BALANGAN · ID RR-2707

Dreamland Villas : villa de 2 chambres avec piscine, 136,8 m², deux niveaux, Balangan

Les couples et les petites familles disposent de deux chambres avec salle de bain privative, d'une piscine privée et d'un toit-terrasse de 32 m², le tout à 500 m de l'océan. Le ticket d'entrée est de Rp 5,10 Md pour un leasehold (bail de longue durée) de 34 ans, soit à peu près le prix de la villa d'une chambre. Le complexe est construit à environ 70 %, avec une livraison prévue au T4 2026.

Lot dans Dreamland Villas · lots publiés : 3

  • Leasehold 34 ans
  • Chantier à 70 %
  • Deux niveaux
  • 2chambres
  • 2salles de bain + WC invités
  • 136,8 m²surface de la maison · 2 niveaux
  • 127–150 m²parcelle
  • Leasehold34 ans
  • T4 2026livraison

Bien

Ce que vous obtenez

À 500 m de l'eau, la villa occupe les hauteurs, avec Bingin d'un côté et Dreamland de l'autre. Vous disposez de 136,8 m² sur deux niveaux, sur une parcelle de 126,66 à 150,32 m². Dreamland Villas compte douze maisons de deux chambres, dont six sont encore à vendre. La plage de Bingin est à deux minutes, Padang Padang à cinq.

Au rez-de-chaussée, 63,85 m² abritent une cuisine et un séjour de 32,55 m² autour d'un îlot, une chambre de 14,5 m² avec salle de bain privative, des WC invités et un cellier. À l'étage, 72,95 m² supplémentaires : une chambre principale de 21,3 m² avec salle de bain et une terrasse de 32,25 m² orientée coucher de soleil, avec barbecue. Les murs sur ossature acier offrent une isolation phonique de 60 dB : dans un quartier dense, les voyageurs dorment bien et les avis restent bons. Piscine, parking et mobilier complet sont inclus.

Le bail dure 34 ans. D'après le promoteur, la parcelle relève de la zone touristique Pariwisata, ce que nous vérifions sur la carte du RDTR. La villa de deux chambres coûte presque autant que la villa d'une chambre du complexe. Un acompte de Rp 53,1 M réserve l'un des six lots disponibles pendant nos vérifications. Le promoteur doit encore nous communiquer la première échéance et le calendrier du solde.

Les chiffres de ce bien

Dreamland Villas · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce 12,4 % pour la première année : Rp 1,39 Md de revenus et Rp 678 M de bénéfice, sur la base du tarif de la zone, Rp 4,3 M la nuit, et de 86 % d'occupation. Voici notre modèle, à Rp 3,2 M la nuit pour deux chambres à Bingin, après gestion, taxes, usure et entretien.

Brut 16,0 %≈ Rp 814 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,2 M la nuit Net 9,6 %≈ Rp 488 M par an · amorti en ≈ 10,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 814 M16,0 % du prix · tarif Rp 3,2 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 147 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 81,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 97,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 488 M9,6 % du prix · amorti en ≈ 10,4 ans
Scénarios d'occupation : Dreamland Villas · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 698 MRp 279 MRp 419 M8,2 %12,2 ans
70 %baseRp 814 MRp 326 MRp 488 M9,6 %10,4 ans
80 %optimisteRp 930 MRp 372 MRp 558 M10,9 %9,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Balangan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Balangan sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Balangan 3.0 : 17,6 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 1 chambre : 7,4 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre leasehold dure 34 ans, et la durée qui compte pour nous commence à la remise des clés, au T4 2026. Le dossier du promoteur ne dit rien d'une prolongation, que nous règlerions dans le texte du contrat. Deux pièces manquent pour l'instant : le numéro du permis de construire (PBG) et un extrait de zonage. Un certificat de conformité (SLF) et une licence de location arrivent après le départ des ouvriers.

Propriété et permis : Dreamland Villas · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail34 ansCe qui compte, c'est la durée restante à la livraison, non à l'achat. Toute clause de renouvellement est inscrite au contrat.
ZonagePariwisata (tourisme), selon le promoteurUn extrait du RDTR et du PKKPR, tiré du dossier du promoteur, doit le confirmer avant l'acompte. La parole d'un vendeur ne suffit pas.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons le numéro du permis et une copie avant votre réservation.
PromoteurFEEELS Development (PT Feeels Invest Bali), à confirmerLes documents de permis du dossier nomment cette société. Nous demandons son extrait du registre et examinons les projets qu'elle a achevés.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxSans certificat de conformité (SLF), pas de licence de location : chaque paiement suit donc une étape de construction plutôt qu'une date du calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonEntièrement meublée, T4 2026La liste du mobilier et de l'électroménager est annexée au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Dreamland Villas · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Dreamland Villas · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationRp 53,1 M réservent votre villa le temps que nous terminions les vérifications et que vous signiez avec le promoteur.
  2. Étapes du chantierUn tableau de la présentation indique une première échéance de 20 % (Rp 1,02 Md), un autre de 50 % (Rp 2,55 Md), et le solde suit le calendrier du contrat.
  3. LivraisonVous réceptionnez la villa terminée et ses documents, puis vous emménagez ou la confiez à un gestionnaire locatif.

Les deux chiffres de première échéance du promoteur ne concordent pas : le PPJB (promesse de vente) fixera le bon. Nous voulons aussi avoir en main le SLF et le procès-verbal de livraison avant le dernier paiement.

Localisation

Emplacement : Bingin · Uluwatu

Le plateau vous place entre deux plages de surf : Bingin à deux minutes par la route, Dreamland à trois. Le prix moyen à la nuit atteint ici Rp 4,3 M avec 46 % des nuits vendues, une combinaison que rien d'autre ne bat dans le sud. Pourtant, 26,1 % des biens proposés dans le secteur se trouvent sur des terres agricoles ou protégées : les documents de la parcelle comptent donc plus que la vue.

Uluwatu : point de vue du temple en bord de falaise, avec des bougainvillées au-dessus de l'océan
Uluwatu · Badung · 2 min de la plage de Bingin
  • Plage de Bingin2 min
  • Plage de Dreamland3 min
  • Padang Padang5 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Bingin affiche les tarifs à la nuit les plus élevés de Bali, et l'essentiel de ces revenus tombe en saison sèche. Prévoyez les mois creux dans votre budget.

Bingin · Uluwatu · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

À proximité

Les environs

Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 147hôtels
  • 29restaurants
  • 9spas
  • 8boutiques
  • 6salles de sport
  • 5cafés
  • 3lieux d'intérêt

Les lieux les plus proches

  • CASA KĀYAhotel · 109 m
  • Amaka Villashotel · 155 m
  • Reform Pilates Studiosalle de sport · 161 m
  • Kupu Kupu Villashotel · 162 m
  • Villa Bingin Oasishotel · 166 m
  • Casa Jamuhotel · 171 m
  • Muzeum Villashotel · 172 m
  • Room Bingin Oasishotel · 174 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Dreamland Villas · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète une villa de deux chambres à Dreamland Villas ?

Rien. Votre contrat reprend le prix affiché du promoteur, et notre commission est à la charge du promoteur, réglée à part de votre paiement. Nous finançons nous-mêmes les vérifications et les menons avant tout acompte : terrain, chaîne des baux, permis. Pour cette villa, il nous manque encore le numéro du permis de construire (PBG) et l'extrait de zonage. Un rapport écrit liste ce qui reste ouvert, et une vérification non concluante met fin à l'opération, sans frais pour vous.

Puis-je acheter la villa 2 chambres de Dreamland sans me rendre à Bali ?

Oui. Notre conseiller visite le chantier avec vous en visio et vous envoie régulièrement de nouvelles photos et vidéos au fil de l'avancement. Un notaire recueille votre signature avec le promoteur grâce à une procuration que vous accordez, et vous virez depuis chez vous l'acompte de Rp 53,1 M. À l'achèvement, au T4 2026, nous inspectons la villa sur place et listons chaque défaut avant toute réception.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

AirROI nous donne le tarif de Bingin ; l'ajustement pour deux chambres le porte à Rp 3,2 M la nuit. Trois scénarios d'occupation suivent, 60 %, 70 % et 80 %, tous avec un gestionnaire professionnel. Avant tout bénéfice, 40 % des revenus vont au gestionnaire, aux taxes, à l'usure et à l'entretien. Le promoteur arrive à 12,4 % avec un tarif plus élevé et 86 % d'occupation. Notre chiffre est une estimation, et le leur aussi.

Combien coûte la villa de deux chambres et que comprend le prix ?

La présentation du promoteur annonce la villa de deux chambres à partir de Rp 5,10 Md, en leasehold de 34 ans. Ce prix comprend la maison de 136,8 m² sur une parcelle de 127 à 150 m², une piscine privée, un parking et le mobilier complet. Six des douze villas de deux chambres sont encore disponibles. Nous vérifions le prix exact du lot sur la fiche de disponibilité à jour du promoteur.

À qui convient la villa de deux chambres de Dreamland ?

Un couple qui veut un pied-à-terre à Bali avec une chambre d'amis, ou un investisseur qui cherche une villa de location à la nuit pour à peu près le prix de la villa d'une chambre. Les deux chambres ont leur propre salle de bain : deux couples peuvent donc partager une même réservation. Le toit-terrasse avec son barbecue et sa vue sur le coucher de soleil, c'est la photo qui fait vendre l'annonce.

Biens

Biens similaires

Voir tous les biens →