BALANGAN · ID RR-2707

Dreamland Villas: فيلا بغرفتين ومسبح، 136.8 م²، طابقان، بالانجان

يحصل الأزواج والعائلات الصغيرة على غرفتي نوم بحمام لكل منهما، ومسبح خاص، وتراس سطح 32 م²، كل ذلك على بعد 500 م من المحيط. الدخول من 5.10 مليار روبية بإيجار طويل 34 سنة، وهو قريب مما تكلفه فيلا الغرفة الواحدة. المجمع منجز بنسبة 70% تقريباً، والتسليم مخطط للربع الرابع من 2026.

وحدة في Dreamland Villas · الوحدات المعروضة: 3

  • إيجار طويل 34 سنة
  • منجز 70%
  • طابقان
  • 2غرف نوم
  • 2حمامات + دورة مياه ضيوف
  • 136.8 م²مساحة البيت · طابقان
  • 127–150 م²قطعة الأرض
  • إيجار طويل الأمد34 سنة
  • الربع الرابع من 2026التسليم

العقار

ماذا تشتري

على بعد نصف كيلومتر من الماء، تقف الفيلا على أرض مرتفعة بين بينجين من جهة ودريملاند من الأخرى. تحصل على 136.8 م² على طابقين، على قطعة تتراوح بين 126.66 و150.32 م². في Dreamland Villas اثنتا عشرة فيلا بغرفتين، وست منها ما زالت للبيع. شاطئ بينجين على بعد دقيقتين، وباندانج باندانج على بعد خمس دقائق.

في الأسفل، 63.85 م² تضم مطبخاً وصالة بمساحة 32.55 م² حول جزيرة، وغرفة نوم 14.5 م² بحمامها الخاص، ودورة مياه للضيوف، وغرفة خدمات. في الأعلى 72.95 م² إضافية: غرفة نوم رئيسية 21.3 م² بحمامها، وتراس غروب 32.25 م² بشواية. الجدران على الهيكل الفولاذي معزولة صوتياً حتى 60 ديسيبل، وفي حي مزدحم يبقي ذلك النزلاء نائمين والتقييمات نظيفة. المسبح والموقف والأثاث الكامل ضمن السعر.

الإيجار 34 سنة. بحسب المطوّر، تقع القطعة في التصنيف السياحي Pariwisata، ونتحقق من ذلك مقابل خريطة RDTR. تكلف فيلا الغرفتين تقريباً ما يطلبه المجمع لفيلا الغرفة الواحدة. دفعة 53.1 مليون روبية تحجز واحدة من القطع الست المتاحة بينما تجري فحوصنا. القسط الأول وجدول الباقي ما زالا مستحقين من المطوّر.

حساب هذا العقار

عائد Dreamland Villas · فيلا بغرفتي نوم: الإجمالي والصافي

تذكر المطوّر 12.4% للسنة الأولى: إيراد 1.39 مليار روبية وربح 678 مليون روبية، بافتراض سعر المنطقة 4.3 مليون روبية لليلة وإشغال 86%. أدناه نموذجنا، مسعّر عند 3.2 مليون روبية لليلة لغرفتين في بينجين، بعد الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 16.0%≈ 814 مليون روبية سنوياً بإشغال 70% و3.2 مليون روبية لليلة صافٍ 9.6%≈ 488 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 10.4 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي814 مليون روبية16.0% من السعر · سعر الليلة 3.2 مليون روبية، الإشغال 70%
  • شركة الإدارة147 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب81.4 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة97.7 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك488 مليون روبية9.6% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 10.4 سنة
سيناريوهات الإشغال: Dreamland Villas · فيلا بغرفتي نوم
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
60%متحفظ698 مليون روبية279 مليون روبية419 مليون روبية8.2%12.2 سنة
70%أساسي814 مليون روبية326 مليون روبية488 مليون روبية9.6%10.4 سنة
80%قوي930 مليون روبية372 مليون روبية558 مليون روبية10.9%9.1 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
تذكر المطوّر 12.4% للسنة الأولى: إيراد 1.39 مليار روبية وربح 678 مليون روبية، بافتراض سعر المنطقة 4.3 مليون روبية لليلة وإشغال 86%. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
3.2 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Balangan بنحو 4.3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Balangan نحو 46% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 60%، وأساسي 70%، وقوي 80%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
Balangan 3.0: 17.6% صافٍ بإشغال 70%; Dreamland Villas · فيلا بثلاث غرف نوم: 9.2% صافٍ بإشغال 70%; Dreamland Villas · فيلا بغرفة نوم: 7.4% صافٍ بإشغال 70%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

إيجارك الطويل يدوم 34 سنة، والعد الذي يهمنا يبدأ عند استلام المفاتيح في الربع الرابع من 2026. حزمة المطوّر لا تذكر شيئاً عن تمديد، وسنثبّته في نص العقد. مستندان ناقصان حتى الآن: رقم رخصة البناء (PBG) ومستخرج التصنيف. شهادة الإشغال ورخصة التأجير تصلان بعد رحيل العمال.

الملكية والتراخيص: Dreamland Villas · فيلا بغرفتي نوم
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار34 سنةما يهم هو المدة المتبقية عند التسليم، لا عند الشراء. أي صياغة تمديد تدخل العقد.
تصنيف الأرضPariwisata (سياحي)، بحسب المطوّريجب أن يؤكد مستخرج RDTR وPKKPR من حزمة المطوّر ذلك قبل الحجز. كلام البائع وحده لا يكفي.
رخصة البناء (PBG)قيد المراجعةنطلب رقم الموافقة ونسخة منها قبل الحجز.
المطوّرFEEELS Development (PT Feeels Invest Bali)، قيد التأكيدأوراق الرخصة في الحزمة تسمي هذه الشركة. نسحب مستخرج سجلها وننظر في المشاريع التي أنجزتها.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)بعد انتهاء البناءمن دون SLF لا رخصة تأجير، فتتبع كل دفعة مرحلة بناء لا تاريخاً في التقويم.
رخصة التأجير السياحي (NIB)قيد المراجعةمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليممفروشة بالكامل، الربع الرابع من 2026قائمة الأثاث والأجهزة تصبح ملحقاً بالعقد.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Dreamland Villas · فيلا بغرفتي نوم؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات Dreamland Villas · فيلا بغرفتي نوم

  1. الحجز53.1 مليون روبية تحجز لك الفيلا بينما ننهي الفحوص وتوقّع مع المطوّر.
  2. مراحل البناءيظهر جدول في العرض قسطاً أول 20% (1.02 مليار روبية)، وجدول آخر يظهر 50% (2.55 مليار روبية)، ويتبع الباقي جدول العقد.
  3. التسليمتستلم الفيلا الجاهزة ومستنداتها، ثم تنتقل إليها أو تسلمها لمدير تأجير.

رقما القسط الأول من المطوّر لا يتطابقان، فعقد البيع الأولي (PPJB) سيثبّت الرقم الحقيقي. نريد أيضاً SLF وشهادة التسليم بين أيدينا قبل الدفعة الأخيرة.

الموقع

الموقع: بينجين · أولواتو

تضعك الهضبة بين شاطئي ركوب أمواج: بينجين على بعد دقيقتين، ودريملاند ثلاث. تصل المعدلات الليلية هنا إلى 4.3 مليون روبية مع بيع 46% من الليالي، مزيج لا يضاهيه شيء آخر في الجنوب. لكن 26.1% من الإعلانات المحلية تقف على أرض زراعية أو محمية، فأوراق القطعة تهم أكثر من الإطلالة.

أولواتو: نقطة مشاهدة معبد على المنحدر بجنبية أرجوانية فوق المحيط
أولواتو · بادونج · دقيقتان إلى شاطئ بينجين
  • شاطئ بينجين2 دقيقة
  • شاطئ دريم لاند (Dreamland)3 دقائق
  • بادانج بادانج5 دقائق
  • مطار نغوراه راي≈ 40 دقيقة

تفرض بينجين أعلى الأسعار الليلية في بالي، ومعظم ذلك المال يأتي في الموسم الجاف. خصص ميزانية للأشهر الهادئة.

بينجين · أولواتو · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 147فنادق
  • 29مطاعم
  • 9مراكز سبا
  • 8متاجر
  • 6أندية رياضية
  • 5مقاهٍ
  • 3معالم

الأقرب

  • CASA KĀYAفندق · 109 م
  • Amaka Villasفندق · 155 م
  • Reform Pilates Studioنادٍ رياضي · 161 م
  • Kupu Kupu Villasفندق · 162 م
  • Villa Bingin Oasisفندق · 166 م
  • Casa Jamuفندق · 171 م
  • Muzeum Villasفندق · 172 م
  • Room Bingin Oasisفندق · 174 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Dreamland Villas · فيلا بغرفتي نوم

كم تتقاضى Rise Real Bali عند شراء فيلا بغرفتين في Dreamland Villas؟

لا شيء. عقدك يحمل سعر قائمة المطوّر، وعمولتنا نفقة على المطوّر، تُسوَّى بمعزل عن دفعتك. ندفع تكلفة الفحوص بأنفسنا ونجريها قبل أي حجز: الأرض، سلسلة الإيجار، الرخص. لهذه الفيلا ما زلنا نفتقر إلى رقم رخصة البناء (PBG) ومستخرج التصنيف. تقرير مكتوب يسرد ما هو مفتوح، وفشل أي فحص ينهي الصفقة من دون تكلفة عليك.

هل يمكن شراء فيلا Dreamland بغرفتين من دون السفر إلى بالي؟

نعم. يجول بك وسيطنا في الموقع بالفيديو ويواصل إرسال صور ومقاطع جديدة مع تقدم البناء. يتولى كاتب عدل توقيعك مع المطوّر بموجب وكالة تمنحها، وتحوّل دفعة الـ53.1 مليون روبية من بيتك. عند الاكتمال في الربع الرابع من 2026 نعاين الفيلا حضورياً ونسرد كل عيب قبل أن يوقّع أحد على القبول.

من أين أرقام العائد؟

يعطينا AirROI سعر بينجين، وتعديل لغرفتي نوم يرفعه إلى 3.2 مليون روبية لليلة. تتبعه ثلاث حالات إشغال، 60% و70% و80%، جميعها بافتراض مدير محترف. قبل ظهور أي ربح، تذهب 40% من الإيراد إلى المدير والضريبة والاستهلاك والصيانة. يصل المطوّر إلى 12.4% باستخدام سعر ليلي أعلى وإشغال 86%. رقمنا تقدير، ورقمهم كذلك.

كم تكلف فيلا الغرفتين وماذا يغطي السعر؟

يبدأ عرض المطوّر فيلا الغرفتين من 5.10 مليار روبية بإيجار طويل 34 سنة. يشتري ذلك بيت 136.8 م² على قطعة 127–150 م²، ومسبحاً خاصاً، وموقفاً، وأثاثاً كاملاً. ست من الفلل الاثنتي عشرة بغرفتين ما زالت متاحة. نتحقق من سعر القطعة الدقيق مقابل جدول توفر المطوّر الحالي.

لمن تناسب فيلا Dreamland بغرفتين؟

لزوجين يريدان قاعدة في بالي بغرفة إضافية، أو مستثمر يريد فيلا للتأجير الليلي بثمن يقارب فيلا الغرفة الواحدة. لكل غرفة نوم حمامها الخاص، فيمكن لزوجين مشاركة حجز واحد. تراس السطح بشوايته وإطلالة الغروب هو الصورة التي تبيع الإعلان.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←