BALANGAN · ID RR-1154

Balangan 3.0: villa loft de un dormitorio con piscina junto a la playa de Balangan

Esta villa loft de 32 m² está pensada para surfistas y parejas que se quedan de una a tres semanas: tiene piscina de inmersión, el dormitorio en un altillo y la playa de Balangan a tres minutos. Con 24 años de leasehold cuesta Rp 1.000 millones; con 27,6 años, algo más. La parcela está en zona turística (rosa) y hay derecho a una prórroga de 20 años.

  • Leasehold de 24 años
  • En construcción
  • Piscina de inmersión
  • 1dormitorio en altillo
  • 1baño
  • 32 m²superficie de la villa
  • 33 m²parcela
  • Leasehold24 o 27,6 años
  • 3,3 m²piscina de inmersión

Inmueble

Qué compras

Balangan 3.0 es la tercera fase de villas pequeñas en Jalan Pantai Balangan. Cada villa tiene fachada de cristal y reparte 32 m² en dos niveles. Abajo, cocina y salón comparten un único espacio abierto que da a una piscina de inmersión protegida por un muro alto. Arriba se duerme en un altillo abierto. El estilo lo marcan las carpinterías negras, el blanco y la madera.

La playa de Balangan, con su ola de izquierda sobre arrecife al pie del acantilado, está a tres minutos. New Kuta Golf queda a siete y el aeropuerto a 35. Aquí reservan surfistas y parejas que vienen de una a tres semanas, y para ellos 32 m² con piscina es justo lo que buscan, no un sacrificio.

Eliges entre Rp 1.000 millones por 24 años y Rp 1.070 millones por 27,6 años. La parcela está en zona turística (rosa) y el dueño del terreno concede directamente una prórroga de 20 años; la negociación se abre como mínimo un año antes de que venza el arrendamiento principal. El agua llega por un contador PDAM común con subcontadores y un único depósito de 10.000 litros para todas las villas. La entrega va por fases, y hemos pedido el calendario actualizado.

Nuestro modelo parte de Rp 1,2 millones por noche, lo que cobran las villas compactas de un dormitorio cerca de Balangan; la mediana de Uluwatu, Rp 4,3 millones, es de villas grandes sobre el acantilado. Calculamos con un 60, 70 y 80 % de ocupación. El 40 % de la facturación se va en gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. Con la ocupación base te quedan unos Rp 177 millones al año, un 17,6 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Balangan 3.0: bruta y neta

La promotora no da ninguna rentabilidad para este loft. Nuestro modelo aplica los escenarios de ocupación de Uluwatu a una villa compacta, después de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 29,3 %≈ Rp 294 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,2 millones por noche Neta 17,6 %≈ Rp 176 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 5,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 294 millones29,3 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 52,9 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 29,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 35,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 176 millones17,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 5,7 años
Escenarios de ocupación: Balangan 3.0
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 252 millonesRp 101 millonesRp 151 millones15,1%6,6 años
70%baseRp 294 millonesRp 118 millonesRp 176 millones17,6%5,7 años
80%optimistaRp 336 millonesRp 134 millonesRp 202 millones20,1%5,0 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Balangan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Balangan en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Dreamland Villas · Villa 2 dorm.: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 3 dorm.: 9,2 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 1 dorm.: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación.
Por qué supera al mercado
El 17,6 % neto sale del leasehold corto (leasehold 24): el ingreso se mide sobre un precio de entrada bajo, pero la propiedad es tuya la mitad de tiempo. No se compara con leaseholds de más de 30 años, donde el neto se queda en un 6–10 % anual.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold a través del arrendamiento principal: 24 o 27,6 años, según el precio que elijas. El dueño del terreno concede directamente 20 años más, y la negociación tiene que empezar como tarde un año antes del vencimiento. Firmas una reserva y un PPJB, y después un notario inscribe el leasehold. El SLF y la licencia de alquiler llegan cuando se termina la obra.

Derecho y licencias de Balangan 3.0
Tipo de derechoLeasehold a través de un arrendamiento principalLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho24 años (Rp 1.000 millones) o 27,6 años (Rp 1.070 millones)El dueño del terreno concede directamente una prórroga de 20 años, que se negocia un año antes de que venza el plazo.
ZonificaciónTurística (rosa), según la promotoraLa ficha de la promotora indica W Tourism (rosa). Tiene que confirmarlo un extracto del RDTR.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número de la licencia y un extracto antes de la reserva.
PromotoraBalangan 3.0, sociedad por confirmarComprobamos la sociedad, las fases que ya ha entregado y qué dicen los compradores anteriores.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraUna villa no puede tener licencia de alquiler sin su SLF. Por eso los pagos siguen las fases de obra y no un calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmar, según la faseLa lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Balangan 3.0?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Balangan 3.0

  1. ReservaLa reserva te asegura la villa dentro de la fase; el importe lo fija la promotora.
  2. Fases de obraLos pagos siguen las fases de construcción de tu fase.
  3. EntregaLa última transferencia la haces contra el paquete completo de documentos.

La ficha no trae calendario de pagos. Lo negociamos para el PPJB, que fija también la moneda de liquidación. Los precios de la ficha están en rupias.

Ubicación

Dónde está: Balangan · Uluwatu

En Uluwatu, las vistas al mar y los acantilados dan la mejor combinación de tarifa y ocupación del sur: Rp 4,3 millones por noche y el 46 % de las noches reservadas. La otra cara es que el 26,1 % de los anuncios de la zona está en suelo agrícola o protegido, así que revisamos la zonificación antes de hablar siquiera de las vistas.

Uluwatu: mirador del templo sobre el acantilado, con buganvillas y el océano
Balangan · Badung · 3 min a la playa
  • Playa de Balangan3 min
  • New Kuta Golf7 min
  • Uluwatu · Padang Padang≈ 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

De todas las playas de surf de Uluwatu, Balangan es la más cercana al aeropuerto. Los surfistas reservan todo el año, y las tarifas por noche siguen por debajo de las del Uluwatu más conocido.

Balangan · Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 18hoteles
  • 12restaurantes
  • 3cafeterías
  • 3spas
  • 2lugares de interés
  • 2tiendas
  • 2bares

Lo más cercano

  • Balangan Garden Bungalowshotel · 115 m
  • Balangan Classic Garagebar · 134 m
  • Delmora Warungrestaurante · 155 m
  • Made"02" Balangan Homestayhotel · 179 m
  • Waroeng Made “2”cafetería · 189 m
  • Coconuts Villahotel · 211 m
  • Adinda Balangan Beach Villahotel · 212 m
  • Nona's Balihotel · 213 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Balangan 3.0

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Balangan 3.0?

Nada. Pagas solo el precio de lista, porque nuestra comisión corre a cargo de la promotora. La revisión de documentos antes de la reserva también es gratis. En Balangan 3.0 miramos el arrendamiento principal y el plazo de 24 o 27,6 años, contrastamos la zona turística rosa con el RDTR y pedimos el número de PBG. Todo, incluida la sociedad de la promotora, te llega en un informe por escrito.

¿Puedo comprar en Balangan 3.0 sin viajar a Bali?

Sí. Te enseñamos la villa por Zoom. Un notario en Bali firma los papeles con tu poder, y nuestro equipo revisa la villa y recibe las llaves. La entrega va por fases, y estamos pidiendo a la promotora la fecha de la tuya. Antes de cada pago grabamos la obra y comprobamos en qué fase está. La última transferencia espera hasta que llegue toda la documentación.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

La tarifa de la zona sale de AirROI y la ajustamos al tipo de inmueble: para Balangan 3.0 son Rp 1,2 millones por noche. La ocupación es la de alquileres con gestión profesional, con el 70 % como escenario base. Gestión, impuestos y desgaste se llevan el 40 % de la facturación. En el escenario prudente, con un 60 %, te quedarían Rp 151 millones netos al año. Tómalo como estimación, no como garantía.

¿Qué diferencia hay entre la opción de 24 años y la de 27,6?

Solo el plazo del leasehold y el precio. Los 24 años cuestan Rp 1.000 millones y los 27,6 años Rp 1.070 millones, así que los 3,6 años de más suman unos Rp 70 millones. Las dos opciones tienen el mismo derecho a una prórroga de 20 años, que se negocia directamente con el dueño del terreno al menos un año antes de que venza el arrendamiento principal.

¿Cómo funcionan el agua y los suministros en una villa de 32 m²?

Las villas comparten una acometida de agua PDAM con un contador general, y cada una tiene su subcontador, así que pagas lo que gastan tus huéspedes. Un depósito de reserva de 10.000 litros da servicio a toda la hilera. Antes de la reserva preguntamos a la promotora cómo va la electricidad y cuánto es la cuota de mantenimiento, y lo añadimos a nuestro informe.

Villas y apartamentos

Inmuebles parecidos

Ver todo el catálogo →