¿Qué rentabilidad anuncia la obra nueva en Bali?
En nuestra base, 176 tipologías de 57 proyectos vienen con una rentabilidad anunciada. La mediana es del 14% anual; la mitad está entre el 11,4% y el 16%. El 46% de las tipologías anuncia un 15% o más, y solo 3 anuncian un 20% o más.
Los apartamentos anuncian más que las villas: 15% frente a 13,3%. Los estudios, un 10%. Son cifras del vendedor: las mostramos tal cual y calculamos la rentabilidad a partir de tarifas y ocupación.
Fuente: Base de proyectos de Rise Real Bali (Airtable), listas de precios y presentaciones de los promotores, corte del 9 de octubre de 2026
Bruta o neta: ¿cómo se calcula la rentabilidad anunciada?
En 80 de 176 tipologías la rentabilidad se indica expresamente antes de gastos, con una mediana del 16%. En 81 no se aclara la base. Solo 15 la indican neta, con una mediana del 11,8%. Es una costumbre del mercado: el vendedor muestra ingresos y el comprador piensa en el dinero que llega a su cuenta. Vea comisiones de gestión y garantías de alquiler.
| Base | Tipologías | Mediana | Proyectos |
|---|---|---|---|
| Antes de gastos (bruta) | 80 | 16% | 19 |
| Base no indicada | 64 | 13,3% | 24 |
| Neta, después de gastos | 15 | 11,8% | 10 |
| Campo vacío | 17 | 8% | 5 |
Fuente: Base de Rise Real Bali, 176 tipologías con precio y rentabilidad anunciada
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¿Qué ocupación hay detrás de la rentabilidad anunciada?
Solo 7 de 176 tipologías indican la ocupación usada, entre el 65% y el 80%.
El mercado: según AirROI, en los 12 meses hasta julio de 2026 la ocupación media del alquiler vacacional en las zonas de Bali fue del 36–48%, incluidos anuncios inactivos. Los hoteles de Bali promediaron un 74% en 2025 (Horwath HTL y C9 Hotelworks). Una villa con gestión profesional queda en medio. Por eso nuestro modelo usa un 60–70% según la zona y siempre tres escenarios.
| Zona | Tarifa media por noche | Ocupación del mercado | Base en nuestro modelo |
|---|---|---|---|
| Seminyak | Rp 5,0 millones | 39,4% | 70% |
| Uluwatu | Rp 4,3 millones | 46% | 70% |
| Canggu | Rp 3,8 millones | 37,5% | 70% |
| Pererenan | Rp 2,9 millones | 45–48% | 70% |
| Ungasan | Rp 2,6 millones | 38,8% | 65% |
| Ubud | Rp 2,0 millones | 37,7% | 60% |
| Nusa Dua | Rp 1,7 millones | ≈ 40% | 65% |
| Sanur | Rp 1,7 millones | ≈ 40% | 65% |
Fuente: AirROI, últimos 12 meses hasta julio de 2026; metodología de rentabilidad de Rise Real Bali v1.1
¿Qué conserva el propietario después de los gastos?
En nuestro modelo se va alrededor del 40% de los ingresos: gestión 18%, mantenimiento y desgaste 12%, impuestos 10%. Con operadores de resort, cerca del 45%. El propietario conserva entre el 55% y el 60%. Por tanto, multiplique la rentabilidad bruta por 0,6 aproximadamente.
Nuestro marco realista: una villa terminada de estilo de vida rinde un 6–8% neto. Un producto sólido con gestión profesional, un 8–12%. Con gestión propia, un 4–6%. Más del 12%, solo con una cuenta de resultados demostrada. Vea rentabilidad por zona.
| Bruta anunciada | Neta tras un 40% de gastos |
|---|---|
| 12% | 7,2% |
| 14% | 8,4% |
| 16% | 9,6% |
| 20% | 12% |
Impuestos para no residentes y el primer año
Nuestro caso base es un impuesto del 10% sobre los ingresos. Para un no residente fiscal puede aplicarse en su lugar una retención del 20% sobre los ingresos brutos según PPh 26. Así quedaría alrededor del 50% de los ingresos. Vea impuesto sobre rentas de alquiler en Indonesia. El primer año siempre es más flojo: suponemos un 70% de la ocupación prevista.
Qué significa para el comprador
- La rentabilidad mediana anunciada es del 14%, y casi siempre son ingresos, no dinero en mano.
- Multiplique la bruta por 0,6 aproximadamente: un 14% se convierte en cerca de un 8,4%.
- Pregunte por la ocupación: el mercado vacacional promedia un 36–48%, una buena gestión un 60–70%.
- Los no residentes pueden tener una retención del 20% sobre los ingresos brutos.
- Planifique el primer año con un 70% de la ocupación objetivo.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad promete la obra nueva en Bali?
Una mediana del 14% anual en 176 tipologías de 57 proyectos de la base de Rise Real Bali (9 de octubre de 2026). La mitad está entre el 11,4% y el 16%.
¿La rentabilidad anunciada en Bali es bruta o neta?
Casi siempre bruta: 80 de 176 se indican expresamente antes de gastos, 81 no lo aclaran y solo 15 se indican netas.
¿Cuánto rinde de verdad una villa en Bali?
En nuestro modelo, el propietario conserva alrededor del 60% de los ingresos. Una villa terminada de estilo de vida rinde un 6–8% neto. Un producto sólido con gestión profesional, un 8–12%.
¿Qué ocupación tienen las villas en Bali?
Según AirROI, la ocupación media del alquiler vacacional en las zonas de Bali fue del 36–48% en los 12 meses hasta julio de 2026, incluidos anuncios inactivos. Con gestión profesional suponemos un 60–70%.
¿Cómo convierto una rentabilidad bruta en neta?
Multiplique por 0,6 aproximadamente: gestión 18%, mantenimiento 12% e impuestos 10% se llevan cerca del 40% de los ingresos.
¿Qué impuestos paga el propietario de una villa en Bali?
Nuestro modelo usa un 10% de los ingresos. Un no residente puede tener un 20% sobre los ingresos brutos según PPh 26. Un asesor fiscal determina cuál se aplica.
Cómo lo sabemos
Rentabilidades anunciadas según materiales de los promotores en la base de proyectos de Rise Real Bali, corte del 9 de octubre de 2026: 176 tipologías con precio en 57 proyectos; la base de cálculo sale del campo correspondiente. Mercado: AirROI, últimos 12 meses hasta julio de 2026; hoteles: Horwath HTL / C9 Hotelworks, Bali Hotel & Branded Residences 2026. Gastos y escenarios: metodología de rentabilidad de Rise Real Bali v1.1. No se publican cifras de proyectos concretos ni de zonas con muestra pequeña.
- Base de proyectos de Rise Real Bali (Airtable), listas de precios y presentaciones de los promotores, corte del 9 de octubre de 2026
- Datos de alquiler vacacional de AirROI, últimos 12 meses hasta julio de 2026
- Horwath HTL / C9 Hotelworks, Bali Hotel & Branded Residences 2026
- Metodología de rentabilidad de Rise Real Bali v1.1
- PPh 26, PP 34/2017
Por Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali es una agencia inmobiliaria en Bali. Escribimos a partir de las operaciones que llevamos y de datos públicos, y citamos nuestras fuentes.
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