BALANGAN · ID RR-2196

Dreamland Villas: فيلا بغرفة نوم، 64 م²، على قطعة 188 م² في بالانجان

بقيت واحدة فقط من فلل الغرفة الواحدة الأربع في Dreamland للبيع: 64.21 م² من البيت على قطعة 187.89 م² بمسبح خاص، على بعد 500 م من المحيط. تُباع بـ5.16 مليار روبية بإيجار طويل 34 سنة. بعد التسليم في الربع الرابع من 2026، يقدّر سيناريونا الأساسي صافي الدخل بنحو 380 مليون روبية سنوياً، أي 7.4% من السعر.

وحدة في Dreamland Villas · الوحدات المعروضة: 3

  • إيجار طويل 34 سنة
  • منجز 70%
  • 20% عند العقد
  • 1غرفة نوم
  • 1حمام
  • 64.2 م²المساحة المبنية
  • 187.9 م²قطعة الأرض
  • إيجار طويل الأمد34 سنة
  • الربع الرابع من 2026التسليم

العقار

ماذا تشتري

البيت مدمج، لكن الأرض ليست كذلك: 64.21 م² مساحة سكنية على قطعة 187.89 م². في الداخل مطبخ وصالة بمساحة 32.9 م²، وغرفة نوم واحدة، وحمام، وغرفة غسيل وخدمات. في الخارج مسبح خاص وموقف سيارات. يضم المجمع أربع فلل من هذا النوع، وبيعت ثلاث بالفعل.

قرب بينجين، يأتي الطلب من راكبي الأمواج والأزواج طوال العام. فيلا بغرفة نوم واحدة ومسبح على بعد دقيقتين من الشاطئ تناسب إقامتهم المعتادة من خمس إلى عشر ليالٍ، ولا يدفعون ثمن غرف لن يستخدموها. هذا ما يبقي هذه الصيغة من أسهل ما يُؤجَّر في المنطقة.

ننمذجها عند 2.5 مليون روبية لليلة، السعر السائد لفلل غرفة نوم واحدة بمسبح حول بينجين. الفلل الكبيرة على المنحدرات ترفع وسيط المنطقة إلى 4.3 مليون روبية، ولا ينبغي لفيلا غرفة واحدة أن تستعير أرقامها. عند إشغال 70%، مع ذهاب 40% إلى الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة، يبقى معك نحو 380 مليون روبية سنوياً. الحالة الحذرة عند 60% تعطي صافياً 6.3%، والحالة القوية عند 80% تعطي 8.4%.

حساب هذا العقار

عائد Dreamland Villas · فيلا بغرفة نوم: الإجمالي والصافي

تعد مواد المطوّر بـ10.5–12%، بناءً على 4.3 مليون روبية لليلة وإشغال 86% من دون خصم أي تكاليف. أدناه نموذجنا: سعر ليلي 2.5 مليون روبية، ثلاثة مستويات إشغال، وخصم الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 12.3%≈ 633 مليون روبية سنوياً بإشغال 70% و2.5 مليون روبية لليلة صافٍ 7.4%≈ 380 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 13.6 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي633 مليون روبية12.3% من السعر · سعر الليلة 2.5 مليون روبية، الإشغال 70%
  • شركة الإدارة114 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب63.3 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة76.0 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك380 مليون روبية7.4% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 13.6 سنة
سيناريوهات الإشغال: Dreamland Villas · فيلا بغرفة نوم
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
60%متحفظ543 مليون روبية217 مليون روبية326 مليون روبية6.3%15.9 سنة
70%أساسي633 مليون روبية253 مليون روبية380 مليون روبية7.4%13.6 سنة
80%قوي724 مليون روبية289 مليون روبية434 مليون روبية8.4%11.9 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
تعد مواد المطوّر بـ10.5–12%، بناءً على 4.3 مليون روبية لليلة وإشغال 86% من دون خصم أي تكاليف. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
2.5 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Balangan بنحو 4.3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Balangan نحو 46% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 60%، وأساسي 70%، وقوي 80%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
Balangan 3.0: 17.6% صافٍ بإشغال 70%; Dreamland Villas · فيلا بغرفتي نوم: 9.6% صافٍ بإشغال 70%; Dreamland Villas · فيلا بثلاث غرف نوم: 9.2% صافٍ بإشغال 70%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

حقك إيجار طويل 34 سنة، والعد الذي يهم يبدأ من التسليم في الربع الرابع من 2026. تدفع دفعة حجز، وتوقّع عقد بيع أولي (PPJB) مع المطوّر، وتسجل الإيجار لدى كاتب عدل عند اكتمال الفيلا. تصل SLF ورخصة التأجير بعد الاكتمال. حتى ذلك الحين، نتحقق من التصنيف ورخصة البناء (PBG).

الملكية والتراخيص: Dreamland Villas · فيلا بغرفة نوم
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار34 سنةيجب أن تبدأ سنواتك الـ34 من يوم استلام المفاتيح. نكتب تاريخ البدء هذا وأي شروط تمديد في العقد.
تصنيف الأرضللتأكيد (RDTR)فحص RDTR وOSS يخبرنا بما تسمح به القطعة. نجريه قبل حجزك بدل الاعتماد على كلام أي أحد.
رخصة البناء (PBG)قيد المراجعةرقم الموافقة ومستخرجها يصلاننا قبل أن تدفع أي شيء.
المطوّرDreamland Villas، الشركة قيد التأكيدعرض المبيعات يذكر اسم المشروع فقط. نطلب تفاصيل الشركة ومستخرج شهادة الأرض ورخصة البناء (PBG).
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)بعد انتهاء البناءمن دون SLF لا رخصة تأجير، ولهذا تتبع أقساطك المراحل المكتملة لا التواريخ.
رخصة التأجير السياحي (NIB)قيد المراجعةمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليمكامل · الربع الرابع 2026يحصل عقدك على ملحق يفصّل كل قطعة أثاث وكل جهاز.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Dreamland Villas · فيلا بغرفة نوم؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات Dreamland Villas · فيلا بغرفة نوم

  1. الحجز53.1 مليون روبية تسحب فيلا الغرفة الواحدة الأخيرة هذه من السوق.
  2. العقدتدفع 20% من السعر عند التوقيع مع المطوّر.
  3. مراحل البناءيتبع الباقي العقد؛ نطلب جدولاً موضوعاً لهذه الفيلا.
  4. التسليمبعد المعاينة والأوراق، تتولى شركة الإدارة التأجير.

عند إنجاز 70% من البناء، لا معنى لذيل دفعات طويل. نضغط لتسوية الباقي بعد أن تصدر السلطة المحلية SLF وتوقّع على استلام المفاتيح.

الموقع

الموقع: بينجين · أولواتو

يجمع الساحل الجنوبي بين أعلى الأسعار الليلية في الجزيرة، نحو 4.3 مليون روبية، وإشغال 46%. أكثر بقليل من ربع الإعلانات هنا (26.1%) يقف على أرض زراعية أو محمية، فمراجعة الرخص تهم أكثر من الإطلالة.

معبد أولواتو على منحدره، بجنبية أرجوانية والبحر أسفله
أولواتو · بادونج · دقيقتان إلى شاطئ بينجين
  • شاطئ بينجين2 دقيقة
  • شاطئ دريم لاند (Dreamland)3 دقائق
  • بادانج بادانج5 دقائق
  • مطار نغوراه راي≈ 40 دقيقة

تجذب بينجين جمهور ركوب أمواج يدفع أعلى الأسعار، لكن الحجوزات تتأرجح بقوة بين موسمي الذروة والهدوء.

بينجين · أولواتو · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 146فنادق
  • 29مطاعم
  • 9مراكز سبا
  • 8متاجر
  • 6أندية رياضية
  • 5مقاهٍ
  • 3معالم

الأقرب

  • Amaka Villasفندق · 155 م
  • Reform Pilates Studioنادٍ رياضي · 161 م
  • Kupu Kupu Villasفندق · 162 م
  • Villa Bingin Oasisفندق · 166 م
  • Casa Jamuفندق · 171 م
  • Muzeum Villasفندق · 172 م
  • Room Bingin Oasisفندق · 174 م
  • Villa Moanaفندق · 178 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Dreamland Villas · فيلا بغرفة نوم

كم تتقاضى Rise Real Bali عند شراء فيلا Dreamland بغرفة نوم؟

لا شيء. عمولتنا نفقة على المطوّر، وتدفع أنت سعر الفيلا المعلن فقط. نتحمل أيضاً تكلفة الفحوص قبل الحجز. لفيلا الغرفة الواحدة هذه تغطي الكيان القانوني للمطوّر، ومستخرج الأرض، وهل تبدأ السنوات الـ34 من التسليم، ورقم رخصة البناء (PBG)، وما يسمح به تصنيف RDTR للقطعة. ما نجده، بما فيه أي نقطة غير محسومة، يصلك في ملخص مكتوب.

هل يمكن شراء هذه الفيلا بغرفة نوم عن بُعد؟

يمكن ذلك. نأخذك في جولة على البناء عبر Zoom، ويُتم كاتب عدل في بالي الأوراق بموجب توكيلك الموقّع. مع إنجاز 70% من البناء وتسليم مستهدف في الربع الرابع من 2026، سنكون نحن من يجول عند الاستلام، ونتحقق من كل قطعة أثاث مقابل القائمة. نحاول أيضاً تأخير القسط الأخير حتى تصدر SLF وشهادة التسليم.

من أين أرقام العائد؟

نأخذ بيانات AirROI للمنطقة ونعدّلها بحسب النوع. لفيلا بغرفة نوم واحدة قرب بينجين يصل ذلك إلى نحو 2.5 مليون روبية لليلة. الإشغال يتبع فئة التأجير المُدار احترافياً، مع 70% حالة أساسية، وتأخذ التكاليف 40% من الإيراد. يعرض المطوّر الدخل قبل التكاليف، ونعرض نحن ما يبقى بعدها. إنه تقدير، لا ضمان.

لماذا رقمكم أقل من نسبة المطوّر 10.5–12%؟

يشغّل المطوّر الفيلا عند 4.3 مليون روبية لليلة وإشغال 86%، ويعرض الدخل قبل أي مصاريف. هذا السعر يطابق وسيط المنطقة، الذي ترفعه الفلل الكبيرة على المنحدرات. نحن نسعّر فيلا الغرفة الواحدة عند 2.5 مليون روبية، ونستخدم إشغال 70%، ونخصم 40% للإدارة والضريبة والصيانة. هذا يضع الحالة الأساسية عند صافٍ 7.4%، نحو 380 مليون روبية سنوياً.

كم أحتاج لحجز فيلا الغرفة الواحدة؟

53.1 مليون روبية تحجز الفيلا. عند توقيع العقد مع المطوّر، يُستحق 20% من السعر، ويتبع الباقي جدولاً نطلبه لهذه الوحدة. بما أن واحدة فقط من الأربع بقيت، الحجز يشتري لنا أساساً وقتاً لفحوصنا على الأرض والرخص وكيان المطوّر قبل أن يخرج قسط الـ20%.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←