BALANGAN · ID RR-2714

Dreamland Villas: willa 3-sypialniowa, 142,85 m², dwa poziomy, Balangan

Podróżujące grupy i większe rodziny dostają trzy sypialnie, każda z własną łazienką, oraz własny basen, 500 m od oceanu. Ceny zaczynają się od Rp 5,88 mld przy leasehold 34 lata. Z dziesięciu willi 3-sypialniowych zostały tylko dwie, a deweloper planuje odbiór na IV kw. 2026.

Lokal w projekcie Dreamland Villas · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 34 lata
  • Budowa w 70%
  • Trzy łazienki
  • 3sypialnie
  • 3łazienki przy sypialniach + WC dla gości
  • 142,85 m²powierzchnia · 2 poziomy
  • 168–289 m²działka
  • Leasehold34 lata
  • IV kw. 2026odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Największy układ w Dreamland stoi na tym samym grzbiecie między Bingin i Dreamland, 500 m od wody, na większej działce: od 167,8 do 288,74 m². Dom zajmuje 142,85 m² na dwóch poziomach. W kompleksie jest ich dziesięć, na sprzedaż zostały tylko dwie. Od bramy do plaży Bingin są dwie minuty, do Padang Padang pięć.

Na parterze 64,2 m² mieści kuchnię z salonem 32,75 m², sypialnię 13 m² z łazienką, WC dla gości, klatkę schodową i pomieszczenie gospodarcze. Piętro, 78,65 m², ma jeszcze dwie sypialnie po 13 m², każda z łazienką 6,2 m², oraz taras 29,15 m². Wnętrza wykłada tekowe drewno, taras twarde drewno ulin. Ściany i podłogi mają izolację akustyczną 60 dB na konstrukcji stalowej. Przy trzech niezależnych grupach pod jednym dachem to różnica między odpoczynkiem a skargami.

Własność to leasehold na 34 lata. Deweloper umieszcza działkę w strefie turystycznej Pariwisata, co sprawdzamy w RDTR. Ceny zaczynają się od Rp 5,88 mld, a Rp 53,1 mln rezerwuje willę. Ani pierwsza wpłata, ani harmonogram reszty nie są ostateczne, więc oczekujemy obu na piśmie od dewelopera.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Dreamland Villas · willa 3BR: brutto i netto

Materiały dewelopera pokazują 13,7% w pierwszym roku, z przychodu Rp 1,66 mld i zysku Rp 860 mln przy willi Rp 5,88 mld. Niżej nasz model: trzy warianty obłożenia przy stawce Rp 3,5 mln za noc, po odjęciu opłaty zarządcy, podatku i utrzymania.

Brutto 15,4%≈ Rp 904 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,5 mln za noc Netto 9,2%≈ Rp 543 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 904 mln15,4% ceny · Rp 3,5 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 163 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 90,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 109 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 543 mln9,2% ceny · okres zwrotu ≈ 10,8 lat
Scenariusze obłożenia: Dreamland Villas · willa 3BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 775 mlnRp 310 mlnRp 465 mln7,9%12,6 lat
70%bazowyRp 904 mlnRp 362 mlnRp 543 mln9,2%10,8 lat
80%optymistycznyRp 1,03 mldRp 413 mlnRp 620 mln10,5%9,5 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Materiały dewelopera pokazują 13,7% w pierwszym roku, z przychodu Rp 1,66 mld i zysku Rp 860 mln przy willi Rp 5,88 mld. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Balangan to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Balangan: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Balangan 3.0: 17,6% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 2BR: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 1BR: 7,4% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Leasehold daje Ci 34 lata. Nasze wyliczenia liczą ten zegar od odbioru w IV kw. 2026, bo miesiące budowy nie powinny zjadać Twojego okresu. W pakiecie dewelopera nie ma warunków przedłużenia, więc zapiszemy je w umowie. Numer PBG i wypis ze strefy wciąż czekają. SLF i licencja na najem przychodzą po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Dreamland Villas · willa 3BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold34 lataPozostałe lata liczymy od daty odbioru. Warunki przedłużenia, jeśli zostaną uzgodnione, trafiają do umowy.
Strefa (RDTR)Strefa turystyczna Pariwisata, dane deweloperaZanim ruszą jakiekolwiek pieniądze, zestawiamy to z mapą RDTR i PKKPR z pakietu pozwoleń.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNumer i kopię pozwolenia dostajemy przed rezerwacją.
DeweloperFEEELS Development (PT Feeels Invest Bali), do potwierdzeniaTa spółka figuruje w dokumentach pozwoleń. Nasze sprawdzenie obejmuje jej wpis rejestrowy i już oddane przez nią budynki.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem zależy od tego certyfikatu. Dlatego Twoje raty śledzą postęp budowy, nie daty.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPełne wyposażenie, IV kw. 2026Każdy mebel i sprzęt trafia na podpisaną listę załączoną do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Dreamland Villas · willa 3BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Dreamland Villas · willa 3BR

  1. RezerwacjaWpłata Rp 53,1 mln zdejmuje willę z rynku na czas weryfikacji.
  2. Etapy budowyPierwsza wpłata to 20% (Rp 1,18 mld) według zarysu zakupu i 50% (Rp 2,94 mld) według tabeli rat; kolejne płatności śledzą budowę.
  3. OdbiórObchodzimy dom z Tobą lub za Ciebie, sprawdzamy dokumenty, a klucze trafiają do Ciebie lub Twojego zarządcy.

Skoro prezentacja podaje dwie różne pierwsze wpłaty, podpisana umowa ustala właściwą liczbę. Dążymy do tego, by ostatnia płatność czekała na SLF i protokół odbioru.

Położenie

Położenie: Bingin · Uluwatu

Wioski na klifach Uluwatu zarabiają Rp 4,3 mln za zarezerwowaną noc i wypełniają 46% kalendarza – najlepsza równowaga stawki i popytu na południu Bali. Haczyk: 26,1% lokalnych ofert stoi na gruncie rolnym lub chronionym. Czysty wypis ze strefy jest tu wart więcej niż widok na ocean, i to sprawdzamy najpierw.

Uluwatu: punkt widokowy przy świątyni na klifie, bugenwilla i otwarte morze
Uluwatu · Badung · 2 min do plaży Bingin
  • Plaża Bingin2 min
  • Plaża Dreamland3 min
  • Padang Padang5 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Surferzy zrobili z Bingin najdroższe miejsce na wyspie za noc. Zaplanuj przepływ gotówki wokół dużej różnicy między szczytem sezonu a miesiącami deszczowymi.

Bingin · Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 147hotele
  • 29restauracje
  • 9spa
  • 8sklepy
  • 6siłownie
  • 5kawiarnie
  • 3atrakcje

Najbliższe miejsca

  • CASA KĀYAhotel · 109 m
  • Amaka Villashotel · 155 m
  • Reform Pilates Studiosiłownia · 161 m
  • Kupu Kupu Villashotel · 162 m
  • Villa Bingin Oasishotel · 166 m
  • Casa Jamuhotel · 171 m
  • Muzeum Villashotel · 172 m
  • Room Bingin Oasishotel · 174 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Dreamland Villas · willa 3BR

Czy Rise Real Bali pobiera opłatę od kupującego przy Dreamland 3BR?

Nie. Twoja cena równa się liście dewelopera, a nasza prowizja leży po jego stronie. Nasza weryfikacja odbywa się przed rezerwacją i nic Cię nie kosztuje: zapisy gruntu, każdy leasehold w łańcuchu, pozwolenia, a dla tej willi brakujący egzemplarz PBG i wypis ze strefy. Wyniki trafiają do Ciebie w pisemnym raporcie. Nieudane sprawdzenie oznacza, że rezygnujemy z transakcji bez kosztów.

Jak kupić willę 3-sypialniową w Dreamland zdalnie?

Oglądasz willę z doradcą na żywej wideorozmowie, a my przesyłamy aktualne nagrania z placu budowy, byś sam ocenił postęp. Podpis odbywa się przed notariuszem działającym na podstawie Twojego pisemnego pełnomocnictwa, więc zostajesz w domu. Wpłata Rp 53,1 mln idzie przelewem bankowym. Po odbiorze w IV kw. 2026 przeprowadzamy inspekcję i spisujemy usterki, zanim odbierzesz klucze.

Jak policzyliście dochód dla willi 3-sypialniowej?

Roczna stawka AirROI dla Bingin, skorygowana o trzecią sypialnię, daje Rp 3,5 mln za noc. Testujemy obłożenie 60, 70 i 80%. Te warianty zakładają profesjonalnego zarządcę, a przed pokazaniem dochodu netto odejmujemy 40% przychodu na zarządcę, podatek, zużycie i utrzymanie. Liczba dewelopera 13,7% jest wyższa od naszej, i żadna z nich nie jest gwarancją.

Co wchodzi w cenę Rp 5,88 mld?

Prezentacja dewelopera podaje willę 3-sypialniową od Rp 5,88 mld przy leasehold 34 lata. Dostajesz 142,85 m² domu na działce od 168 do 289 m², trzy sypialnie, każda z łazienką, prywatny basen, parking i pełne umeblowanie. Zostały tylko dwie działki tego typu. Dokładną cenę działki wciąż sprawdzamy w aktualnym arkuszu dewelopera.

Dlaczego wybrać willę 3-sypialniową zamiast mniejszych willi Dreamland?

Grupy i rodziny rezerwują domy 3-sypialniowe, a tutaj nikt nie dzieli łazienki, więc znajomi mogą wygodnie podzielić pobyt. Działka też jest większa, do 289 m² wobec ok. 150 m² przy willi 2-sypialniowej. Teak w środku, taras z drewna ulin na zewnątrz i izolacja akustyczna 60 dB między piętrami pozwalają dwóm rodzinom spać na różnych poziomach, nie słysząc się nawzajem.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →