BALANGAN · ID RR-1154

Balangan 3.0: loftowa willa z 1 sypialnią i basenem plunge koło plaży Balangan

Surferzy i pary rezerwujące od tygodnia do trzech tygodni to grupa docelowa tej 32-metrowej loftowej willi, trzy minuty od plaży Balangan, z basenem plunge i sypialnią na antresoli. Leasehold na 24 lata kosztuje Rp 1,00 mld, a na 27,6 roku kosztuje trochę drożej. Działka leży w strefie turystycznej (różowej), z prawem przedłużenia o 20 lat.

Leasehold 24 lata
W budowie
Basen plunge

1sypialnia na antresoli
1łazienka
32 m²powierzchnia willi
33 m²działka
Leasehold24 lub 27,6 roku
3,3 m²basen plunge

Nieruchomość

Co kupujesz

Balangan 3.0 to trzeci etap małych willi przy Jalan Pantai Balangan. Każda willa stoi za szklaną fasadą i mieści 32 m² na dwóch poziomach. Na dole kuchnia i salon tworzą jedno otwarte pomieszczenie z wyjściem do basenu plunge za wysokim murem. Na górze śpisz na otwartej antresoli. Czarne ramy okien, białe powierzchnie i drewno budują wygląd.

Plaża Balangan, lewa rafa surfingowa pod klifami, jest trzy minuty stąd. New Kuta Golf to siedem minut, lotnisko 35. Tu mieszkają surferzy i pary rezerwujące od tygodnia do trzech tygodni, a dla nich 32 m² z basenem to format, którego chcą, nie kompromis.

Wybierasz między Rp 1,00 mld za 24 lata a Rp 1,07 mld za 27,6 roku. Działka leży w strefie turystycznej (różowej), a właściciel gruntu daje prawo przedłużenia o 20 lat bezpośrednio, z rozmowami co najmniej rok przed końcem umowy głównej. Woda płynie przez wspólny licznik PDAM z podlicznikami i jednym zbiornikiem 10 000 litrów dla wszystkich willi. Odbiór odbywa się etapami, a my prosimy o aktualny harmonogram.

Jak liczymy tę willę: Rp 1,2 mln za noc, poziom dla kompaktowych willi 1-sypialniowych koło Balangan. Mediana Uluwatu Rp 4,3 mln dotyczy dużych willi na klifie. Obłożenie: 60, 70 i 80%. 40% przychodu idzie na zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie. Przy bazowym obłożeniu zostaje ok. Rp 177 mln rocznie, 17,6% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Balangan 3.0: brutto i netto

Deweloper nie podaje stopy zwrotu dla tego loftu. Nasz model niżej stosuje warianty obłożenia Uluwatu do kompaktowej willi, po odjęciu zarządzania, podatku, zużycia i utrzymania.

Brutto 29,3%≈ Rp 294 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 17,6%≈ Rp 176 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 5,7 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 294 mln29,3% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 52,9 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 29,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 35,3 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 176 mln17,6% ceny · okres zwrotu ≈ 5,7 lat

Scenariusze obłożenia: Balangan 3.0
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 252 mln	Rp 101 mln	Rp 151 mln	15,1%	6,6 lat
70%bazowy	Rp 294 mln	Rp 118 mln	Rp 176 mln	17,6%	5,7 lat
80%optymistyczny	Rp 336 mln	Rp 134 mln	Rp 202 mln	20,1%	5,0 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podaje stopy zwrotu dla tego loftu. Nasz model niżej stosuje warianty obłożenia Uluwatu do kompaktowej willi, po odjęciu zarządzania, podatku, zużycia i utrzymania.
Cena za noc: Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Balangan to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Balangan: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Dreamland Villas · willa 2BR: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 3BR: 9,2% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 1BR: 7,4% netto przy obłożeniu 70%.
Dlaczego więcej niż na rynku: 17,6% netto wynika z krótkiego leasehold (leasehold 24): dochód liczy się od niskiej ceny wejścia, ale nieruchomość masz o połowę krócej. Nie porównuj tego z leasehold na ponad 30 lat, gdzie netto wynosi 6–10% rocznie.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Obejmujesz leasehold przez umowę główną z właścicielem gruntu: 24 lub 27,6 roku, zależnie od wybranej ceny. Właściciel gruntu daje bezpośrednio kolejne 20 lat. Rozmowy trzeba zacząć najpóźniej rok przed końcem terminu. Podpisujesz rezerwację i PPJB, a notariusz wpisuje leasehold. SLF i licencja na najem przychodzą po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Balangan 3.0
Forma własności	Leasehold przez umowę główną z właścicielem gruntuCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	24 lata (Rp 1,00 mld) lub 27,6 roku (Rp 1,07 mld)Przedłużenie o 20 lat pochodzi bezpośrednio od właściciela gruntu, rozmowy rok przed końcem terminu.
Strefa (RDTR)	Turystyczna (różowa), wg deweloperaKarta informacyjna dewelopera podaje strefę W Turystyczna (różowa). Potwierdza to wypis z RDTR.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaProsimy o numer pozwolenia i wypis przed wpłatą rezerwacji.
Deweloper	Balangan 3.0, podmiot prawny do potwierdzeniaWeryfikujemy spółkę, etapy, które już oddała, i opinie wcześniejszych właścicieli.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyWilla nie dostanie licencji na najem przed SLF. Dlatego wpłaty podążają za etapami budowy, nie za kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	Do potwierdzenia, etapamiLista mebli i AGD trafia do umowy jako załącznik.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Balangan 3.0?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Balangan 3.0

RezerwacjaRezerwacja blokuje Twoją willę w danym etapie; kwotę ustala deweloper.
Etapy budowyRaty podążają za etapami budowy Twojej fazy.
OdbiórOstatni przelew robisz w zamian za komplet dokumentów.

Karta informacyjna nie podaje harmonogramu wpłat. Negocjujemy go do PPJB, który ustala też walutę rozliczenia. Ceny w karcie są w rupiach.

Położenie

Położenie: Balangan · Uluwatu

W całym Uluwatu widok na ocean i klify dają najsilniejsze na południu połączenie stawki i obłożenia: Rp 4,3 mln za noc przy 46% zarezerwowanych nocy. Druga strona medalu: 26,1% ofert w okolicy stoi na gruncie rolnym lub ochronnym, więc strefę sprawdzamy, zanim jeszcze mowa o widoku.

Uluwatu: punkt widokowy przy świątyni na klifie z bugenwillą i oceanem — Balangan · Badung · 3 min do plaży

Plaża Balangan3 min
New Kuta Golf7 min
Uluwatu · Padang Padang≈ 15 min
Lotnisko Ngurah Rai≈ 35 min

Ze wszystkich plaż surfingowych Uluwatu Balangan leży najbliżej lotniska. Surferzy rezerwują cały rok, a stawki za noc zostają poniżej właściwego Uluwatu.

Balangan · Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

18hotele
12restauracje
3kawiarnie
3spa
2atrakcje
2sklepy
2bary

Najbliższe miejsca

Balangan Garden Bungalowshotel · 115 m
Balangan Classic Garagebar · 134 m
Delmora Warungrestauracja · 155 m
Made"02" Balangan Homestayhotel · 179 m
Waroeng Made “2”kawiarnia · 189 m
Coconuts Villahotel · 211 m
Adinda Balangan Beach Villahotel · 212 m
Nona's Balihotel · 213 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Balangan 3.0

Ile Rise Real Bali bierze za zakup w Balangan 3.0?

Zupełnie nic. Płacisz wyłącznie cenę katalogową, bo naszą prowizję pokrywa deweloper. Sprawdzenie dokumentów przed rezerwacją też jest bezpłatne. W Balangan 3.0 analizujemy umowę główną z właścicielem gruntu i okres 24 lub 27,6 roku, sprawdzamy różową strefę turystyczną w RDTR i prosimy o numer PBG. Wszystko, łącznie ze spółką dewelopera, trafia do Ciebie w pisemnej notatce.

Czy mogę kupić Balangan 3.0 bez lotu na Bali?

Tak. Willę pokazujemy na Zoomie. Notariusz na Bali podpisuje dokumenty na podstawie Twojego pełnomocnictwa, a nasz zespół ogląda willę i odbiera ją na miejscu. Odbiór idzie etapami, termin dla Twojej fazy potwierdzamy u dewelopera. Przed każdą ratą nagrywamy plac budowy i sprawdzamy etap. Ostatni przelew czeka na komplet dokumentów.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Stawkę za okolicę daje AirROI, a my korygujemy ją pod typ nieruchomości: dla Balangan 3.0 to Rp 1,2 mln za noc. Obłożenie odpowiada wynajmowi z profesjonalnym zarządzaniem, bazowo 70%. Zarządzanie, podatek i zużycie zabierają 40% przychodu. W ostrożnym wariancie 60% zostaje Rp 151 mln rocznie. Całość traktuj jako naszą ocenę, nie gwarancję.

Czym różnią się warianty 24 lata i 27,6 roku?

Tylko długością leasehold i ceną. Wariant 24-letni kosztuje Rp 1,00 mld, a 27,6-letni Rp 1,07 mld, więc dodatkowe 3,6 roku to ok. Rp 70 mln. Oba mają to samo prawo przedłużenia o 20 lat, negocjowane bezpośrednio z właścicielem gruntu co najmniej rok przed końcem umowy głównej.

Jak działa woda i media w tej 32-metrowej willi?

Wille dzielą przyłącze wody PDAM z jednym licznikiem głównym, a każda willa ma swój podlicznik, więc płacisz za to, co zużyją Twoi goście. Cały rząd obsługuje zbiornik zapasowy 10 000 litrów. Przed rezerwacją pytamy dewelopera o instalację elektryczną i opłatę serwisową i dodajemy obie kwestie do raportu.

Oferty