BALANGAN · ID RR-2196

Dreamland Villas: villa de un dormitorio de 64 m² en parcela de 188 m² en Balangan

De las cuatro villas de un dormitorio de Dreamland solo queda una a la venta: 64,21 m² de casa en una parcela de 187,89 m², con piscina propia y a 500 m del océano. Cuesta Rp 5.160 millones con 34 años de leasehold. Tras la entrega, en el 4.º trimestre de 2026, nuestro escenario base deja unos Rp 380 millones netos al año, un 7,4 % del precio.

Unidad de Dreamland Villas · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 34 años
  • Obra al 70 %
  • 20 % a la firma
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 64,2 m²superficie útil
  • 187,9 m²parcela
  • Leasehold34 años
  • 4.º trim. 2026entrega

Inmueble

Qué compras

La casa es compacta, la parcela no: 64,21 m² útiles sobre 187,89 m² de terreno. Dentro hay cocina y salón de 32,9 m², un dormitorio, un baño, lavadero y un cuarto técnico. Fuera, piscina privada y aparcamiento. En el complejo hay cuatro villas de este tipo, y tres ya están vendidas.

Cerca de Bingin la demanda viene de surfistas y parejas durante todo el año. Un dormitorio con piscina a dos minutos de la playa encaja con su estancia típica, de cinco a diez noches, y el huésped no paga por habitaciones que no va a usar. Por eso este formato es de los que mejor se alquilan en la zona.

Lo calculamos a Rp 2,5 millones por noche, lo que cobran las villas de un dormitorio con piscina alrededor de Bingin. Las villas grandes sobre el acantilado suben la mediana de la zona a Rp 4,3 millones, y no tiene sentido aplicárselas a una villa de un dormitorio. Con un 70 % de ocupación y el 40 % para gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento, te quedan unos Rp 380 millones al año. El escenario prudente, al 60 %, da un 6,3 % neto, y el bueno, al 80 %, un 8,4 %.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Dreamland Villas · Villa 1 dorm.: bruta y neta

Los materiales de la promotora prometen un 10,5–12 %, con Rp 4,3 millones por noche y un 86 % de ocupación, sin restar gastos. Abajo va nuestro modelo: tarifa de Rp 2,5 millones por noche, tres niveles de ocupación y descontados la gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.

Bruta 12,3 %≈ Rp 633 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 2,5 millones por noche Neta 7,4 %≈ Rp 380 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,6 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 633 millones12,3 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 114 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 63,3 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 76,0 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 380 millones7,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,6 años
Escenarios de ocupación: Dreamland Villas · Villa 1 dorm.
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 543 millonesRp 217 millonesRp 326 millones6,3%15,9 años
70%baseRp 633 millonesRp 253 millonesRp 380 millones7,4%13,6 años
80%optimistaRp 724 millonesRp 289 millonesRp 434 millones8,4%11,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Balangan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Balangan en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Balangan 3.0: 17,6 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 2 dorm.: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 3 dorm.: 9,2 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Lo que compras es un leasehold de 34 años, y el plazo que importa empieza en la entrega, en el 4.º trimestre de 2026. Dejas un depósito de reserva, firmas un PPJB con la promotora y, con la villa terminada, inscribes el leasehold ante notario. El SLF y la licencia de alquiler llegan después de la obra. Mientras tanto, revisamos la zonificación y el PBG.

Derecho y licencias de Dreamland Villas · Villa 1 dorm.
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho34 añosTus 34 años deberían contar desde el día que recibes las llaves. Esa fecha de inicio y las condiciones de renovación las dejamos escritas en el contrato.
ZonificaciónPor confirmar (RDTR)Una consulta al RDTR y al OSS nos dice qué permite la parcela. La hacemos antes de tu reserva, sin fiarnos de la palabra de nadie.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarEl número de la licencia y su extracto nos llegan antes de que pagues nada.
PromotoraDreamland Villas, sociedad por confirmarLa presentación comercial solo da el nombre del proyecto. Pedimos los datos de la sociedad, el extracto del certificado del terreno y el PBG.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler, y por eso tus pagos siguen fases terminadas y no fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaCompleto · 4.º trim. 2026El contrato lleva un anexo con cada mueble y cada electrodoméstico detallados.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Dreamland Villas · Villa 1 dorm.?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Dreamland Villas · Villa 1 dorm.

  1. ReservaCon Rp 53,1 millones retiras de la venta esta última villa de un dormitorio.
  2. ContratoPagas el 20 % del precio al firmar con la promotora.
  3. Fases de obraEl resto va según contrato; pedimos un calendario hecho para esta villa.
  4. EntregaTras la inspección y los papeles, la gestora se encarga del alquiler.

Con la obra al 70 %, alargar los pagos no tiene sentido. Intentamos que el resto se pague cuando el distrito emita el SLF y hayas firmado la recepción de las llaves.

Ubicación

Dónde está: Bingin · Uluwatu

La costa sur junta las tarifas por noche más altas de la isla, unos Rp 4,3 millones, con un 46 % de ocupación. Algo más de una cuarta parte de los anuncios de aquí (el 26,1 %) está en suelo agrícola o protegido, así que la revisión de licencias pesa más que las vistas.

Templo de Uluwatu sobre su acantilado, con buganvillas y el mar abajo
Uluwatu · Badung · 2 min a la playa de Bingin
  • Playa de Bingin2 min
  • Playa de Dreamland3 min
  • Padang Padang5 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

Bingin atrae a un público surfero que paga tarifas altas, pero las reservas cambian mucho entre temporada alta y baja.

Bingin · Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 146hoteles
  • 29restaurantes
  • 9spas
  • 8tiendas
  • 6gimnasios
  • 5cafeterías
  • 3lugares de interés

Lo más cercano

  • Amaka Villashotel · 155 m
  • Reform Pilates Studiogimnasio · 161 m
  • Kupu Kupu Villashotel · 162 m
  • Villa Bingin Oasishotel · 166 m
  • Casa Jamuhotel · 171 m
  • Muzeum Villashotel · 172 m
  • Room Bingin Oasishotel · 174 m
  • Villa Moanahotel · 178 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Dreamland Villas · Villa 1 dorm.

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de un dormitorio de Dreamland?

Cero. Nuestra comisión la paga la promotora, y la villa te cuesta su precio de lista. Las comprobaciones antes de la reserva también corren de nuestra cuenta. En esta villa miramos la sociedad de la promotora, el extracto del terreno, si los 34 años empiezan a contar en la entrega, el número de PBG y qué permite la zonificación del RDTR en la parcela. Todo lo que encontramos, también lo que siga abierto, te llega en un resumen por escrito.

¿Puedo comprar esta villa de un dormitorio a distancia?

Sí. Te enseñamos la obra por Zoom, y un notario de Bali firma con tu poder. La obra va al 70 % y la entrega está prevista para el 4.º trimestre de 2026; en la recepción seremos nosotros quienes recorramos la villa y comprobemos cada mueble contra la lista. También intentamos retener el último pago hasta que existan el SLF y el acta de entrega.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Tomamos los datos de AirROI para la zona y los ajustamos al tipo de inmueble. Para una villa de un dormitorio cerca de Bingin salen unos Rp 2,5 millones por noche. La ocupación es la de los alquileres con gestión profesional, con el 70 % como base, y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. La promotora enseña los ingresos antes de gastos; nosotros, lo que queda después. Es una estimación, no una garantía.

¿Por qué vuestra cifra es más baja que el 10,5–12 % de la promotora?

La promotora calcula la villa a Rp 4,3 millones por noche con un 86 % de ocupación y da los ingresos antes de gastos. Esa tarifa es la mediana de la zona, que suben las villas grandes del acantilado. Nosotros ponemos la villa de un dormitorio a Rp 2,5 millones, usamos un 70 % de ocupación y restamos el 40 % para gestión, impuestos y mantenimiento. El escenario base queda en un 7,4 % neto, unos Rp 380 millones al año.

¿Cuánto tengo que dejar para reservar la villa de un dormitorio?

Con Rp 53,1 millones la villa queda reservada. Al firmar el contrato con la promotora se paga el 20 % del precio, y el resto sigue un calendario que pedimos para esta unidad. Como solo queda una de las cuatro, la reserva sirve sobre todo para ganar tiempo: revisamos el terreno, las licencias y la sociedad de la promotora antes de que salga el 20 %.

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