العائد الإجمالي والعائد الصافي والفجوة بينهما
العائد الإجمالي هو إيراد سنة من التأجير مقسوماً على سعر الشراء. هذا هو الرقم المذكور في الكتيّب. يتجاهل كل ما يحدث بين بطاقة النزيل وحسابك البنكي.
العائد الصافي هو ما يتبقى بعد تكاليف التشغيل والضريبة، مقسوماً على السعر نفسه. في فيلا مُدارة في بالي، يرسل نموذجنا 18% من الإيرادات إلى شركة الإدارة و12% إلى الصيانة والإصلاحات والليالي الفارغة. وتذهب 10% أخرى إلى ضريبة الدخل إن كنت مقيماً ضريبياً في إندونيسيا. يتبقى للمالك نحو 60%.
يدفع غير المقيمين استقطاعاً 20% على الإيجار الإجمالي (PPh 26) بدلاً من النسبة النهائية 10% (PP 34/2017)، فتنخفض حصتهم إلى نحو 50%. في فيلا نموذجية، تحرّك مسألة الإقامة هذه العائد الصافي نقطة إلى نقطتين. سوِّها قبل الشراء.
- 60%
- 18%
- 12%
- 10%
المصدر: نموذج عائد Rise Real Bali؛ PP 34/2017؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26؛ Ortax بشأن دخل تأجير الفلل لغير المقيمين، يونيو 2026
ماذا كسبت كل منطقة خلال العام الماضي
يأتي إيراد الإعلان من ضرب رقمين: السعر الليلي ونسبة الليالي المحجوزة. تتقاضى سمينياك الأعلى في الليلة. وتتقاضى أولواتو أقل لكنها تملأ التقويم بثماني نقاط أكثر، فتنتهي المنطقتان متباعدتين بنحو 23 مليون روبية في إيراد السنة.
تقع كانجو وبيريرينان في المنتصف عند نحو 380 مليون روبية للإعلان. وتكسب أوبود نحو النصف. أسعار الدخول هناك أقل أيضاً، وهذه متوسطات عبر كل إعلان تأجير قصير في كل منطقة، من الاستوديوهات إلى فلل خمس غرف نوم.
| المنطقة | السعر الليلي | الإشغال | الإيراد لكل إعلان | تغيّر الإيراد سنوياً |
|---|---|---|---|---|
| سمينياك | 4.92 مليون روبية | 38.0% | 514 مليون روبية | −18.1% |
| أولواتو | 4.32 مليون روبية | 46.2% | 491 مليون روبية | — |
| بيريرينان | 3.68 مليون روبية | 40.2% | 386 مليون روبية | −27.9% |
| كانجو | 3.79 مليون روبية | 36.2% | 376 مليون روبية | −23.1% |
| أوبود | 2.00 مليون روبية | 36.6% | 206 مليون روبية | −19.3% |
المصدر: AirROI، آخر 12 شهراً، بيانات مراجَعة في سبتمبر 2026؛ التغيّر السنوي من أغسطس 2025 إلى يوليو 2026. الأرقام محوَّلة إلى الروبية بالسعر الذي يستخدمه موقعنا.
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
السعر الذي يحقق عنده الإعلان المتوسط 8% صافياً
نجري اختباراً سريعاً على كل منطقة. نأخذ إيراد الإعلان المتوسط، ونحتفظ بـ60% للمالك، ونسأل أي سعر شراء يحوّل ذلك إلى عائد صافٍ 8%. ثم نقارنه بتكلفة الفلل الفعلية في تلك المنطقة.
في كانجو وبيريرينان، الرقمان متقاربان، فيمكن لفيلا عادية أن تبلغ 8% إن كان سعرها قريباً من الوسيط. في أولواتو، يقع سعر الطلب الوسيط فوق الخط بكثير. لتحقق فيلا هناك سعرها، يجب أن تتفوق على الإعلان المتوسط في السعر أو الإشغال، والفلل الجيدة تفعل ذلك. وتُظهر أوبود أوسع فجوة: إعلانها المتوسط غالباً غرفة نُزُل صغيرة، بينما كتالوجنا في أوبود في معظمه فلل بمسبح.
| المنطقة | صافي المالك، سنة | السعر لعائد 8% صافٍ | وسيط سعر الطلب في كتالوجنا |
|---|---|---|---|
| سمينياك | 308 مليون روبية | 3.86 مليار روبية | 2.64 مليار روبية |
| أولواتو | 294 مليون روبية | 3.68 مليار روبية | 5.68 مليار روبية |
| بيريرينان | 231 مليون روبية | 2.89 مليار روبية | 3.36 مليار روبية |
| كانجو | 226 مليون روبية | 2.82 مليار روبية | 3.38 مليار روبية |
| أوبود | 123 مليون روبية | 1.54 مليار روبية | 3.43 مليار روبية |
المصدر: إيراد AirROI لكل إعلان؛ نموذج Rise Real Bali بحصة مالك 60%؛ وسطاء كتالوج Rise Real Bali للإعلانات المنشورة، سبتمبر 2026
مثال محسوب: فيلا بغرفتي نوم ومسبح في كانجو
لنفترض أنك تشتري فيلا بغرفتي نوم ومسبح في كانجو بـ4,000,000,000 روبية. نضع سعرها الليلي عند 2,500,000 روبية، أقل من متوسط المنطقة البالغ 3.79 مليون روبية، لأن ذلك المتوسط يشمل فللاً بثلاث وأربع غرف نوم. الإشغال يحرّك النتيجة أكثر من أي مدخل آخر، فنشغّل ثلاث حالات.
عند إشغال 60%، تحقق الفيلا إجمالياً نحو 548 مليون روبية سنوياً، أي عائد إجمالي 13.7%. ويحتفظ المالك بنحو 329 مليون روبية، أو 8.2% صافياً. وعند الانخفاض إلى 50%، يهبط الصافي إلى 6.8%. ويخسر المالك غير المقيم 1.1–1.6 نقطة إضافية، حسب الحالة.
| الإشغال | الإيراد الإجمالي | العائد الإجمالي | صافي المالك (60%) | العائد الصافي |
|---|---|---|---|---|
| 50% | 456 مليون روبية | 11.4% | 274 مليون روبية | 6.8% |
| 60% | 548 مليون روبية | 13.7% | 329 مليون روبية | 8.2% |
| 70% | 639 مليون روبية | 16.0% | 383 مليون روبية | 9.6% |
المصدر: حساب Rise Real Bali؛ المدخلات توضيحية، وليست إعلاناً
لماذا 60% إشغالاً لا 36% نسبة السوق
تشمل متوسطات AirROI كل إعلان، سواء أُديرت بشكل جيد أو سيئ. في ممارستنا، تحافظ الفلل ذات الإدارة المحترفة والرخصة والتنظيف المنتظم على إشغال 60–75% في مناطق يقع فيها المتوسط عند 36–46%. هذا هو النطاق الذي نحسب عليه.
مع تحفظين. تحتاج الفيلا الجديدة ستة إلى تسعة أشهر لجمع المراجعات وبلوغ إشغالها المخطط، لذلك نخصم من السنة الأولى. والحركة السياحية لا تنمو: استقبلت بالي رقماً قياسياً 6.95 مليون زائر أجنبي في 2025 (BPS Bali)، وجاء النصف الأول من 2026 أقل بـ2.4%. الطلب في هضبة عند مستوى قياسي، والفلل الجديدة تقسّمه.
المصدر: BPS Bali، الإصدار السنوي 2025 والإصدارات الشهرية 2026؛ ممارسة Rise Real Bali، 2024–2026
أين ينمو المعروض بأسرع وتيرة
انخفض الإيراد لكل إعلان في كل منطقة تنشر رقماً سنوياً. السبب واحد في كل مكان: نما عدد الإعلانات أسرع من النزلاء. أضافت بيريرينان 45.6% إعلانات إضافية في سنة وخسرت 27.9% من الإيراد لكل إعلان. وأضافت أوبود 43.2% وخسرت 19.3%.
كانجو هي الحالة الشاذة. انكمش معروضها 8%، ومع ذلك هبط الإيراد لكل إعلان 23.1%: قلة الإعلانات لم تجلب مزيداً من النزلاء لكل واحد منها. صمدت أولواتو: إنها المنطقة الوحيدة المتابَعة التي لم يهبط فيها الإيراد لكل إعلان، وتحجز أكثر الليالي بين الخمس. نحسب الآن بيريرينان وأوبود على إشغال هذه السنة لا السنة الماضية، ونفترض ضغطاً إضافياً.
المصدر: AirROI، أغسطس 2025 إلى يوليو 2026؛ افتراضات نموذج Rise Real Bali، سبتمبر 2026
التحقق من توقعات عائد المطوّر
معظم التوقعات التي نراها حساب صادق على مدخلات متفائلة. اطلب المدخلات، ثم اختبر كل واحدة مقابل بيانات السوق أعلاه.
توقع يمكنك الاعتماد عليه
- يستخدم السعر الليلي الخاص بالعقار نفسه
- يُظهر ثلاث حالات إشغال، من الحذرة إلى القوية
- يخصم الإدارة والصيانة والضريبة
- يخصم من السنة الأولى بينما تجمع الفيلا مراجعاتها
توقع يحتاج إعادة عمل
- يقسم متوسط إيراد المنطقة على سعر الوحدة
- يستخدم سعر أغسطس لكل الـ365 ليلة
- يذكر العائد الإجمالي كأنه العائد الفعلي
- يفترض إشغالاً كاملاً من الشهر الأول بعد التسليم
المصدر: ممارسة Rise Real Bali
احسب الأرقام على فيلا حقيقية
ابدأ بالمنطقة. تُظهر صفحاتنا عن أولواتو وكانجو وأوبود الأسعار والإشغال وأسعار الدخول. ثم أدخل عقاراً محدداً في حاسبة العائد، أو اختر واحداً من كتالوجنا، حيث تحمل معظم الإعلانات تقديرنا للعائد الصافي.
يتحرك الإيراد أيضاً من شهر إلى آخر، كما يُظهر دليلنا عن الإشغال. أما جانب التكلفة، فراجع أتعاب الإدارة وعمولات الحجز.
ماذا يعني هذا للمشتري
- توقع 6–10% صافياً في فيلا مُدارة، و8–12% في أقوى المواقع. الرقم 15–20% إجمالي دائماً تقريباً.
- يصل نحو 60% من الإيرادات إلى المالك المقيم ضريبياً، ونحو 50% لغير المقيم.
- تقترب أولواتو من سمينياك في الإيراد لأنها تملأ ليالي أكثر.
- نما معروض بيريرينان وأوبود 43–46% في سنة، وهبط الإيراد لكل إعلان.
الخطوة التالية: معدلات إشغال الفلل في بالي والموسمية
أسئلة شائعة
ما العائد الواقعي لتأجير فيلا في بالي؟
صافياً من الإدارة والصيانة والشغور والضريبة، 6–10% سنوياً لفيلا مُدارة جيداً، و8–12% في أقوى المواقع. تظهر عوائد إجمالية 15–20% في الكتيّبات، لكنها قبل أن تذهب نحو 40% من الإيرادات إلى التكاليف والضريبة.
أي منطقة في بالي تحقق أعلى دخل تأجير؟
سمينياك، بنحو 514 مليون روبية لكل إعلان خلال الأشهر الاثني عشر الماضية، تليها أولواتو عن قرب بـ491 مليون روبية (AirROI). تتقاضى أولواتو أقل لليلة لكنها تحجز 46.2% من الليالي، الأفضل بين المناطق الخمس المتابَعة.
كم من دخل التأجير يحتفظ به المالك؟
في نموذجنا، نحو 60% إن كنت مقيماً ضريبياً في إندونيسيا: 18% إلى الإدارة، و12% إلى الصيانة والليالي الفارغة، و10% إلى الضريبة. يدفع غير المقيم استقطاعاً 20% ويحتفظ بنحو 50%.
لماذا يتراجع الإيراد لكل فيلا في بالي؟
نما المعروض أسرع من الطلب. أضافت بيريرينان 45.6% إعلانات في سنة وأوبود 43.2%، بينما جاء الزوار الأجانب في أوائل 2026 أقل قليلاً من 2025. النزلاء أنفسهم موزعون على فلل أكثر.
هل عائد مضمون 15% واقعي؟
كرقم صافٍ، نادراً. تحقق هل السعر إجمالي أم صافٍ، وأي إشغال يفترضه، ومن يدفع الضمان. يغطي دليلنا <a href="/guides/bali-property-management-fees/">عن الإدارة والضمانات</a>; شروط العقد.
من أين نعرف ذلك
الأسعار الليلية والإشغال والإيراد لكل إعلان من بيانات AirROI لآخر 12 شهراً لكل منطقة، مراجَعة في سبتمبر 2026. التغيّرات السنوية ونمو المعروض من المصدر نفسه من أغسطس 2025 إلى يوليو 2026. يُصدر AirROI تقاريره بعملة أخرى، وحوّلناها إلى الروبية بالسعر الذي يستخدمه موقعنا. حصة المالك 60% هي نموذجنا: 18% إدارة، و12% صيانة وشغور، و10% ضريبة للمقيم. وسطاء الكتالوج من الإعلانات المنشورة على هذا الموقع في سبتمبر 2026 وتغطي كل أنواع العقارات. يستخدم مثال فيلا كانجو مدخلات توضيحية اخترناها، وليست إعلاناً. أرقام الوصول من BPS Bali. هذه ليست استشارة استثمارية.
- AirROI، بيانات التأجير قصير المدى في بالي حسب المنطقة، آخر 12 شهراً، سبتمبر 2026
- BPS Bali، الوافدون الأجانب 2025 ويناير–يوليو 2026
- النظام الحكومي رقم 34 لعام 2017 بشأن ضريبة الدخل من إيجار الأراضي والمباني
- قانون ضريبة الدخل، المادة 26، الاستقطاع على غير المقيمين
- Ortax، دخل تأجير فلل بالي الذي يكسبه غير المقيمين، يونيو 2026
- نموذج عائد Rise Real Bali وكتالوجه، سبتمبر 2026
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
