ما العوائد التي تعلنها مشاريع بالي الجديدة؟
في قاعدة بياناتنا 176 نوعًا من الوحدات في 57 مشروعًا لها عائد معلن. الوسيط 14% سنويًا، ونصف الأنواع بين 11.4% و16%. يعلن 46% من الأنواع عائدًا بنسبة 15% أو أكثر، و3 أنواع فقط تعلن 20% أو أكثر.
الشقق تعلن عائدًا أعلى من الفلل: 15% مقابل 13.3%. أما الاستوديوهات فتعلن 10%. هذه أرقام البائع، نعرضها كما هي، ونحسب العائد بأنفسنا من الأسعار ونسب الإشغال.
المصدر: قاعدة بيانات مشاريع Rise Real Bali (Airtable)، قوائم الأسعار وعروض المطورين، لقطة بتاريخ 9 أكتوبر 2026
إجمالي أم صافٍ: كيف يُحسب العائد المعلن؟
في 80 نوعًا من أصل 176 يُذكر العائد صراحةً قبل المصاريف، والوسيط هنا 16%. في 81 نوعًا لا يُذكر الأساس. و15 نوعًا فقط تذكره صافيًا، بوسيط 11.8%. هذه عادة في السوق وليست خدعة. البائع يعرض الإيرادات، والمشتري يفكر في المال الذي يصل إلى حسابه. اقرأ أيضًا عن رسوم الإدارة وضمانات الإيجار.
| أساس الحساب | أنواع الوحدات | الوسيط | المشاريع |
|---|---|---|---|
| قبل المصاريف (إجمالي) | 80 | 16% | 19 |
| الأساس غير مذكور | 64 | 13.3% | 24 |
| صافٍ بعد المصاريف | 15 | 11.8% | 10 |
| الحقل فارغ | 17 | 8% | 5 |
المصدر: قاعدة بيانات Rise Real Bali، 176 نوعًا من الوحدات لها سعر وعائد معلن
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
ما نسبة الإشغال التي يقوم عليها العائد المعلن؟
7 أنواع فقط من أصل 176 تذكر نسبة الإشغال المستخدمة، وهي بين 65% و80%.
أما السوق، فبيانات AirROI للأشهر الاثني عشر حتى يوليو 2026 تضع متوسط إشغال الإيجار قصير الأجل في مناطق بالي بين 36% و48%، مع احتساب العقارات غير النشطة. وبلغ متوسط إشغال فنادق بالي 74% في 2025 (Horwath HTL وC9 Hotelworks). الفيلا ذات الإدارة المحترفة تقع بين الرقمين. لذلك يعتمد نموذجنا 60–70% حسب المنطقة، ويحسب دائمًا ثلاثة سيناريوهات.
| المنطقة | متوسط سعر الليلة | إشغال السوق | الأساس في نموذجنا |
|---|---|---|---|
| Seminyak | 5.0 مليون روبية | 39.4% | 70% |
| Uluwatu | 4.3 مليون روبية | 46% | 70% |
| Canggu | 3.8 مليون روبية | 37.5% | 70% |
| Pererenan | 2.9 مليون روبية | 45–48% | 70% |
| Ungasan | 2.6 مليون روبية | 38.8% | 65% |
| Ubud | 2.0 مليون روبية | 37.7% | 60% |
| Nusa Dua | 1.7 مليون روبية | ≈ 40% | 65% |
| Sanur | 1.7 مليون روبية | ≈ 40% | 65% |
المصدر: AirROI، آخر 12 شهرًا حتى يوليو 2026؛ منهجية العائد لدى Rise Real Bali، الإصدار 1.1
كم يبقى للمالك بعد المصاريف؟
في نموذجنا يذهب نحو 40% من الإيرادات: الإدارة 18%، والصيانة والاستهلاك 12%، والضريبة 10%. مع مشغّلي المنتجعات تصل النسبة إلى نحو 45%. يبقى للمالك 55–60%، أي اضرب العائد الإجمالي في 0.6 تقريبًا.
إطارنا الواقعي: فيلا جاهزة لأسلوب الحياة تحقق 6–8% صافيًا. المنتج القوي بإدارة محترفة يحقق 8–12%. والإدارة الذاتية 4–6%. ما فوق 12% لا نقبله إلا مع بيان أرباح وخسائر فعلي. اقرأ عن العائد الإيجاري حسب المنطقة.
| العائد الإجمالي المعلن | الصافي بعد مصاريف 40% |
|---|---|
| 12% | 7.2% |
| 14% | 8.4% |
| 16% | 9.6% |
| 20% | 12% |
ضريبة غير المقيمين والسنة الأولى
السيناريو الأساسي لدينا ضريبة 10% على الإيرادات. لكن غير المقيم ضريبيًا قد يخضع بدلًا من ذلك لاقتطاع 20% من الإيرادات الإجمالية وفق PPh 26. عندها يبقى نحو 50% من الإيرادات. اقرأ عن ضريبة دخل الإيجار في إندونيسيا. السنة الأولى أضعف دائمًا، ونفترض فيها 70% من الإشغال المخطط.
ماذا يعني هذا للمشتري
- الوسيط للعائد المعلن 14%، وهو غالبًا إيرادات وليس نقدًا صافيًا.
- اضرب العائد الإجمالي في 0.6 تقريبًا: 14% تصبح نحو 8.4%.
- اسأل عن نسبة الإشغال: متوسط السوق 36–48%، والإدارة الجيدة 60–70%.
- قد يخضع غير المقيمين لاقتطاع 20% من الإيرادات الإجمالية.
- خطّط للسنة الأولى على 70% من الإشغال المستهدف.
أسئلة شائعة
ما العوائد التي تعد بها مشاريع بالي الجديدة؟
الوسيط 14% سنويًا، على 176 نوعًا من الوحدات في 57 مشروعًا ضمن قاعدة بيانات Rise Real Bali (9 أكتوبر 2026). ونصف الأنواع بين 11.4% و16%.
هل العوائد المعلنة في بالي إجمالية أم صافية؟
غالبًا إجمالية: 80 من 176 قبل المصاريف صراحةً، و81 لا تذكر الأساس، و15 فقط تذكرها صافية.
كم تكسب الفيلا في بالي فعلًا؟
يحتفظ المالك بنحو 60% من الإيرادات في نموذجنا. الفيلا الجاهزة لأسلوب الحياة تحقق 6–8% صافيًا، والمنتج القوي بإدارة محترفة 8–12%.
ما نسبة إشغال الفلل في بالي؟
وفق AirROI، متوسط إشغال الإيجار قصير الأجل في مناطق بالي 36–48% للأشهر الاثني عشر حتى يوليو 2026، مع العقارات غير النشطة. ومع إدارة محترفة نفترض 60–70%.
كيف أحوّل العائد الإجمالي إلى صافٍ؟
اضربه في 0.6 تقريبًا. الإدارة 18% والصيانة 12% والضريبة 10% تأخذ نحو 40% من الإيرادات.
ما الضريبة التي يدفعها مالك الفيلا في بالي؟
يعتمد نموذجنا 10% من الإيرادات. وقد يخضع غير المقيم لـ20% من الإيرادات الإجمالية وفق PPh 26. المستشار الضريبي يحدد ما ينطبق عليك.
من أين نعرف ذلك
العوائد المعلنة مأخوذة من مواد المطورين في قاعدة بيانات مشاريع Rise Real Bali، لقطة بتاريخ 9 أكتوبر 2026: 176 نوعًا من الوحدات لها سعر في 57 مشروعًا، وأساس الحساب من حقل أساس العائد. السوق: AirROI لآخر 12 شهرًا حتى يوليو 2026. الفنادق: Horwath HTL / C9 Hotelworks، تقرير Bali Hotel & Branded Residences 2026. المصاريف والسيناريوهات: منهجية العائد لدى Rise Real Bali، الإصدار 1.1. لا أرقام لمشاريع بعينها ولا لمناطق ذات عينة صغيرة.
- قاعدة بيانات مشاريع Rise Real Bali (Airtable)، قوائم الأسعار وعروض المطورين، لقطة بتاريخ 9 أكتوبر 2026
- بيانات AirROI للإيجار قصير الأجل، آخر 12 شهرًا حتى يوليو 2026
- Horwath HTL / C9 Hotelworks، تقرير Bali Hotel & Branded Residences 2026
- منهجية العائد لدى Rise Real Bali، الإصدار 1.1
- PPh 26، اللائحة الحكومية PP 34/2017
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
