BALANGAN · ID RR-1154

Balangan 3.0 : villa loft 1 chambre avec petite piscine près de la plage de Balangan

Surfeurs et couples séjournant une à trois semaines : c'est la clientèle de cette villa loft de 32 m², à trois minutes de la plage de Balangan, avec petite piscine et chambre en mezzanine. Un bail de 24 ans coûte Rp 1,00 Md, et un bail de 27,6 ans un peu plus. Le terrain est en zone touristique (rose), avec un droit de prolongation de 20 ans.

  • Leasehold 24 ans
  • En construction
  • Bassin d'immersion
  • 1chambre en mezzanine
  • 1salle de bain
  • 32 m²surface de la villa
  • 33 m²parcelle
  • Leasehold24 ou 27,6 ans
  • 3,3 m²petite piscine

Bien

Ce que vous obtenez

Balangan 3.0 est la troisième phase de petites villas sur Jalan Pantai Balangan. Chaque villa s'élève derrière une façade vitrée et fait tenir 32 m² sur deux niveaux. En bas, cuisine et séjour occupent une seule pièce ouverte, avec une porte sur une petite piscine protégée par un haut mur. À l'étage, on dort sur une mezzanine ouverte. Menuiseries noires, surfaces blanches et bois donnent le ton.

La plage de Balangan, une vague gauche sur récif au pied des falaises, est à trois minutes. New Kuta Golf est à sept minutes et l'aéroport à 35. Les voyageurs sont ici des surfeurs et des couples qui réservent une à trois semaines ; pour eux, 32 m² avec piscine est exactement le format voulu, pas un compromis.

Vous choisissez entre Rp 1,00 Md pour 24 ans et Rp 1,07 Md pour 27,6 ans. Le terrain est en zone touristique (rose), et le propriétaire accorde directement une prolongation de 20 ans, les discussions s'ouvrant au moins un an avant la fin du bail principal. L'eau passe par un compteur PDAM commun avec des sous-compteurs et une citerne de 10 000 litres pour toutes les villas. La livraison se fait phase par phase, et nous avons demandé le calendrier actualisé.

Comment nous modélisons cette villa : Rp 1,2 M la nuit, niveau des petites villas 1 chambre près de Balangan. La médiane d'Uluwatu, Rp 4,3 M, concerne de grandes villas en bord de falaise. Le taux d'occupation est testé à 60, 70 et 80 %. 40 % des revenus vont à la gestion, aux impôts, à l'usure et à l'entretien. À l'occupation centrale, il vous reste environ Rp 177 M par an, soit 17,6 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Balangan 3.0 : rendement brut et net

Le promoteur ne donne aucun rendement pour ce loft. Notre modèle ci-dessous applique les scénarios d'occupation d'Uluwatu à une villa compacte, après gestion, impôts, usure et entretien.

Brut 29,3 %≈ Rp 294 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 17,6 %≈ Rp 176 M par an · amorti en ≈ 5,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 294 M29,3 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 52,9 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 29,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 35,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 176 M17,6 % du prix · amorti en ≈ 5,7 ans
Scénarios d'occupation : Balangan 3.0
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 252 MRp 101 MRp 151 M15,1 %6,6 ans
70 %baseRp 294 MRp 118 MRp 176 M17,6 %5,7 ans
80 %optimisteRp 336 MRp 134 MRp 202 M20,1 %5,0 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Balangan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Balangan sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Dreamland Villas · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 1 chambre : 7,4 % net avec 70 % d’occupation.
Pourquoi ce rendement dépasse le marché
Les 17,6 % de rendement net viennent du leasehold court (leasehold 24) : le revenu est rapporté à un prix d’entrée bas, mais vous détenez le bien deux fois moins longtemps. Il n’est pas comparable aux baux de plus de 30 ans, où le net se situe entre 6 et 10 % par an.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous prenez un leasehold via le bail principal : 24 ou 27,6 ans, selon le prix choisi. Le propriétaire accorde directement 20 ans de plus. Les discussions doivent débuter au plus tard un an avant la fin du terme. Vous signez une réservation et un PPJB, puis un notaire enregistre le bail. Le SLF et la licence de location arrivent à l'achèvement des travaux.

Propriété et permis : Balangan 3.0
Forme de propriétéLeasehold via un bail principalUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail24 ans (Rp 1,00 Md) ou 27,6 ans (Rp 1,07 Md)Une prolongation de 20 ans vient directement du propriétaire du terrain, avec des négociations un an avant l'échéance.
ZonageTouristique (rose), selon le promoteurLa fiche du promoteur indique W Tourism (rose). Un extrait du RDTR doit le confirmer.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons le numéro du permis et un extrait avant l'acompte.
PromoteurBalangan 3.0, société à confirmerNous vérifions la société, les phases qu'elle a déjà livrées et ce que disent les propriétaires précédents.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxUne villa ne peut pas obtenir de licence de location avant son SLF. Les paiements suivent donc les étapes du chantier, pas un calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmer, selon la phaseLa liste du mobilier et de l'électroménager est jointe au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Balangan 3.0 ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Balangan 3.0 : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve votre villa dans la phase ; le promoteur en fixe le montant.
  2. Étapes du chantierLes versements suivent les étapes de construction de votre phase.
  3. LivraisonVous effectuez le dernier virement contre le dossier de documents.

La fiche ne contient aucun calendrier de paiement. Nous en négocions un pour le PPJB, qui fixe aussi la devise de règlement. Les prix de la fiche sont en roupies.

Localisation

Emplacement : Balangan · Uluwatu

À Uluwatu, vues sur l'océan et falaises donnent le meilleur couple tarif-occupation du sud : Rp 4,3 M la nuit avec 46 % de nuits réservées. Revers de la médaille, 26,1 % des annonces de la zone se trouvent sur des terrains agricoles ou de conservation ; nous contrôlons donc le dossier de zonage avant même de parler de la vue.

Uluwatu : belvédère du temple sur la falaise, avec des bougainvilliers et l'océan
Balangan · Badung · 3 min de la plage
  • Plage de Balangan3 min
  • New Kuta Golf7 min
  • Uluwatu · Padang Padang≈ 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min

De toutes les plages de surf d'Uluwatu, Balangan est la plus proche de l'aéroport. Les surfeurs réservent toute l'année, et les tarifs par nuit restent en dessous de ceux d'Uluwatu même.

Balangan · Uluwatu · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Balangan 3.0

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Balangan 3.0 ?

Rien du tout. Votre facture se limite au prix catalogue, car notre commission est à la charge du promoteur. La vérification des documents avant votre acompte est elle aussi gratuite. Pour Balangan 3.0, nous examinons le bail principal et la durée de 24 ou 27,6 ans, comparons le zonage touristique rose au RDTR et demandons le numéro du PBG. Tout, y compris l'entité juridique du promoteur, est ensuite consigné dans une note écrite pour vous.

Puis-je acheter dans Balangan 3.0 sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous vous montrons la villa sur Zoom. Un notaire de Bali établit les actes sur votre procuration, tandis que notre équipe inspecte la villa et prend la livraison. La livraison se fait par phases, et nous obtenons du promoteur la date de la vôtre. Avant chaque échéance, nous filmons le chantier et contrôlons l'étape. Votre dernier virement attend l'arrivée du dossier complet.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

AirROI fournit le tarif de la zone, que nous ajustons au type de bien : pour Balangan 3.0, cela donne Rp 1,2 M la nuit. Le taux d'occupation suit celui de locations gérées par des professionnels, avec 70 % en scénario central. La gestion, les impôts et l'usure prennent 40 % des revenus. Dans le scénario prudent à 60 %, vous percevriez Rp 151 M nets par an. Lisez le tout comme une estimation, pas comme une garantie.

Quelle différence entre les options de 24 ans et de 27,6 ans ?

Uniquement la durée du bail et le prix. La durée de 24 ans coûte Rp 1,00 Md, celle de 27,6 ans Rp 1,07 Md : les 3,6 années supplémentaires coûtent donc environ Rp 70 M. Les deux ont le même droit de prolongation de 20 ans, négocié directement avec le propriétaire du terrain au moins un an avant l'expiration du bail principal.

Comment fonctionnent l'eau et les raccordements dans une villa de 32 m² ici ?

Les villas partagent un raccordement PDAM (réseau d'eau public) avec un compteur principal, et chaque villa a son propre sous-compteur : vous payez ce que vos voyageurs consomment. Une citerne de réserve de 10 000 litres dessert toute la rangée. Nous demandons au promoteur l'installation électrique et les charges communes avant l'acompte, et ajoutons les deux à notre rapport.

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