BINGIN
desde Rp 11.700 millones/ plena propiedad (freehold)
Bingin Elements
Bingin · Complejo de villas
- 3–4 dormitorios
- 281–314 m²
- plena propiedad (freehold)
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BINGIN · ID RR-2749
Bingin Elements: villa de tres dormitorios y 296 m², la más barata del proyecto
Es la forma más económica de entrar en Bingin Elements: tres dormitorios, 296 m² en dos plantas y piscina privada por Rp 11.700 millones. Cuesta menos que la de 281 m², aunque tiene 15 m² más. Urban Escape está con los acabados y la entrega está prevista para octubre de 2026.
Unidad de Bingin Elements · unidades publicadas: 3
- Plena propiedad según anuncio
- Acabados
- Piscina privada
- 3dormitorios
- 296 m²superficie útil
- Plena propiedadtipo de derecho
- 4.º trim. 2026entrega prevista
- 1,6 kma la playa de Bingin
Inmueble
Qué compras
Con 296 m² y tres dormitorios, es la casa de tamaño intermedio de Bingin Elements, uno de los cuatro chalés de la meseta detrás de Bingin. Desde la puerta hay 1,6 km hasta la playa de surf. En moto hacia el sur llegas a Padang Padang en unos diez minutos y al templo de Uluwatu en quince.
Se entra por un recibidor con la escalera que reparte la casa en dos plantas. Fuera quedan la piscina y el patio, que en los renders cubre una pérgola de madera, y la cocina se organiza alrededor de una isla. Los dormitorios tienen vestidor. Urban Escape aún nos debe la memoria de acabados y electrodomésticos, y tu contrato la recogerá.
En nuestra base de anuncios el suelo figura en plena propiedad. Un comprador de fuera no puede tenerla a su nombre: entra con una PT PMA, que recibe un derecho HGB, o firma un leasehold. Por Rp 11.700 millones tienes aquí más metros por menos dinero que en la de 281 m². Estamos preguntando a la promotora a qué se debe la diferencia.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Bingin Elements · villa de 3 dormitorios, 296 m²: bruta y neta
Los materiales de Urban Escape no dan cifra de rentabilidad para esta casa. Nuestra versión parte de Rp 4,2 millones por noche, tarifa de Bingin ajustada al tamaño y la categoría, y descuenta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 8,6 %≈ Rp 1.010 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 4,2 millones por noche
Neta 5,2 %≈ Rp 605 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 19,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.010 millones8,6 % del precio · Rp 4,2 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 181 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 101 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 121 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 605 millones5,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 19,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 853 millones | Rp 341 millones | Rp 512 millones | 4,4% | 22,9 años |
| 65%base | Rp 1.010 millones | Rp 403 millones | Rp 605 millones | 5,2% | 19,3 años |
| 75%optimista | Rp 1.160 millones | Rp 465 millones | Rp 698 millones | 6,0% | 16,8 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 4,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,2 millones el ingreso medio por anuncio en Bingin (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Bingin en todos los anuncios de AirROI es del 59 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Bingin Elements · villa de 3 dormitorios, 281 m²: 5,0 % neto con un 65 % de ocupación; Bingin Elements · villa de 4 dormitorios, 314 m²: 5,6 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Indonesia reserva la plena propiedad (Hak Milik) a sus ciudadanos, así que tu nombre no irá en el certificado. Para esta villa eliges entre una sociedad PT PMA con derecho HGB y un contrato de leasehold. Cerramos la vía con el notario antes de la reserva y queda fijada en el PPJB. Al terminar la obra llegan el SLF y la licencia de alquiler.
| Tipo de derecho | Plena propiedad, según el anuncioLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Según la estructuraEl HGB de una PT PMA empieza con 30 años y se prorroga a partir de ahí. Con un leasehold, el plazo es el que marque el contrato. El PPJB fija la vía y todas las fechas. |
| Zonificación | Turística y de uso mixto, según el anuncioLa zona que consta para este suelo es turística y mixta. Queremos que el extracto del RDTR lo confirme antes de tu reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | Declarada; extracto pedidoLos registros mencionan la licencia, pero sin número ni documento. Urban Escape tiene que entregar ambos antes de que te comprometas. |
| Promotora | Urban Escape; sociedad del proyecto por confirmarAntes de firmar revisamos la sociedad, lo que ha entregado hasta ahora y los papeles del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Tras la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler, así que cada pago espera a una fase de obra confirmada. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarNo hemos recibido la lista de acabados y electrodomésticos de la casa de 296 m². Cuando llegue, va como anexo a tu contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Bingin Elements · villa de 3 dormitorios, 296 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Bingin Elements · villa de 3 dormitorios, 296 m²
- ReservaLa reserva congela el precio y la villa; el importe aún no está fijado.
- Fases de obraLos pagos siguen a los hitos terminados, y pedimos a Urban Escape un calendario de hitos.
- EntregaPrimero llaves, acta de entrega y papeles; después, el último pago.
Por ahora Urban Escape no ha compartido condiciones de pago para esta casa. Primero van nuestras comprobaciones y luego el calendario entra en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Bingin · Uluwatu
Bingin cuelga de los acantilados de Uluwatu y está ocupada el 59 % del año, más que cualquier otra zona del sur. Los huéspedes buscan la ola de abajo y la luz de la tarde. El suelo es caro, y en la franja de playa no se puede construir nada nuevo.
- Playa de Bingin≈ 1,6 km · 6 min
- Padang Padang≈ 10 min
- Templo de Uluwatu≈ 15 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
La escasez mantiene la demanda en Bingin, porque aquí hay muy pocas villas. La otra cara se ve al vender: pocos compradores pueden pagar tanto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 77hoteles
- 28restaurantes
- 13cafeterías
- 8tiendas
- 5spas
- 3clínicas
- 2gimnasios
Lo más cercano
- Casa Amatahotel · 23 m
- Villa Terracottahotel · 58 m
- Villa Capunghotel · 65 m
- Villa Ali Agunghotel · 89 m
- Gravity Suiteshotel · 117 m
- The Eyes Villashotel · 139 m
- Midnight Villahotel · 178 m
- Kamafarihotel · 244 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Bingin Elements · villa de 3 dormitorios, 296 m²
¿Rise Real Bali cobra algo por la villa de 296 m²?
No. Nos paga Urban Escape, así que el precio de tarifa es todo tu coste. También corremos con el trabajo previo a la reserva: la estructura de propiedad para un no indonesio, el extracto del PBG, el cotejo de la zona con el RDTR y los antecedentes de la sociedad promotora. Lees nuestras conclusiones en un informe escrito, con lo pendiente incluido, antes de que el dinero salga de tu cuenta.
¿Cómo compro esta villa si vivo fuera?
A distancia, como la mayoría de nuestros compradores. Te enseñamos la casa en vídeo por Zoom y un notario firma con tu poder. Nuestro equipo recibe la villa por ti en la entrega, que Urban Escape prevé para octubre de 2026. Antes de la reserva vamos a la obra y fotografiamos los acabados, y el resto del pago espera al acta de entrega.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
AirROI nos da una tarifa por noche para Bingin, que fijamos en Rp 4,2 millones para una villa de este tamaño y categoría. Probamos tres ocupaciones, 55, 65 y 75 %, sacadas de villas con gestión profesional. Gestión, impuestos y mantenimiento se llevan juntos el 40 % de la facturación. En el escenario medio, la rentabilidad neta queda en el 5,2 %, y sigue siendo una estimación.
¿Por qué la villa de 296 m² cuesta menos que la de 281 m²?
Así lo dice la tarifa, y nuestra base no recoge el motivo. Podría explicarlo el tamaño de la parcela, la posición dentro del proyecto o las vistas, pero no vamos a adivinar. Antes de que reserves, preguntamos por escrito a Urban Escape qué separa las dos casas. Mientras tanto, esta es la entrada más barata en Bingin Elements, y con más metros.
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