NUSA DUA · ID RR-3043

EDEM II: فيلا بثلاث غرف نوم بمسبح وتراس على السطح، نوسا دوا

أكبر فلل EDEM II هي TRIO، وسعر القطعة في قاعدتنا 8.30 مليار روبية. تحصل على ثلاث غرف نوم بحمامات خاصة، ومسبح خاص، وتراس على السطح فوق ساحل بينوا (Benoa)، بأحد نمطي تشطيب. تؤجرها BREIG حتى 2055 وتستهدف التسليم في ديسمبر 2028. المساحة في قاعدتنا 263 م²، ونطابقها مع المخطط.

وحدة في EDEM II · الوحدات المعروضة: 4

  • إيجار طويل حتى 2055
  • قيد الإنشاء
  • تراس على السطح
  • ثلاثة حمامات
  • 3غرف نوم
  • 263 م²المساحة في قاعدتنا
  • إيجار طويل الأمدحتى 31.08.2055
  • 12.2028التسليم، بحسب قاعدتنا
  • 3حمامات

العقار

ماذا تشتري

TRIO في قمة تشكيلة EDEM II. على طابقين تحصل على ثلاث غرف نوم لكل منها حمام خاص، وصالة ومطبخ في الأسفل، ومسبح وفناء في الخارج، وتراس على السطح يطل على ساحل بينوا. إنه المخطط المناسب للعائلات أو المجموعات التي تحجز بيتاً كاملاً.

قاعدة إعلاناتنا تسجل 263 م²، وهو الرقم الذي نعتمده، بينما يذكر عرض BREIG المستخدم في صفحة المشروع 180 م². قد يكون الفرق بين مساحة السكن والمساحة الكلية مع التراسات، لكننا لا نخمن. نطابق الرقمين مع المخطط قبل الصفقة.

تدرج BREIG نموذج TRIO الأساسي من 8.12 مليار روبية، والقطعة في قاعدتنا بسعر 8.30 مليار روبية. بإضافة التراس يصل إلى 8.69 مليار روبية. وباقة التراس مع السطح كاملة تصل إلى 9.06 مليار روبية. إيجارك الطويل على الفيلا يمتد حتى 2055.

حساب هذا العقار

عائد EDEM II · فيلا بثلاث غرف نوم: الإجمالي والصافي

تتوقع BREIG 11.4% سنوياً على الأقل في EDEM II، بافتراض إشغال 75–85% ورسوم إدارة 18% من الإيراد، وتوقعها يتجاهل الضريبة والاستهلاك. أدناه نموذجنا: سعر ليلة لفيلا بثلاث غرف في نوسا دوا 4.2 مليون روبية، بعد خصم الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 12.1%≈ 1.01 مليار روبية سنوياً بإشغال 65% و4.2 مليون روبية لليلة صافٍ 7.3%≈ 605 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 13.7 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي1.01 مليار روبية12.1% من السعر · سعر الليلة 4.2 مليون روبية، الإشغال 65%
  • شركة الإدارة181 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب101 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة121 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك605 مليون روبية7.3% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 13.7 سنة
سيناريوهات الإشغال: EDEM II · فيلا بثلاث غرف نوم
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
55%متحفظ853 مليون روبية341 مليون روبية512 مليون روبية6.2%16.2 سنة
65%أساسي1.01 مليار روبية403 مليون روبية605 مليون روبية7.3%13.7 سنة
75%قوي1.16 مليار روبية465 مليون روبية698 مليون روبية8.4%11.9 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
تتوقع BREIG 11.4% سنوياً على الأقل في EDEM II، بافتراض إشغال 75–85% ورسوم إدارة 18% من الإيراد، وتوقعها يتجاهل الضريبة والاستهلاك. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
4.2 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Nusa Dua بنحو 1.5–1.8 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Nusa Dua نحو ≈ 40% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 55%، وأساسي 65%، وقوي 75%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
NAI Villa V4M: 7.9% صافٍ بإشغال 65%; Ramada Home-room: 8.1% صافٍ بإشغال 65%; EDEM II · فيلا كوندو 33 م²: 11.0% صافٍ بإشغال 65%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

تأتي TRIO بإيجار طويل بتاريخي انتهاء مسجلين: 9 يناير 2055 من حسابات العائد لدى BREIG، و31 أغسطس 2055 من قاعدة إعلاناتنا، وهو التاريخ الذي نعتمده. نجعل العقد يذكر تاريخاً واحداً مع شروط التجديد. يبقى نحو 26 سنة من تسليم ديسمبر 2028. دفعة 10% ترافق عقد البيع الأولي (PPJB). ترخيص التأجير وشهادة صلاحية الاستخدام (SLF) ينتظران الإنجاز.

الملكية والتراخيص: EDEM II · فيلا بثلاث غرف نوم
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجارحتى 31.08.2055، بحسب قاعدة إعلاناتناتحصل على نحو 26 سنة بعد الإنجاز. التاريخ الرئيسي 31 أغسطس 2055، والعقد يحسم مسألة 9 يناير مقابل 31 أغسطس 2055 ويوضح إمكان التجديد.
تصنيف الأرضيُحسم عبر المخطط التنظيمي (RDTR)نطابق القطعة مع مستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) قبل الحجز بدل الوثوق بالكتيّب.
رخصة البناء (PBG)قيد المراجعةنحتاج رقم رخصة البناء (PBG) ونسخة منها في يدنا قبل أن ننصحك بدفع أي شيء.
المطوّرBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)العرض يذكر هذا الكيان القانوني. نراجع تسجيله ومشاريعه المنجزة، ومنها المرحلة الأولى EDEM Villas.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)قيد الإنشاء، لم تصدر بعدالبلدية لا ترخص التأجير قبل وجود شهادة SLF، فموعدها مكانه عقدك.
رخصة التأجير السياحي (NIB)تُحسم بعد التسليممنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليممفروشة والأنظمة مركّبة، بحسب العرضملحق موقّع يذكر أثاث TRIO وتجهيزاتها بنداً بنداً.
حجزك ينتظر حتى نراجع القطعة والموافقات وهوية البائع. التقرير المكتوب يوضح كل ما بقي دون حل.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ EDEM II · فيلا بثلاث غرف نوم؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات EDEM II · فيلا بثلاث غرف نوم

  1. الحجزاحجز قطعة TRIO لدى BREIG.
  2. 10% عند التوقيعتوقّع العقد بدفعة 10%، ثم تدفع كاملاً أو بخطة.
  3. الدفعاتاختيار الخطة يضيف 88.5 إلى 177 مليون روبية إلى السعر النقدي. نطلب المواعيد لقطعتك.
  4. التسليمالقسط الأخير، ثم الفيلا لك.
  5. الإدارةفريق إدارة BREIG يؤجر الفيلا ويدفع كل ثلاثة أشهر.

عرض BREIG هو مصدر هذه الخطوات ودفعة 10% الأولى. لا جدول أقساط فيه، فتدخل المواعيد عقد البيع الأولي (PPJB) بعد مراجعتنا.

الموقع

الموقع: التلال فوق الساحل · نوسا دوا

في الأسفل على الساحل يمتد جنوب نوسا دوا (Nusa Dua) إلى فنادق خمس نجوم ونوادي جولف وشواطئ باندوا (Pandawa) وميلاستي (Melasti) الهادئة. على تلة الفيلا مبانٍ قليلة بعد. التسوق اليومي يحتاج مشواراً بالسكوتر.

فيلا بثلاث غرف نوم في EDEM II: فيلا من طابقين بمسبح بين النخيل (تصور)
نوسا دوا · بادونج · التلال فوق الساحل الجنوبي
  • فندق The Ritz-Carlton, Bali≈ 1.4 كم بخط مستقيم
  • فندق The Apurva Kempinski≈ 1.5 كم · 5 دقائق، بحسب المطوّر
  • شاطئ نوسا دوا≈ 8 دقائق، بحسب المطوّر
  • شاطئ باندوا≈ 12 دقيقة، بحسب المطوّر
  • مطار نغوراه راي≈ 30 دقيقة، بحسب المطوّر

تختار المجموعات الأكبر نوسا دوا من أجل إطلالات البحر ومرافق المنتجعات المجاورة وإشغال ثابت معظم السنة. العيب لحجز البيت الكامل هو العزلة، فالخدمات اليومية على بعد 10 إلى 15 دقيقة بالسيارة.

التلال فوق الساحل · نوسا دوا · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 5معالم
  • 1مطعم
  • 1نادٍ رياضي

الأقرب

  • Pura Karang Bonaمعلم · 675 م
  • Alam Paragliding Flying Siteمعلم · 822 م
  • Gala Viewpointمعلم · 833 م
  • RUIG Paraglidingمعلم · 845 م
  • The Viewمطعم · 935 م
  • Kenyery homestayفندق · 1.1 كم
  • Guest houseفندق · 1.2 كم
  • Pondok Ramفندق · 1.2 كم

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن EDEM II · فيلا بثلاث غرف نوم

كم تتقاضى Rise Real Bali على فيلا TRIO؟

لن تدفع لنا شيئاً. BREIG تغطي العمولة، وأنت تدفع سعرها المعلن. مراجعتنا قبل الحجز، على حسابنا، تشمل عقد إيجار الأرض وتاريخ انتهائه الفعلي، وتصنيف القطعة في المخطط التنظيمي (RDTR)، وسجلات شركة BREIG، ورخصة البناء (PBG). يصلك ملخص مكتوب يسمّي ما لم نستطع إغلاقه.

هل يمكن إتمام شراء TRIO من خارج إندونيسيا؟

نعم. نعرض عليك المخططات والبناء عبر Zoom ونتولى فحص المستندات في بالي. بموجب وكالة قانونية منك يوقّع كاتب عدل في بالي عقدي TRIO، الإيجار وإدارة التأجير. بعد الإنجاز يتولى فريقنا محضر الاستلام. لا تحتاج إلى ركوب طائرة.

لماذا لفيلا الثلاث غرف مساحتان مختلفتان؟

قاعدة إعلاناتنا تذكر 263 م²، وعرض BREIG يذكر 180 م². الفارق يبدو كأنه بين مساحة السكن والمساحة الكلية مع التراسات والسطح، لكن ليس لدينا تفصيل يثبت ذلك. نعتمد الرقم الأكبر 263 م² ونطابقه مع المخطط والعقد قبل أي حجز، لا بناءً على كلام البائع.

ما عائد الإيجار الذي تحسبونه لـTRIO؟

سعر الليلة الأساسي عندنا 4.2 مليون روبية، من بيانات AirROI لنوسا دوا معدّلة لفيلا بثلاث غرف نوم. تليه ثلاثة مستويات إشغال، 55 و65 و75%، وهو نطاق الفلل المُدارة. اخصم 40% من الإيراد للإدارة والضريبة والإصلاحات، فيعطي السيناريو الأوسط نحو 7.3% صافياً في السنة. هذا تقدير، ولا أحد يضمن الدخل.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←