معدلات إشغال الفلل في بالي والموسمية

سترى ثلاثة أرقام إشغال تُذكر لبالي، وكل واحد يقيس شيئاً مختلفاً. الأول من AirROI، الذي يتابع كل إعلان تأجير قصير المدى على منصات الحجز: متوسط الجزيرة 36.0%، وتتراوح مناطق الفلل الرئيسية من 36.2% في كانجو إلى 46.2% في أولواتو.

الثاني هو إحصاء BPS Bali الشهري للفنادق المصنَّفة، الذي يقع بين 46% و70% حسب الشهر. والثالث هو ما تحققه فعلياً فيلا لها مدير متفرغ. في ممارستنا هذا 60–75% خلال السنة.

تعامل مع متوسط المنصات كأرضية، ونطاق الفيلا المُدارة كحالتك الأساسية. أما إشغال الفنادق فلا مكان له في نموذج فيلا إطلاقاً. يملأ الفندق أشهره الهادئة بمجموعات سياحية ومؤتمرات، ولا تملك الفيلا الخاصة قناة مماثلة.

المصدر: AirROI، آخر 12 شهراً حتى 12 سبتمبر 2026؛ إصدارات BPS Bali السياحية الشهرية؛ ممارسة Rise Real Bali، 2024–2026

بيانات الفنادق هي السلسلة الشهرية الوحيدة المنشورة لبالي، فهي أفضل قراءة عامة للموسم. في 2025 هبطت الفنادق المصنَّفة إلى أدنى نقطة 46.6% في مارس وبلغت الذروة 69.5% في أغسطس. هذا تفاوت 23 نقطة بين الشهر الأضعف والأقوى.

كان انخفاض 2026 أقل حدة. جاء مارس عند 52.5% ويوليو عند 67.3%، بحسب إصدار BPS في 1 سبتمبر. تتأرجح الفيلا الخاصة أكثر من أي من أرقام الفنادق هذه، لأنها لا تملك مجموعات أو مؤتمرات تملأ الفجوة.

المصدر: BPS Bali، الإصدارات السياحية الشهرية لعام 2025 ويناير–يوليو 2026

يتبع موسم بالي تقويم المدارس في بلدان أخرى أكثر من طقسه هو نفسه. أرسلت أستراليا 1.63 مليون من إجمالي 6.95 مليون زائر أجنبي قياسي وصلوا الجزيرة في 2025، أي قرابة الربع، وتقود عطلاتها في يوليو أكبر شهر في السنة.

تراوح عدد الوافدين من 451,000 في فبراير إلى 697,000 في يوليو. ويضيف أسبوعا عيد الميلاد ورأس السنة ذروة ثانية قصيرة بأعلى الأسعار الليلية في السنة.

المصدر: BPS Bali، الوافدون الأجانب المباشرون، يناير–ديسمبر 2025، صدر في 2 فبراير 2026

يمتد الموسم الممطر من نوفمبر إلى مارس، وأثقل الأمطار من ديسمبر إلى فبراير. يضع المعدل المناخي القياسي لدينباسار (1991–2020) شهر يناير عند نحو 350 مم على مدى 19 يوماً ممطراً، بينما يحصل أغسطس على 15 مم خلال ثلاثة أيام. تضع مجموعات بيانات أخرى يناير أقل، قرب 280 مم، لكن شكل السنة واحد.

عملياً، يعني اليوم الممطر هطولاً غزيراً أو اثنين لمدة 40 إلى 90 دقيقة، عادة بعد الظهر أو ليلاً. الصباحات صالحة للاستخدام في معظمها. النزلاء يأتون رغم ذلك، لكن عددهم أقل فقط.

يظهر الأثر في الأرقام. هبط إشغال الفنادق المصنَّفة إلى 56.7% في يناير 2026، من 60.9% في ديسمبر. وهبطت الفنادق غير المصنَّفة والإقامة الأخرى أكثر، من 39.6% إلى 32.7%. سجّل استطلاع بنك إندونيسيا أسعار غرف أقل بـ5.85% في الربع الأول من 2026 مقارنة بالربع الرابع من 2025.

المصدر: climatestotravel.com، المعدل القياسي لدينباسار 1991–2020؛ إصدار BPS Bali بتاريخ 2 مارس 2026؛ استطلاع بنك إندونيسيا للعقارات التجارية عبر JPNN Bali، 21 مايو 2026

تنخفض الأسعار مع الإشغال. يضع Horwath HTL متوسط سعر غرفة الفندق في بالي لعام 2025 عند نحو 2.4 مليون روبية، يرتفع نحو 17% فوق ذلك في يوليو وأغسطس. وفي فبراير ومارس، يهبط الإيراد لكل غرفة متاحة إلى 1.3–1.4 مليون روبية، قرابة نصف شهر الذروة.

لذلك أكثر خطأ شائع في عرض عائد هو ضرب سعر ليلة أغسطس في 365. على بيانات الفنادق وحدها، يبالغ ذلك في إيراد السنة بنحو الثلث، وبالنسبة لفيلا، بتأرجحها الأحد، تكون الفجوة أوسع.

المصدر: Horwath HTL، Bali Hotel & Branded Residences 2026؛ بيانات C9 Hotelworks الشهرية؛ حساب Rise Real Bali من إشغال BPS الشهري

يغلق نيبي (Nyepi)، يوم الصمت البالينيزي، الجزيرة 24 ساعة. في 2026 أُغلق المطار من الساعة 6 صباحاً في 19 مارس إلى الساعة 6 صباحاً في 20 مارس، وعلّقت شركات الطيران 440 رحلة. لا يسجّل أحد وصولاً أو مغادرة ذلك اليوم، ويبقى النزلاء داخل الفيلا.

يتبع جالونجان (Galungan) وكونينجان (Kuningan) دورة بالينيزية مدتها 210 أيام، فتتحرك تواريخهما كل سنة وتحرّك الطلب المحلي. تحقق من التواريخ قبل تحديد يوم الافتتاح أو تقويم الأسعار.

1. فبرايررأس السنة الصينية

   ارتفاع قصير في الوافدين من الصين، يتبعه مارس هادئ.

2. مارسنيبي

   إغلاق المطار 24 ساعة. احجب التواريخ مسبقاً.

3. يوليوعطلة المدارس الأسترالية

   أكبر شهر في السنة للوافدين والإشغال والأسعار الليلية معاً.

4. أواخر ديسمبرعيد الميلاد ورأس السنة

   أسبوعان بأعلى الأسعار الليلية في السنة.

المصدر: ANTARA News وTempo، مارس 2026؛ تقويم Pawukon البالينيزي

الشهر الذي تفتتح فيه الفيلا يشكّل سنتها الأولى. تلك التي تبدأ التأجير في أبريل تجمع مراجعات قبل ذروة يوليو. أما التي تفتتح في نوفمبر فتقضي أشهرها الأولى في أهدأ ربع سنة، بلا مراجعات ترفعها.

نخطط للتسليم والإطلاق بين أبريل ويونيو حيث يسمح جدول البناء. نوفمبر إلى مارس هو وقت الإصلاحات، أو تغيير شركة الإدارة، أو جلسة تصوير جديدة. وهو أيضاً الوقت الذي يجب أن يحجز فيه الملاك الذين يستخدمون فيلتهم إقامتهم.

• ابنِ نموذج العائد على السعر السنوي المتوسط، لا سعر الذروة
• احسب حساب شهرين بإشغال دون 50%
• اسأل شركة الإدارة ماذا تفعل في فبراير ومارس
• خطط لإقاماتك الخاصة في الموسم الهادئ
• استهدف إطلاقاً بين أبريل ويونيو إن كنت تشتري على الخارطة

المصدر: ممارسة Rise Real Bali

الإشغال مدخل واحد. السعر الليلي وتكاليف الإدارة والضريبة تحدد الباقي، ويُظهر دليلنا عن عائد التأجير كيف تقارن المناطق الخمس الرئيسية إجمالياً وصافياً. تسرد صفحات المناطق عن أولواتو وبيريرينان وكانجو الإشغال المحلي.

لاختبار عقار عند 50 و60 و70%، استخدم حاسبة العائد أو أرسل لنا إعلاناً من الكتالوج وسنحسبه لك.

أسئلة شائعة