BALANGAN · ID RR-2196

Dreamland Villas : villa d'une chambre, 64 m², sur une parcelle de 188 m² à Balangan

Une seule des quatre villas d'une chambre de Dreamland reste à vendre : 64,21 m² de maison sur une parcelle de 187,89 m², avec sa propre piscine, à 500 m de l'océan. Elle est proposée à Rp 5,16 Md, avec 34 ans de leasehold (bail de longue durée). Après la livraison au T4 2026, notre scénario central rapporte environ Rp 380 M nets par an, soit 7,4 % du prix.

Lot dans Dreamland Villas · lots publiés : 3

  • Leasehold 34 ans
  • Chantier à 70 %
  • 20 % à la signature du contrat
  • 1chambre
  • 1salle de bain
  • 64,2 m²surface habitable
  • 187,9 m²parcelle
  • Leasehold34 ans
  • T4 2026livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La maison est compacte, le terrain ne l'est pas : 64,21 m² habitables sur 187,89 m² de parcelle. À l'intérieur, une cuisine et un séjour de 32,9 m², une chambre, une salle de bain, une buanderie et un cellier. À l'extérieur, une piscine privée et un parking. Le complexe compte quatre villas de ce type, et trois sont déjà vendues.

Près de Bingin, la demande vient toute l'année de surfeurs et de couples. Une villa d'une chambre avec piscine à deux minutes de la plage convient à leur séjour habituel de cinq à dix nuits, et les voyageurs ne paient pas de chambres qu'ils n'utiliseront pas. Ce format reste ainsi l'un des plus faciles à louer du secteur.

Nous le modélisons à Rp 2,5 M la nuit, le tarif courant des villas d'une chambre avec piscine autour de Bingin. Les grandes villas en bord de falaise tirent la médiane de la zone à Rp 4,3 M, et une villa d'une chambre n'a pas à emprunter leurs chiffres. À 70 % d'occupation, avec 40 % absorbés par la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien, il vous reste environ Rp 380 M par an. Le scénario prudent à 60 % donne 6,3 % net, et le scénario optimiste à 80 % donne 8,4 %.

Les chiffres de ce bien

Dreamland Villas · villa 1 chambre : rendement brut et net

Les documents du promoteur annoncent 10,5 à 12 %, sur la base de Rp 4,3 M la nuit et de 86 % d'occupation, sans aucune charge déduite. Voici notre modèle : un tarif de Rp 2,5 M la nuit, trois taux d'occupation, et la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien déduits.

Brut 12,3 %≈ Rp 633 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,5 M la nuit Net 7,4 %≈ Rp 380 M par an · amorti en ≈ 13,6 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 633 M12,3 % du prix · tarif Rp 2,5 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 114 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 63,3 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 76,0 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 380 M7,4 % du prix · amorti en ≈ 13,6 ans
Scénarios d'occupation : Dreamland Villas · villa 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 543 MRp 217 MRp 326 M6,3 %15,9 ans
70 %baseRp 633 MRp 253 MRp 380 M7,4 %13,6 ans
80 %optimisteRp 724 MRp 289 MRp 434 M8,4 %11,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Balangan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Balangan sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Balangan 3.0 : 17,6 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit est un leasehold de 34 ans, et la durée qui compte commence à la livraison, au T4 2026. Vous versez un acompte de réservation, signez un PPJB (promesse de vente) avec le promoteur et faites enregistrer le bail chez un notaire une fois la villa achevée. Le SLF et la licence de location arrivent après l'achèvement. D'ici là, nous vérifions le zonage et le PBG.

Propriété et permis : Dreamland Villas · villa 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail34 ansVos 34 ans doivent courir à partir du jour de la remise des clés. Nous inscrivons cette date de départ et les éventuelles conditions de renouvellement dans le contrat.
ZonageÀ confirmer (RDTR)Une vérification auprès du RDTR et du système OSS nous indique ce que la parcelle autorise. Nous la faisons avant votre acompte, sans nous fier à la parole de quiconque.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro du permis et son extrait nous parviennent avant tout versement de votre part.
PromoteurDreamland Villas, société à confirmerLa présentation commerciale ne donne que le nom du projet. Nous demandons les informations sur la société, l'extrait du certificat foncier et le permis de construire (PBG).
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxSans certificat de conformité (SLF), pas de licence de location : c'est pourquoi vos échéances suivent des étapes achevées et non des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonComplet · T4 2026Votre contrat reçoit une annexe qui détaille chaque meuble et chaque appareil.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Dreamland Villas · villa 1 chambre ?

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Conditions

Dreamland Villas · villa 1 chambre : échéancier de paiement

  1. RéservationRp 53,1 M retirent de la vente ce dernier 1 chambre.
  2. ContratVous versez 20 % du prix à la signature avec le promoteur.
  3. Étapes du chantierLe reste suit le contrat ; nous demandons un calendrier établi pour cette villa.
  4. LivraisonAprès l'inspection et les formalités, la société de gestion prend en charge les locations.

À 70 % d'avancement, un long étalement des paiements n'a pas de sens. Nous demandons que le solde soit réglé une fois que la régence a délivré le SLF et que vous avez signé la remise des clés.

Localisation

Emplacement : Bingin · Uluwatu

La côte sud réunit les tarifs à la nuit les plus élevés de l'île, environ Rp 4,3 M, et un taux d'occupation de 46 %. Un peu plus du quart des biens proposés ici (26,1 %) se trouvent sur des terres agricoles ou protégées : la vérification des permis compte donc plus que la vue.

Le temple d'Uluwatu sur sa falaise, avec des bougainvillées et la mer en contrebas
Uluwatu · Badung · 2 min de la plage de Bingin
  • Plage de Bingin2 min
  • Plage de Dreamland3 min
  • Padang Padang5 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Bingin attire des surfeurs qui paient le prix fort, mais les réservations varient fortement entre haute et basse saison.

Bingin · Uluwatu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Dreamland Villas · villa 1 chambre

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa d'une chambre de Dreamland ?

Rien. Notre commission est à la charge du promoteur, et la villa vous coûte son prix affiché. Les vérifications avant l'acompte sont également à nos frais. Sur cette villa d'une chambre, elles portent sur la société du promoteur, l'extrait foncier, la question de savoir si les 34 ans courent à partir de la livraison, le numéro du PBG et ce que le zonage du RDTR autorise sur la parcelle. Nos constats, y compris ce qui reste en suspens, vous sont remis dans une synthèse écrite.

Puis-je acheter cette villa 1 chambre à distance ?

Oui, c'est possible. Nous vous faisons visiter le chantier sur Zoom, et un notaire de Bali signe les actes en vertu de votre procuration signée. Le chantier est à 70 % et la livraison est visée pour le T4 2026 : c'est nous qui ferons la réception sur place, en vérifiant chaque meuble par rapport à la liste. Nous cherchons aussi à retenir la dernière échéance jusqu'à l'existence du SLF et du procès-verbal de livraison.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons des données AirROI de la zone et les ajustons selon le type de bien. Pour une villa d'une chambre près de Bingin, cela donne environ Rp 2,5 M la nuit. Le taux d'occupation suit le segment géré par des professionnels, avec 70 % pour le scénario central, et les charges absorbent 40 % des revenus. Le promoteur montre le revenu avant charges ; nous montrons ce qui reste après. C'est une estimation, pas une garantie.

Pourquoi votre chiffre est-il plus bas que les 10,5 à 12 % du promoteur ?

Le promoteur calcule la villa à Rp 4,3 M la nuit et 86 % d'occupation, et annonce un revenu avant toute charge. Ce tarif correspond à la médiane de la zone, tirée vers le haut par les grandes villas en bord de falaise. Nous chiffrons une villa d'une chambre à Rp 2,5 M, retenons 70 % d'occupation et déduisons 40 % pour la gestion, les taxes et l'entretien. Le scénario central ressort à 7,4 % net, soit environ Rp 380 M par an.

Combien faut-il pour réserver le 1 chambre ?

Rp 53,1 M réservent la villa. À la signature du contrat avec le promoteur, 20 % du prix sont dus, et le solde suit un calendrier que nous demandons pour ce bien. Comme il ne reste qu'une villa sur quatre, la réservation sert surtout à gagner du temps pour nos vérifications sur le terrain, les permis et la société du promoteur avant le versement des 20 %.

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