ULUWATU
desde Rp 4.530 millones/ 25 años
APB Phase 14
Uluwatu · Villas
- 2–4 dormitorios
- 210–420 m²
- leasehold 25
Ver detalles
BALANGAN · ID RR-2196
Dreamland Villas: villa de un dormitorio de 64 m² en parcela de 188 m² en Balangan
De las cuatro villas de un dormitorio de Dreamland solo queda una a la venta: 64,21 m² de casa en una parcela de 187,89 m², con piscina propia y a 500 m del océano. Cuesta Rp 5.160 millones con 34 años de leasehold. Tras la entrega, en el 4.º trimestre de 2026, nuestro escenario base deja unos Rp 517 millones netos al año, un 10,0 % del precio.
Unidad de Dreamland Villas · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 34 años
- Obra al 70 %
- 20 % a la firma
- 1dormitorio
- 1baño
- 64,2 m²superficie útil
- 187,9 m²parcela
- Leasehold34 años
- 4.º trim. 2026entrega
Inmueble
Qué compras
La casa es compacta, la parcela no: 64,21 m² útiles sobre 187,89 m² de terreno. Dentro hay cocina y salón de 32,9 m², un dormitorio, un baño, lavadero y un cuarto técnico. Fuera, piscina privada y aparcamiento. En el complejo hay cuatro villas de este tipo, y tres ya están vendidas.
Cerca de Bingin la demanda viene de surfistas y parejas durante todo el año. Un dormitorio con piscina a dos minutos de la playa encaja con su estancia típica, de cinco a diez noches, y el huésped no paga por habitaciones que no va a usar. Por eso este formato es de los que mejor se alquilan en la zona.
Lo calculamos a Rp 2,5 millones por noche, lo que cobran las villas de un dormitorio con piscina alrededor de Bingin. Las grandes villas sobre el acantilado cobran bastante más, y no tiene sentido aplicárselas a una villa de un dormitorio. Con un 68 % de ocupación y el 16 % para gastos de explotación, te quedan unos Rp 517 millones al año. El escenario prudente, al 58 %, da un 8,5 % neto, y el bueno, al 78 %, un 11,5 %.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Dreamland Villas · Villa 1 dorm.: bruta y neta
Los materiales de la promotora prometen un 10,5–12 %, con Rp 4,3 millones por noche y un 86 % de ocupación. Abajo va nuestro modelo: tarifa de Rp 2,5 millones por noche, tres niveles de ocupación y descontados la gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.
Bruta 11,9 %≈ Rp 615 millones al año con una ocupación del 68 % y Rp 2,5 millones por noche
Neta 10,0 %≈ Rp 517 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 615 millones11,9 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 68 %
- Gastos operativosRp 98,4 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 517 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 58%prudente | Rp 525 millones | Rp 83,9 millones | Rp 441 millones | 8,5% | 11,7 años |
| 68%base | Rp 615 millones | Rp 98,4 millones | Rp 517 millones | 10,0% | 10,0 años |
| 78%optimista | Rp 705 millones | Rp 113 millones | Rp 593 millones | 11,5% | 8,7 años |
El escenario base es un 68 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 58 %, y el fuerte, un 78 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 58 %; base, con un 68 %, y optimista, con un 78 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Balangan 3.0: 9,8 % neto con un 40 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 2 dorm.: 9,6 % neto con un 50 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 3 dorm.: 10,0 % neto con un 54 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Lo que compras es un leasehold de 34 años, y el plazo que importa empieza en la entrega, en el 4.º trimestre de 2026. Dejas un depósito de reserva, firmas un PPJB con la promotora y, con la villa terminada, inscribes el leasehold ante notario. El SLF y la licencia de alquiler llegan después de la obra. Mientras tanto, revisamos la zonificación y el PBG.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 34 añosTus 34 años deberían contar desde el día que recibes las llaves. Esa fecha de inicio y las condiciones de renovación las dejamos escritas en el contrato. |
| Zonificación | Por confirmar (RDTR)Una consulta al RDTR y al OSS nos dice qué permite la parcela. La hacemos antes de tu reserva, sin fiarnos de la palabra de nadie. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarEl número de la licencia y su extracto nos llegan antes de que pagues nada. |
| Promotora | Dreamland Villas, sociedad por confirmarLa presentación comercial solo da el nombre del proyecto. Pedimos los datos de la sociedad, el extracto del certificado del terreno y el PBG. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler, y por eso tus pagos siguen fases terminadas y no fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Completo · 4.º trim. 2026El contrato lleva un anexo con cada mueble y cada electrodoméstico detallados. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Dreamland Villas · Villa 1 dorm.?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Dreamland Villas · Villa 1 dorm.
- ReservaCon Rp 53,1 millones retiras de la venta esta última villa de un dormitorio.
- ContratoPagas el 20 % del precio al firmar con la promotora.
- Fases de obraEl resto va según contrato; pedimos un calendario hecho para esta villa.
- EntregaTras la inspección y los papeles, la gestora se encarga del alquiler.
Con la obra al 70 %, alargar los pagos no tiene sentido. Intentamos que el resto se pague cuando el distrito emita el SLF y hayas firmado la recepción de las llaves.
Ubicación
Dónde está: Bingin · Uluwatu
La costa sur junta las tarifas por noche más altas de la isla, unos Rp 4,3 millones, con un 46 % de ocupación. Algo más de una cuarta parte de los anuncios de aquí (el 26,1 %) está en suelo agrícola o protegido, así que la revisión de licencias pesa más que las vistas.
- Playa de Bingin2 min
- Playa de Dreamland3 min
- Padang Padang5 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
Bingin atrae a un público surfero que paga tarifas altas, pero las reservas cambian mucho entre temporada alta y baja.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 146hoteles
- 29restaurantes
- 9spas
- 8tiendas
- 6gimnasios
- 5cafeterías
- 3lugares de interés
Lo más cercano
- Amaka Villashotel · 155 m
- Reform Pilates Studiogimnasio · 161 m
- Kupu Kupu Villashotel · 162 m
- Villa Bingin Oasishotel · 166 m
- Casa Jamuhotel · 171 m
- Muzeum Villashotel · 172 m
- Room Bingin Oasishotel · 174 m
- Villa Moanahotel · 178 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Dreamland Villas · Villa 1 dorm.
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de un dormitorio de Dreamland?
Cero. Nuestra comisión la paga la promotora, y la villa te cuesta su precio de lista. Las comprobaciones antes de la reserva también corren de nuestra cuenta. En esta villa miramos la sociedad de la promotora, el extracto del terreno, si los 34 años empiezan a contar en la entrega, el número de PBG y qué permite la zonificación del RDTR en la parcela. Todo lo que encontramos, también lo que siga abierto, te llega en un resumen por escrito.
¿Puedo comprar esta villa de un dormitorio a distancia?
Sí. Te enseñamos la obra por Zoom, y un notario de Bali firma con tu poder. La obra va al 70 % y la entrega está prevista para el 4.º trimestre de 2026; en la recepción seremos nosotros quienes recorramos la villa y comprobemos cada mueble contra la lista. También intentamos retener el último pago hasta que existan el SLF y el acta de entrega.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Tomamos los datos de inmuebles comparables en la zona y los ajustamos al tipo de inmueble. Para una villa de un dormitorio cerca de Bingin salen unos Rp 2,5 millones por noche. La ocupación es la de los alquileres con gestión profesional, con el 68 % como base, y los gastos se llevan el 16 % de la facturación. La promotora enseña los ingresos antes de gastos; nosotros, lo que queda después. Es una estimación, no una garantía.
¿Por qué vuestra cifra es más baja que el 10,5–12 % de la promotora?
La promotora calcula la villa a Rp 4,3 millones por noche con un 86 % de ocupación y da los ingresos antes de gastos. Esa tarifa corresponde a las grandes villas del acantilado. Nosotros ponemos la villa de un dormitorio a Rp 2,5 millones, usamos un 68 % de ocupación y restamos el 16 % en gastos de explotación. El escenario base queda en un 10,0 % neto, unos Rp 517 millones al año.
¿Cuánto tengo que dejar para reservar la villa de un dormitorio?
Con Rp 53,1 millones la villa queda reservada. Al firmar el contrato con la promotora se paga el 20 % del precio, y el resto sigue un calendario que pedimos para esta unidad. Como solo queda una de las cuatro, la reserva sirve sobre todo para ganar tiempo: revisamos el terreno, las licencias y la sociedad de la promotora antes de que salga el 20 %.
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