BALANGAN · ID RR-2714

Dreamland Villas : villa de 3 chambres, 142,85 m², sur deux niveaux à Balangan

Les groupes d'amis et les grandes familles disposent de trois chambres, chacune avec salle de bain privative, et d'une piscine privée, à 500 m de l'océan. Les prix démarrent à Rp 5,88 Md pour un leasehold (bail de longue durée) de 34 ans. Il ne reste que deux des dix villas de trois chambres, et le promoteur prévoit la livraison au T4 2026.

Lot dans Dreamland Villas · lots publiés : 3

  • Leasehold 34 ans
  • Chantier à 70 %
  • Trois salles de bain
  • 3chambres
  • 3salles de bain privatives + WC invités
  • 142,85 m²surface · 2 niveaux
  • 168–289 m²parcelle
  • Leasehold34 ans
  • T4 2026livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Le plus grand plan de Dreamland se trouve sur la même crête entre Bingin et Dreamland, à 500 m de l'eau, sur des parcelles plus grandes : de 167,8 à 288,74 m². La maison occupe 142,85 m² sur deux niveaux. Le complexe en compte dix, dont deux seulement restent à vendre. Depuis le portail, la plage de Bingin est à deux minutes et Padang Padang à cinq.

Au rez-de-chaussée, 64,2 m² comprennent une cuisine-séjour de 32,75 m², une chambre de 13 m² avec salle de bain, des WC invités, un hall d'escalier et un cellier. L'étage, de 78,65 m², compte deux autres chambres de 13 m², chacune avec une salle de bain de 6,2 m², et une terrasse de 29,15 m². Le teck habille l'intérieur, et le bois d'ulin recouvre le deck. Murs et planchers offrent 60 dB d'isolation phonique sur ossature acier. Avec trois groupes de voyageurs sous le même toit, c'est la différence entre le repos et les plaintes.

Le droit de propriété est un leasehold de 34 ans. Le promoteur classe le terrain en zone touristique Pariwisata, une affirmation que nous confrontons au RDTR. Les prix démarrent à Rp 5,88 Md, et Rp 53,1 M réservent une villa. Ni la première échéance ni le calendrier du solde ne sont définitifs : nous demandons les deux au promoteur par écrit.

Les chiffres de ce bien

Dreamland Villas · villa 3 chambres : rendement brut et net

Les documents du promoteur affichent 13,7 % la première année, soit Rp 1,66 Md de revenus et Rp 860 M de bénéfice sur la villa à Rp 5,88 Md. Voici notre modèle : trois scénarios d'occupation à Rp 3,5 M la nuit, après déduction des honoraires du gestionnaire, des taxes et de l'entretien.

Brut 15,4 %≈ Rp 904 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,5 M la nuit Net 9,2 %≈ Rp 543 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 904 M15,4 % du prix · tarif Rp 3,5 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 163 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 90,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 109 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 543 M9,2 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
Scénarios d'occupation : Dreamland Villas · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 775 MRp 310 MRp 465 M7,9 %12,6 ans
70 %baseRp 904 MRp 362 MRp 543 M9,2 %10,8 ans
80 %optimisteRp 1,03 MdRp 413 MRp 620 M10,5 %9,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Balangan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Balangan sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Balangan 3.0 : 17,6 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 1 chambre : 7,4 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le bail vous donne 34 ans. Dans nos calculs, le compteur démarre à la livraison du T4 2026, car les mois de chantier ne doivent pas entamer votre durée. Le dossier du promoteur ne mentionne aucune condition de prolongation, et nous les inscririons dans l'accord. Le numéro du PBG et l'extrait de zonage manquent toujours. Un SLF et une licence de location suivent l'achèvement.

Propriété et permis : Dreamland Villas · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail34 ansNous comptons les années restantes à partir de la date de livraison. Les conditions de renouvellement, si elles sont convenues, sont inscrites dans l'accord.
ZonageZone touristique Pariwisata, données du promoteurAvant tout versement, nous confrontons cette affirmation à la carte du RDTR et au PKKPR du dossier de permis.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro et une copie du permis nous parviennent avant la réservation.
PromoteurFEEELS Development (PT Feeels Invest Bali), à confirmerCette société figure sur les documents de permis. Nos vérifications portent sur son dossier d'immatriculation et sur les bâtiments qu'elle a déjà livrés.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLa licence de location dépend de ce certificat. C'est pourquoi vos échéances suivent l'avancement du chantier, et non des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonSecond œuvre complet, T4 2026Chaque meuble et chaque appareil figure sur une liste signée, jointe à l'accord.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Dreamland Villas · villa 3 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Dreamland Villas · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte de Rp 53,1 M retire la villa du marché pendant les vérifications préalables (due diligence).
  2. Étapes du chantierLa première échéance est de 20 % (Rp 1,18 Md) dans le schéma d'achat et de 50 % (Rp 2,94 Md) dans le tableau d'échéances ; les paiements suivants suivent le chantier.
  3. LivraisonNous visitons la maison avec vous ou pour vous, vérifions les documents, et les clés sont remises à vous-même ou à votre gestionnaire.

La présentation donnant deux premières échéances différentes, c'est l'accord signé qui tranche. Nous demandons que le dernier paiement attende l'existence du certificat de conformité (SLF) et du procès-verbal de livraison.

Localisation

Emplacement : Bingin · Uluwatu

Les villages en bord de falaise d'Uluwatu rapportent Rp 4,3 M par nuit réservée et remplissent 46 % du calendrier, le meilleur équilibre entre tarif et demande du sud de Bali. Le revers : 26,1 % des biens proposés sont sur des terres agricoles ou protégées. Un dossier de zonage propre vaut ici plus qu'une vue sur l'océan, et nous le vérifions en premier.

Uluwatu : point de vue du temple sur la falaise, bougainvillées et mer ouverte
Uluwatu · Badung · 2 min de la plage de Bingin
  • Plage de Bingin2 min
  • Plage de Dreamland3 min
  • Padang Padang5 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Les surfeurs ont fait de Bingin l'endroit le plus cher de l'île à la nuit. Bâtissez votre trésorerie en tenant compte d'une forte chute entre la haute saison et la saison des pluies.

Bingin · Uluwatu · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

À proximité

Les environs

Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 147hôtels
  • 29restaurants
  • 9spas
  • 8boutiques
  • 6salles de sport
  • 5cafés
  • 3lieux d'intérêt

Les lieux les plus proches

  • CASA KĀYAhotel · 109 m
  • Amaka Villashotel · 155 m
  • Reform Pilates Studiosalle de sport · 161 m
  • Kupu Kupu Villashotel · 162 m
  • Villa Bingin Oasishotel · 166 m
  • Casa Jamuhotel · 171 m
  • Muzeum Villashotel · 172 m
  • Room Bingin Oasishotel · 174 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Dreamland Villas · villa 3 chambres

Rise Real Bali facture-t-elle des frais à l'acheteur pour la villa de 3 chambres de Dreamland ?

Non. Votre prix est celui de la grille du promoteur, et notre commission est à la charge du promoteur. Nos vérifications préalables (due diligence) ont lieu avant l'acompte et ne vous coûtent rien : registres fonciers, chaque bail de la chaîne, permis, et pour cette villa la copie manquante du permis de construire (PBG) ainsi qu'un extrait de zonage. Les constats vous parviennent dans un rapport écrit. Si une vérification échoue, nous abandonnons l'opération sans frais.

Comment acheter un 3 chambres à Dreamland à distance ?

Vous visitez la villa avec un conseiller lors d'un appel vidéo en direct, et nous envoyons des images récentes du chantier pour que vous jugiez vous-même de l'avancement. La signature a lieu devant un notaire agissant sur votre procuration écrite : vous restez chez vous. L'acompte de Rp 53,1 M part par virement bancaire. Après l'achèvement, au T4 2026, nous menons l'inspection de livraison et consignons les défauts avant que vous n'acceptiez les clés.

Comment avez-vous modélisé les revenus du 3 chambres ?

Le tarif AirROI des douze derniers mois pour Bingin, ajusté pour une troisième chambre, donne Rp 3,5 M la nuit. Nous testons 60, 70 et 80 % d'occupation. Ces scénarios supposent un gestionnaire professionnel, et nous retirons 40 % des revenus pour le gestionnaire, les taxes, l'usure et l'entretien avant d'afficher le revenu net. Le chiffre de 13,7 % du promoteur est supérieur au nôtre, et aucun des deux n'est une garantie.

Qu'y a-t-il dans le prix de Rp 5,88 Md ?

La présentation du promoteur affiche la villa de trois chambres à partir de Rp 5,88 Md, avec un bail de 34 ans. Vous obtenez 142,85 m² de maison sur une parcelle de 168 à 289 m², trois chambres avec chacune leur salle de bain, une piscine privée, un parking et un mobilier complet. Il ne reste que deux lots de ce type. Le prix exact du lot reste à vérifier sur la fiche à jour du promoteur.

Pourquoi choisir la villa de trois chambres plutôt que les plus petites villas de Dreamland ?

Les groupes et les familles réservent des maisons de trois chambres, et ici personne ne partage sa salle de bain : des amis peuvent donc se répartir le séjour confortablement. Le terrain est aussi plus grand, jusqu'à 289 m² contre environ 150 m² pour la villa de deux chambres. Du teck à l'intérieur, un deck en ulin dehors et 60 dB d'isolation entre les étages permettent à deux familles de dormir à des niveaux différents sans s'entendre.

Biens

Biens similaires

Voir tous les biens →