Jaką rentowność deklarują nowe inwestycje na Bali?
W naszej bazie 176 typów lokali w 57 projektach ma deklarowaną rentowność. Mediana to 14% rocznie; połowa mieści się między 11,4% a 16%. 46% typów lokali deklaruje 15% lub więcej, a tylko 3 – 20% lub więcej.
Apartamenty deklarują więcej niż wille: 15% wobec 13,3%. Studia: 10%. To liczby sprzedających. Pokazujemy je bez zmian, a zwrot modelujemy na podstawie stawek i obłożenia.
Źródło: Baza projektów Rise Real Bali (Airtable), cenniki i prezentacje deweloperów, stan na 9 października 2026
Brutto czy netto: jak liczy się deklarowaną rentowność?
W 80 ze 176 typów lokali rentowność jest wprost liczona przed kosztami, mediana 16%. W 81 podstawa nie jest podana. Tylko 15 podaje ją netto, mediana 11,8%. To rynkowy zwyczaj, a nie sztuczka: sprzedający pokazuje przychód, a kupujący myśli o pieniądzach na koncie. Zobacz opłaty za zarządzanie i gwarancje najmu.
| Podstawa | Typy lokali | Mediana | Projekty |
|---|---|---|---|
| Przed kosztami (brutto) | 80 | 16% | 19 |
| Podstawa niepodana | 64 | 13,3% | 24 |
| Netto, po kosztach | 15 | 11,8% | 10 |
| Puste pole | 17 | 8% | 5 |
Źródło: Baza Rise Real Bali, 176 typów lokali z ceną i deklarowaną rentownością
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Jakie obłożenie stoi za deklarowaną rentownością?
Tylko 7 ze 176 typów lokali podaje przyjęte obłożenie: od 65% do 80%.
Rynek: według AirROI za 12 miesięcy do lipca 2026 średnie obłożenie najmu krótkoterminowego w rejonach Bali wynosiło 36–48%, łącznie z nieaktywnymi ofertami. Hotele na Bali miały w 2025 roku średnio 74% (Horwath HTL i C9 Hotelworks). Willa z profesjonalnym zarządzaniem jest pośrodku. Dlatego nasz model przyjmuje 60–70% zależnie od rejonu i zawsze trzy scenariusze.
| Rejon | Średnia stawka za noc | Obłożenie rynkowe | Baza w naszym modelu |
|---|---|---|---|
| Seminyak | Rp 5,0 mln | 39,4% | 70% |
| Uluwatu | Rp 4,3 mln | 46% | 70% |
| Canggu | Rp 3,8 mln | 37,5% | 70% |
| Pererenan | Rp 2,9 mln | 45–48% | 70% |
| Ungasan | Rp 2,6 mln | 38,8% | 65% |
| Ubud | Rp 2,0 mln | 37,7% | 60% |
| Nusa Dua | Rp 1,7 mln | ≈ 40% | 65% |
| Sanur | Rp 1,7 mln | ≈ 40% | 65% |
Źródło: AirROI, ostatnie 12 miesięcy do lipca 2026; metodologia rentowności Rise Real Bali v1.1
Ile zostaje właścicielowi po kosztach?
W naszym modelu koszty pochłaniają około 40% przychodu: zarządzanie 18%, utrzymanie i zużycie 12%, podatek 10%. U operatorów resortowych to około 45%. Właścicielowi zostaje 55–60%, więc rentowność brutto mnożymy mniej więcej przez 0,6.
Nasze uczciwe widełki: gotowa willa lifestyle'owa daje netto 6–8%, mocny produkt z profesjonalnym zarządzaniem 8–12%, samodzielne zarządzanie 4–6%. Powyżej 12% – tylko z pokazanym rachunkiem zysków i strat. Zobacz rentowność najmu według rejonów.
| Deklarowane brutto | Netto po 40% kosztów |
|---|---|
| 12% | 7,2% |
| 14% | 8,4% |
| 16% | 9,6% |
| 20% | 12% |
Podatek nierezydenta i pierwszy rok
Nasz scenariusz bazowy to podatek 10% od przychodu. U nierezydenta podatkowego może zamiast tego obowiązywać 20% podatku u źródła od przychodu brutto na podstawie PPh 26. Wtedy zostaje około 50% przychodu. Zobacz podatek od przychodu z najmu w Indonezji. Pierwszy rok jest zawsze słabszy: zakładamy 70% planowanego obłożenia.
Co to znaczy dla kupującego
- Mediana deklarowanej rentowności to 14% i prawie zawsze chodzi o przychód, a nie o gotówkę.
- Mnóż brutto przez około 0,6: 14% to mniej więcej 8,4%.
- Pytaj o obłożenie: rynek najmu krótkoterminowego to średnio 36–48%, dobre zarządzanie 60–70%.
- Nierezydenta może obowiązywać 20% podatku u źródła od przychodu brutto.
- Pierwszy rok planuj na 70% docelowego obłożenia.
Częste pytania
Jaką rentowność obiecują nowe inwestycje na Bali?
Medianę 14% rocznie dla 176 typów lokali w 57 projektach z bazy Rise Real Bali (9 października 2026). Połowa mieści się między 11,4% a 16%.
Czy deklarowana rentowność na Bali to brutto czy netto?
Przeważnie brutto: 80 ze 176 wprost przed kosztami, 81 tego nie podaje, a tylko 15 podaje netto.
Ile naprawdę zarabia willa na Bali?
W naszym modelu właścicielowi zostaje około 60% przychodu. Gotowa willa lifestyle'owa daje netto 6–8%, mocny produkt z profesjonalnym zarządzaniem 8–12%.
Jakie jest obłożenie willi na Bali?
Według AirROI średnie obłożenie najmu krótkoterminowego w rejonach Bali za 12 miesięcy do lipca 2026 to 36–48%, łącznie z nieaktywnymi ofertami. Przy profesjonalnym zarządzaniu zakładamy 60–70%.
Jak przeliczyć rentowność brutto na netto?
Pomnóż przez około 0,6: zarządzanie 18%, utrzymanie 12% i podatek 10% zabierają około 40% przychodu.
Jaki podatek płaci właściciel willi na Bali?
Nasz model przyjmuje 10% przychodu. Nierezydent może podlegać stawce 20% od przychodu brutto na podstawie PPh 26. O tym, która zasada ma zastosowanie, decyduje doradca podatkowy.
Skąd to wiemy
Deklarowana rentowność z materiałów deweloperów w bazie projektów Rise Real Bali, stan na 9 października 2026: 176 typów lokali z ceną w 57 projektach; podstawa rentowności z osobnego pola w bazie. Rynek: AirROI, ostatnie 12 miesięcy do lipca 2026; hotele: Horwath HTL / C9 Hotelworks, Bali Hotel & Branded Residences 2026. Koszty i scenariusze: metodologia rentowności Rise Real Bali v1.1. Bez danych dla pojedynczych projektów i rejonów z małą próbą.
- Baza projektów Rise Real Bali (Airtable), cenniki i prezentacje deweloperów, stan na 9 października 2026
- Dane AirROI o najmie krótkoterminowym, ostatnie 12 miesięcy do lipca 2026
- Horwath HTL / C9 Hotelworks, Bali Hotel & Branded Residences 2026
- Metodologia rentowności Rise Real Bali v1.1
- PPh 26, PP 34/2017
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
