ULUWATU · ID RR-2546

APB Villa Meridian 4BR: فيلا بأربع غرف نوم، 161 م² في أولواتو

161 م² تتسع لأربع غرف نوم ومسبح خاص في فيلا Meridian ضمن المرحلة 14 من Alpha Partner Bali في أولواتو. بـ4.27 مليار روبية هي أرخص خيار بأربع غرف في قائمة من 12 مخططاً، بعقد إيجار طويل 25 + 25 سنة. المبيعات في مرحلة ما قبل الإطلاق، والتسليم يتبع مراحل البناء.

وحدة في APB Phase 14 · الوحدات المعروضة: 2

إيجار طويل 25 + 25 سنة
ما قبل الإطلاق
مسبح خاص

4غرف نوم
161 م²مساحة الفيلا
المسبحخاص، على قطعة الفيلا
إيجار طويل الأمد25 + 25 سنة، Hak Sewa
7دفعات خلال البناء

العقار

ماذا تشتري

تصمم Alpha Partner Bali كل فللها على أربعة قوالب: Meridian وKahoni وMelambai وMaximus. المرحلة 14 هي مشروعها في بيكاتو، بين بادانج بادانج وبينجين، والشاطئان ومعبد أولواتو على بعد عشر دقائق تقريباً بالسكوتر. من بين اثني عشر تكويناً في القائمة، Meridian 4BR أرخص فيلا بأربع غرف نوم.

في الداخل 161 م² وأربع غرف نوم ومسبح خاص. القالب نفسه في Meridian 2BR: تجاويف مقوّسة، ومطبخ بجزيرة، وأبواب تفتح مباشرة على الماء. الصور هنا تصوّرات لسلسلة Meridian، لأن صور نسخة الأربع غرف لم تصلنا بعد. طلبنا من المطوّر المخطط وعدد الحمامات ومساحة القطعة.

الحيازة بعقد إيجار Hak Sewa لمدة 25 سنة مع تمديد 25 سنة. نتحقق من تصنيف القطعة بمستخرج المخطط التنظيمي (RDTR)، وبيكاتو تقع عادةً في المنطقة الوردية. أسعار الأربع غرف في القائمة: Meridian وMaximus بـ4.27 مليار روبية، وKahoni بـ5.13 مليار روبية، وBlack Kahoni بـ5.43 مليار روبية. عرض المطوّر لا يذكر موعد التسليم.

السعر

4.27 مليار روبية

هذا سعر المطوّر نفسه، وعمولتنا يدفعها هو.

السعر بالروبية الإندونيسية (IDR). نحوّل قائمة أسعار المطوّر إلى الروبية بسعر صرف ثابت موحد على الموقع كله (17,700 روبية لكل وحدة من عملة القائمة). المبلغ النهائي الذي تدفعه يحدده عقد البيع. نموذج الدخل تقدير من Rise Real Bali، وبيانات السوق من AirROI لآخر 12 شهراً.

المطوّرAlpha Partner Bali
الحيازةإيجار طويل 25 + 25 سنة
المرحلةما قبل الإطلاق
السلسلةMeridian، من 2 إلى 4 غرف
الدخولخطاب نية 10%

راسلنا عبر واتساب

نرسل لك قائمة أسعار المطوّر ومخطط الأربع غرف وحساب العائد بنسبة الإشغال التي تتوقعها. راسلنا عبر واتساب.

حساب هذا العقار

عائد APB Villa Meridian 4BR: الإجمالي والصافي

المطوّر لا ينشر عائداً لهذه الوحدة. أرقامه للمرحلة 14 مبنية على بيانات كانجو وقبل المصاريف. في الأسفل حسابنا: 3.2 مليون روبية لليلة من مؤشر أولواتو مطبّقاً على بيكاتو، بعد خصم المصاريف.

إجمالي 19.1%≈ 814 مليون روبية سنوياً بإشغال 70% و3.2 مليون روبية لليلة صافٍ 11.4%≈ 488 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 8.7 سنة

18%شركة الإدارة10%الضرائب12%الاستهلاك والصيانة 60%ما يبقى لصاحب العقار

إيراد الإيجار الإجمالي814 مليون روبية19.1% من السعر · سعر الليلة 3.2 مليون روبية، الإشغال 70%
شركة الإدارة147 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
الضرائب81.4 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
الاستهلاك والصيانة97.7 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
الصافي لك488 مليون روبية11.4% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 8.7 سنة

سيناريوهات الإشغال: APB Villa Meridian 4BR
الإشغال	الدخل الإجمالي	المصاريف 40%	الصافي	% من السعر	فترة استرداد رأس المال
60%متحفظ	698 مليون روبية	279 مليون روبية	419 مليون روبية	9.8%	10.2 سنة
70%أساسي	814 مليون روبية	326 مليون روبية	488 مليون روبية	11.4%	8.7 سنة
80%قوي	930 مليون روبية	372 مليون روبية	558 مليون روبية	13.1%	7.6 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور: لا تذكر مواد المطور أي عائد، لذلك يعتمد النموذج على بيانات السوق وحدها.
سعر الليلة: 3.2 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Uluwatu بنحو 4.3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال: يبلغ الإشغال في سوق Uluwatu نحو 46% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 60%، وأساسي 70%، وقوي 80%.
المصاريف: 40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة: AZORIA Solea: 8.8% صافٍ بإشغال 70%; AZORIA Imperio: 8.4% صافٍ بإشغال 70%; AZORIA Cabana: 10.3% صافٍ بإشغال 70%.
لماذا العائد أعلى من السوق: العائد الصافي 11.4% سببه قِصر مدة الإيجار (إيجار طويل 25+25): يُقاس الدخل على سعر دخول منخفض، لكنك تحوز العقار نصف المدة تقريباً. لا تصح مقارنته بعقود 30 سنة فأكثر، حيث يستقر العائد الصافي عند 6–10% سنوياً.
التقارير والبيانات: AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

اطلب الحساب عبر واتساب

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

الحيازة بعقد إيجار Hak Sewa: 25 سنة، ثم 25 أخرى بسعر السوق عند التمديد. تبدأ الصفقة بخطاب نية، ثم يُوقَّع عقد الإيجار لدى كاتب العدل باسمك أو باسم شركتك. نحتاج نسخة رخصة البناء (PBG) قبل الحجز، وشهادة SLF ورخصة التأجير تأتيان بعد التسليم.

الملكية والتراخيص: APB Villa Meridian 4BR
شكل الحيازة	إيجار طويل الأمد (Hak Sewa)لا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحصل على حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار	25 + 25 سنة (Hak Sewa)التمديد بسعر السوق في حينه قد يكلف أكثر مما تتوقع. لذلك نطلب أن يتضمن العقد معادلة ثابتة للسعر.
تصنيف الأرض	بانتظار التأكيد، بيكاتو غالباً ورديةلقطعة المرحلة 14 نستخرج التصنيف من المخطط التنظيمي لبادونج (RDTR) ونراجعه في منظومة OSS.
رخصة البناء (PBG)	ما قبل الإطلاق، طلبنا نسخةرقم الرخصة ومستخرجها يأتيان من المطوّر أثناء الفحص القانوني. نريدهما قبل دفعة الحجز.
المطوّر	Alpha Partner Bali، الشركة بانتظار التأكيدنطابق الكيان القانوني مع العقد ونراجع المراحل التي أنجزها المطوّر قبل الحجز.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)	عند التسليمالفيلا من دون شهادة SLF لا تحصل على رخصة تأجير، لذلك نربط دفعة التسليم بالمستندات لا بتاريخ.
رخصة التأجير السياحي (NIB)	بعد التسليممنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير الشهري والسنوي فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)	لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي يعرّض المشتري لمساءلة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد يخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)	لا يوجد، وهذا المعتاد في باليالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليم	مفروشة بالكامل، الموعد بحسب البناءلا موعد تسليم في العرض. الدفعات تخرج فقط مقابل مراحل منجزة.

قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.

Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali

على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ APB Villa Meridian 4BR؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.09:41

الاسم

أوافق على معالجة بياناتي وفق سياسة الخصوصية. المسؤول عن البيانات Rise Real Bali، ونعالجها لتنفيذ طلبك وإرسال الخيارات وفق المرسوم بقانون اتحادي رقم (45) لسنة 2021 بشأن حماية البيانات الشخصية. يعمل فريقنا في إندونيسيا خارج الإمارات، ولا نشاركها مع أي طرف ثالث إلا إذا فرض القانون ذلك. يمكنك في أي وقت طلب الاطلاع على بياناتك أو تصحيحها أو حذفها، أو تقديم شكوى إلى مكتب الإمارات للبيانات.

الشروط

جدول دفعات APB Villa Meridian 4BR

10%خطاب النية، 427 مليون روبية.
35%التوقيع لدى كاتب العدل، 1.49 مليار روبية.
4 × 10%أربع دفعات مرحلية، كل منها 427 مليون روبية.
15%التسليم ومحضر الاستلام الموقّع، 641 مليون روبية.

لهذه الفيلا يقسّم المطوّر السعر 10/35/10/10/10/10/15. لا نحرّر أي قسط قبل أن نتأكد من المرحلة في الموقع.

الموقع

الموقع: أولواتو · بادانج بادانج

هذا قلب أولواتو: بادانج بادانج وبينجين على مسافة قصيرة، وأسعار الليلة هنا الأعلى في بالي. العيب هو الموسمية، فبين مواسم الذروة أشهر هادئة.

أولواتو: منصة المعبد على الجرف، جهنمية والمحيط — أولواتو · بادونج · 10 دقائق إلى بادانج بادانج

شاطئ بادانج بادانج≈ 10 دقائق
معبد أولواتو≈ 10 دقائق
مطار نغوراه راي≈ 40 دقيقة
جيمباران≈ 25 دقيقة

إعلانات بيكاتو تحقق في المتوسط 4.0 مليون روبية لليلة المحجوزة، وتُشغل 42% من السنة. لفيلا متكررة بأربع غرف ومساحة 161 م² نحسب 3.2 مليون روبية.

أولواتو · بادانج بادانج · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

11مطاعم
7مقاهٍ
6فنادق
5متاجر
2عيادات
2مراكز سبا

الأقرب

Reno’sمطعم · 347 م
WR 46مطعم · 355 م
HE’ENALU Café & Restaurantمقهى · 378 م
U.Spaسبا · 379 م
He'Enaluمقهى · 382 م
Warungمطعم · 408 م
ayu's food from the heartمطعم · 431 م
Baker’s Cornerمقهى · 438 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن APB Villa Meridian 4BR

كم تأخذ Rise Real Bali على Meridian 4BR؟

المشتري لا يدفع شيئاً. المطوّر يغطي عمولتنا، وسعر القائمة لا يتغير عليك. قبل الحجز نراجع الأرض والتراخيص والعقد على حسابنا، وتصلك الأسئلة المفتوحة مكتوبة. وإن ظهرت مشكلة، لا تدفع الحجز أصلاً.

ماذا يشمل سعر 4.27 مليار روبية؟

هذا سعر قائمة المطوّر لفيلا 161 م² في بيكاتو، أولواتو، بأربع غرف نوم ومسبح خاص وتسليم مفروش بالكامل. عقد الإيجار 25 سنة مع 25 أخرى بالتمديد، والمبيعات في مرحلة ما قبل الإطلاق. ما زلنا نؤكد عدد الحمامات ومساحة القطعة من مخطط المطوّر.

كيف تسير دفعات Meridian 4BR؟

جدول المطوّر سبع دفعات. تدفع 10% مع خطاب النية، أي 427 مليون روبية. التوقيع لدى كاتب العدل 35%. أربع دفعات بنسبة 10% تتبع مراحل البناء. والـ15% الأخيرة عند التسليم حين توقّع محضر الاستلام. نربط كل دفعة بمرحلة تحققنا منها، لا بتاريخ في التقويم.

من أين أرقام العائد؟

بيانات AirROI لأولواتو تعطي سعر الليلة، ونعدّله بحسب النوع: 3.2 مليون روبية لفيلا متكررة بأربع غرف. الإشغال على مستوى الفلل المدارة باحتراف، و70% هو السيناريو الأساسي. المصاريف 40% من الإيراد للإدارة والضريبة والاستهلاك، فيبقى نحو 11.4% من السعر سنوياً. هذا تقدير، لا ضمان.

هل يمكن شراء Meridian 4BR من الخارج؟

نعم. نتجول معك في موقع الفيلا عبر Zoom ونراجع المخطط والأسعار في مكالمة. يوقّع كاتب العدل بموجب وكالتك القانونية، فالسفر إلى بالي اختياري. الدفعات على مراحل البناء. عند التسليم نفحص الفيلا عنك ونرسل قائمة العيوب قبل أن توقّع محضر الاستلام.

العقارات