BALANGAN
Rp 5.100 millones/ 34 años
Dreamland Villas · Villa 2 dorm.
Balangan · Villa de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 137 m²
- leasehold 34
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BALANGAN · ID RR-2714
Dreamland Villas: villa de tres dormitorios, 142,85 m² en dos plantas, en Balangan
Tres dormitorios, cada uno con baño propio, y piscina privada a 500 m del océano: la villa para grupos de amigos y familias grandes. Los precios empiezan en Rp 5.880 millones con 34 años de leasehold. De las diez villas de tres dormitorios quedan dos, y la promotora prevé entregarlas en el 4.º trimestre de 2026.
Unidad de Dreamland Villas · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 34 años
- Obra al 70 %
- Tres baños
- 3dormitorios
- 3baños en suite + aseo de invitados
- 142,85 m²superficie · 2 plantas
- 168–289 m²parcela
- Leasehold34 años
- 4.º trim. 2026entrega
Inmueble
Qué compras
La distribución más grande de Dreamland está en la misma loma entre Bingin y Dreamland, a 500 m del agua, pero con más terreno: las parcelas van de 167,8 a 288,74 m². La casa tiene 142,85 m² en dos plantas. En el complejo hay diez y solo dos siguen a la venta. Desde la puerta hay dos minutos a la playa de Bingin y cinco a Padang Padang.
En la planta baja, 64,2 m² reúnen cocina y salón de 32,75 m², un dormitorio de 13 m² con baño, aseo de invitados, recibidor con escalera y cuarto técnico. Arriba, en 78,65 m², hay otros dos dormitorios de 13 m², cada uno con baño de 6,2 m², y una terraza de 29,15 m². Teca en los interiores y madera de ulin en la tarima exterior. Muros y forjados llevan aislamiento acústico de 60 dB sobre estructura de acero: con tres grupos bajo el mismo techo, es la diferencia entre descansar y recibir quejas.
Lo que compras es un leasehold de 34 años. La promotora sitúa el terreno en la zona turística Pariwisata, y lo estamos cotejando con el RDTR. Los precios arrancan en Rp 5.880 millones, y con Rp 53,1 millones reservas una villa. Ni el primer pago ni el calendario del resto están cerrados, así que se los pedimos a la promotora por escrito.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Dreamland Villas · Villa 3 dorm.: bruta y neta
Los materiales de la promotora muestran un 13,7 % el primer año: Rp 1.660 millones de facturación y Rp 860 millones de beneficio sobre una villa de Rp 5.880 millones. Abajo va nuestro modelo: tres escenarios de ocupación con una tarifa de Rp 3,5 millones por noche, una vez descontados la gestora, los impuestos y el mantenimiento.
Bruta 15,4 %≈ Rp 904 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,5 millones por noche
Neta 9,2 %≈ Rp 543 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 904 millones15,4 % del precio · Rp 3,5 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 163 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 90,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 109 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 543 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 775 millones | Rp 310 millones | Rp 465 millones | 7,9% | 12,6 años |
| 70%base | Rp 904 millones | Rp 362 millones | Rp 543 millones | 9,2% | 10,8 años |
| 80%optimista | Rp 1.030 millones | Rp 413 millones | Rp 620 millones | 10,5% | 9,5 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 3,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Balangan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Balangan en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Balangan 3.0: 17,6 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 2 dorm.: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 1 dorm.: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El leasehold te da 34 años. En nuestras cuentas el plazo empieza con la entrega del 4.º trimestre de 2026, porque los meses de obra no deberían comerse tus años. El dosier de la promotora no trae condiciones de prórroga, y las pondríamos en el contrato. Siguen pendientes el número de PBG y el extracto de zonificación. El SLF y la licencia de alquiler llegan al terminar la obra.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 34 añosLos años que quedan los contamos desde la fecha de entrega. Si se pactan condiciones de renovación, van por escrito en la operación. |
| Zonificación | Zona turística Pariwisata, según la promotoraAntes de que se mueva dinero, cotejamos lo que dice la promotora con el mapa del RDTR y el PKKPR del dosier de licencias. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarEl número y una copia de la licencia nos llegan antes de la reserva. |
| Promotora | FEEELS Development (PT Feeels Invest Bali), por confirmarEsa sociedad figura en los documentos de licencias. Revisamos su registro mercantil y los edificios que ya ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraLa licencia de alquiler depende de este certificado. Por eso tus pagos siguen el avance de la obra y no fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Equipamiento completo, 4.º trim. 2026Cada mueble y cada electrodoméstico van en una lista firmada que se adjunta al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Dreamland Villas · Villa 3 dorm.?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Dreamland Villas · Villa 3 dorm.
- ReservaUn depósito de Rp 53,1 millones retira la villa de la venta mientras dura la revisión legal.
- Fases de obraEl primer pago figura como 20 % (Rp 1.180 millones) en el resumen de compra y como 50 % (Rp 2.940 millones) en la tabla de pagos; los siguientes siguen la obra.
- EntregaRecorremos la casa contigo o por ti, revisamos los papeles, y las llaves pasan a ti o a tu gestora.
Como la presentación da dos primeros pagos distintos, la cifra la fija el contrato firmado. Insistimos en que el último pago espere al SLF y al acta de entrega.
Ubicación
Dónde está: Bingin · Uluwatu
Los pueblos del acantilado de Uluwatu cobran Rp 4,3 millones por noche reservada y llenan el 46 % del calendario, el mejor equilibrio entre tarifa y demanda del sur de Bali. La pega: el 26,1 % de los anuncios de la zona está en suelo agrícola o protegido. Aquí una zonificación limpia vale más que las vistas al mar, y es lo primero que miramos.
- Playa de Bingin2 min
- Playa de Dreamland3 min
- Padang Padang5 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
Los surfistas han hecho de Bingin el sitio más caro de la isla por noche. Guarda colchón de caja: entre la temporada alta y los meses de lluvias las reservas caen mucho.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 147hoteles
- 29restaurantes
- 9spas
- 8tiendas
- 6gimnasios
- 5cafeterías
- 3lugares de interés
Lo más cercano
- CASA KĀYAhotel · 109 m
- Amaka Villashotel · 155 m
- Reform Pilates Studiogimnasio · 161 m
- Kupu Kupu Villashotel · 162 m
- Villa Bingin Oasishotel · 166 m
- Casa Jamuhotel · 171 m
- Muzeum Villashotel · 172 m
- Room Bingin Oasishotel · 174 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Dreamland Villas · Villa 3 dorm.
¿Cobra Rise Real Bali algo al comprador por la villa de 3 dormitorios de Dreamland?
No. Pagas el precio de lista de la promotora, y nuestra comisión va por su lado. La revisión legal la hacemos antes de la reserva y no te cuesta nada: registros del terreno, cada arrendamiento de la cadena, las licencias y, en esta villa, la copia del PBG que falta y un extracto de zonificación. Los resultados te llegan en un informe por escrito. Si algo falla, dejamos la operación sin coste para ti.
¿Cómo compro a distancia una villa de tres dormitorios en Dreamland?
Recorres la villa con un asesor en una videollamada en directo, y te mandamos imágenes actuales de la obra para que juzgues tú mismo cómo avanza. La firma se hace ante un notario que actúa con tu poder por escrito, así que no te mueves de casa. El depósito de Rp 53,1 millones va por transferencia. Tras la entrega del 4.º trimestre de 2026 hacemos la inspección y apuntamos los defectos antes de que aceptes las llaves.
¿Cómo habéis calculado los ingresos de la villa de tres dormitorios?
La tarifa de AirROI de los últimos doce meses para Bingin, ajustada por el tercer dormitorio, deja la noche en Rp 3,5 millones. Probamos con un 60, 70 y 80 % de ocupación, siempre con gestora profesional, y quitamos el 40 % de la facturación para gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento antes de mostrar el neto. El 13,7 % de la promotora queda por encima del nuestro, y ninguna de las dos cifras es una garantía.
¿Qué incluye el precio de Rp 5.880 millones?
La presentación de la promotora pone la villa de tres dormitorios desde Rp 5.880 millones con 34 años de leasehold. Te llevas 142,85 m² de casa en una parcela de entre 168 y 289 m², tres dormitorios con baño cada uno, piscina privada, aparcamiento y muebles en toda la casa. Solo quedan dos lotes de este tipo. El precio exacto de cada lote hay que contrastarlo con la disponibilidad actual de la promotora.
¿Por qué elegir la de tres dormitorios y no una villa más pequeña de Dreamland?
Las casas de tres dormitorios las reservan grupos y familias, y aquí nadie comparte baño, así que un grupo de amigos puede repartirse la estancia sin agobios. También hay más terreno: hasta 289 m², frente a unos 150 m² de la de dos dormitorios. Teca dentro, tarima de ulin fuera y 60 dB de aislamiento entre plantas permiten que dos familias duerman en niveles distintos sin oírse.
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