pożyczać ich liczb. Przy 70% obłożenia, z 40% na zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie, zostaje ok. Rp 380 mln rocznie. Ostrożny wariant 60% daje 6,3% netto, mocny wariant 80% daje 8,4%.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Dreamland Villas · willa 1BR: brutto i netto

Materiały dewelopera obiecują 10,5–12%, licząc od Rp 4,3 mln za noc i 86% obłożenia, bez odjęcia kosztów. Niżej nasz model: stawka Rp 2,5 mln za noc, trzy poziomy obłożenia oraz odjęte zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 12,3%≈ Rp 633 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 2,5 mln za noc Netto 7,4%≈ Rp 380 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,6 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 633 mln12,3% ceny · Rp 2,5 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 114 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 63,3 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 76,0 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 380 mln7,4% ceny · okres zwrotu ≈ 13,6 lat
Scenariusze obłożenia: Dreamland Villas · willa 1BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 543 mlnRp 217 mlnRp 326 mln6,3%15,9 lat
70%bazowyRp 633 mlnRp 253 mlnRp 380 mln7,4%13,6 lat
80%optymistycznyRp 724 mlnRp 289 mlnRp 434 mln8,4%11,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Materiały dewelopera obiecują 10,5–12%, licząc od Rp 4,3 mln za noc i 86% obłożenia, bez odjęcia kosztów. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 2,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Balangan to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Balangan: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Balangan 3.0: 17,6% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 2BR: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 3BR: 9,2% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Twoje prawo to 34-letni leasehold, a liczy się od odbioru w IV kw. 2026. Wpłacasz rezerwację, podpisujesz PPJB z deweloperem, a po ukończeniu willi notariusz wpisuje leasehold. SLF i licencja na najem przychodzą po zakończeniu budowy. Do tego czasu sprawdzamy strefę i PBG.

Prawo i pozwolenia: Dreamland Villas · willa 1BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold34 lataTwoje 34 lata powinny liczyć się od dnia odbioru kluczy. Tę datę startu i warunki przedłużenia zapisujemy w umowie.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia (RDTR)Sprawdzenie RDTR i OSS mówi, co wolno na działce. Robimy to przed rezerwacją, zamiast wierzyć na słowo.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNumer pozwolenia i jego wypis trafiają do nas, zanim cokolwiek zapłacisz.
DeweloperDreamland Villas, spółka do potwierdzeniaPrezentacja sprzedażowa podaje tylko nazwę projektu. Prosimy o dane spółki, wypis z księgi gruntu i PBG.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBrak SLF oznacza brak licencji na najem, dlatego Twoje raty podążają za ukończonymi etapami, nie za datami.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPełne · IV kw. 2026Twoja umowa dostaje załącznik z listą każdego mebla i sprzętu.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Dreamland Villas · willa 1BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Dreamland Villas · willa 1BR

  1. RezerwacjaRp 53,1 mln zdejmuje z rynku tę ostatnią willę 1-sypialniową.
  2. Umowa20% ceny płacisz przy podpisaniu z deweloperem.
  3. Etapy budowyReszta wynika z umowy; prosimy o harmonogram sporządzony dla tej willi.
  4. OdbiórPo odbiorze i dopełnieniu formalności najmem zajmuje się zarządca.

Przy 70% ukończonej budowy długi ogon płatności nie ma sensu. Dążymy do rozliczenia reszty, gdy powiat wyda SLF i podpiszesz odbiór kluczy.

Położenie

Położenie: Bingin · Uluwatu

Południowe wybrzeże łączy najwyższe na wyspie stawki za noc, ok. Rp 4,3 mln, z 46% obłożenia. Nieco ponad co czwarta oferta (26,1%) stoi tu na gruncie rolnym lub chronionym, więc sprawdzenie pozwoleń liczy się bardziej niż widok.

Świątynia Uluwatu na klifie, z bugenwillą i morzem poniżej
Uluwatu · Badung · 2 min do plaży Bingin
  • Plaża Bingin2 min
  • Plaża Dreamland3 min
  • Padang Padang5 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Bingin przyciąga surfingowy tłum płacący najwyższe stawki, ale rezerwacje mocno wahają się między sezonem wysokim a niskim.

Bingin · Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 146hotele
  • 29restauracje
  • 9spa
  • 8sklepy
  • 6siłownie
  • 5kawiarnie
  • 3atrakcje

Najbliższe miejsca

  • Amaka Villashotel · 155 m
  • Reform Pilates Studiosiłownia · 161 m
  • Kupu Kupu Villashotel · 162 m
  • Villa Bingin Oasishotel · 166 m
  • Casa Jamuhotel · 171 m
  • Muzeum Villashotel · 172 m
  • Room Bingin Oasishotel · 174 m
  • Villa Moanahotel · 178 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Dreamland Villas · willa 1BR

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi 1-sypialniowej w Dreamland?

Zero. Naszą prowizję pokrywa deweloper, a Ty płacisz cenę katalogową. Sprawdzenie przed rezerwacją też robimy na swój koszt. Przy tej willi 1-sypialniowej obejmuje to spółkę dewelopera, wypis z gruntu, czy 34 lata liczą się od odbioru, numer PBG i co pozwala strefa RDTR na działce. Wszystko, co znajdziemy, łącznie z otwartymi sprawami, trafia do Ciebie w pisemnym podsumowaniu.

Czy mogę kupić tę willę 1BR zdalnie?

Tak. Budowę pokazujemy na Zoomie, a notariusz na Bali podpisuje dokumenty na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Przy 70% gotowości i odbiorze planowanym na IV kw. 2026 to my będziemy przy odbiorze, sprawdzając każdy mebel z listy. Staramy się też zatrzymać ostatnią ratę do czasu, aż powstaną SLF i protokół odbioru.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Bierzemy dane AirROI dla okolicy i korygujemy je pod typ. Dla willi 1-sypialniowej koło Bingin wychodzi ok. Rp 2,5 mln za noc. Obłożenie odpowiada segmentowi z profesjonalnym zarządzaniem, bazowo 70%, a koszty zabierają 40% przychodu. Deweloper pokazuje dochód przed kosztami, my pokazujemy to, co zostaje po nich. To ocena, nie gwarancja.

Dlaczego Twoja liczba jest niższa niż 10,5–12% dewelopera?

Deweloper liczy willę przy Rp 4,3 mln za noc i 86% obłożenia, podając dochód przed jakimikolwiek kosztami. Ta stawka odpowiada medianie okolicy, którą ciągną duże wille na klifie. My wyceniamy willę 1-sypialniową na Rp 2,5 mln, stosujemy 70% obłożenia i odejmujemy 40% na zarządzanie, podatek i utrzymanie. To daje w wariancie bazowym 7,4% netto, ok. Rp 380 mln rocznie.

Ile potrzeba, by zarezerwować willę 1-sypialniową?

Rp 53,1 mln trzyma willę. Przy podpisaniu umowy z deweloperem płatne jest 20% ceny, a reszta wynika z harmonogramu, o który prosimy dla tego lokalu. Skoro została tylko jedna z czterech, rezerwacja przede wszystkim kupuje czas na nasze sprawdzenie gruntu, pozwoleń i spółki dewelopera, zanim wyjdzie 20%.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →