NUSA DUA · ID RR-3043

EDEM II: villa de tres dormitorios con piscina y azotea, Nusa Dua

La TRIO es la villa más grande de EDEM II, y la unidad que tenemos en base cuesta Rp 8.300 millones. Son tres dormitorios, cada uno con su baño, piscina privada y una azotea que mira a la costa de Benoa; el acabado se elige entre dos. El leasehold llega a 2055 y BREIG prevé entregar en diciembre de 2028. La superficie todavía la estamos confirmando, porque circulan dos cifras.

Unidad de EDEM II · unidades publicadas: 4

  • Leasehold hasta 2055
  • En construcción
  • Azotea
  • Tres baños
  • 3dormitorios
  • 263 m²superficie en nuestra base (por confirmar)
  • Leaseholdhasta 31.08.2055
  • 12.2028entrega, según nuestra base
  • 3baños

Inmueble

Qué compras

La casa tiene dos plantas. Abajo, salón y cocina abiertos a la piscina y al patio; arriba, los tres dormitorios. Encima de todo, la azotea. Es la distribución que buscan las familias y los grupos que alquilan la villa entera, y en Nusa Dua ese huésped suele quedarse varias noches.

Nuestra base registra 263 m², mientras que la presentación de BREIG, que usamos en la ficha del proyecto, da 180 m². Puede ser superficie útil frente a superficie total con terrazas, pero no vamos a suponerlo. Antes de la operación cotejamos las dos cifras con el plano.

BREIG pone el TRIO básico desde Rp 8.120 millones, y la unidad de nuestra base cuesta Rp 8.300 millones. Con terraza sube hasta Rp 8.690 millones, y el paquete completo de terraza y azotea llega a Rp 9.060 millones. El leasehold de la villa llega a 2055.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de EDEM II · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta

BREIG proyecta al menos un 11,4 % anual en todo EDEM II, suponiendo un 75–85 % de ocupación y una gestora que cobra el 18 % de la facturación, y su previsión no tiene en cuenta impuestos ni amortización. Abajo va nuestro modelo: tarifa en Nusa Dua para tres dormitorios de Rp 4,2 millones por noche, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 12,1 %≈ Rp 1.010 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 4,2 millones por noche Neta 7,3 %≈ Rp 605 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.010 millones12,1 % del precio · Rp 4,2 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 181 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 101 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 121 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 605 millones7,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,7 años
Escenarios de ocupación: EDEM II · Villa de 3 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 853 millonesRp 341 millonesRp 512 millones6,2%16,2 años
65%baseRp 1.010 millonesRp 403 millonesRp 605 millones7,3%13,7 años
75%optimistaRp 1.160 millonesRp 465 millonesRp 698 millones8,4%11,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 4,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El TRIO se vende en leasehold con dos fechas de fin registradas: el 9 de enero de 2055, de los cálculos de rentabilidad de BREIG, y el 31 de agosto de 2055, de nuestra base. Hacemos que el contrato fije una, junto con las condiciones de renovación. Quedan unos 26 años desde la entrega de diciembre de 2028. Con el PPJB va un pago del 10 %. El certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) esperan a que termine la obra.

Derecho y licencias de EDEM II · Villa de 3 dormitorios
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHasta 31.08.2055, según nuestra base de anunciosTendrías unos 26 años tras la entrega. El contrato resuelve si vale el 9 de enero o el 31 de agosto de 2055 y deja claro si cabe renovación.
ZonificaciónPor confirmar con el RDTRCotejamos la parcela con un extracto del RDTR antes del depósito, en vez de fiarnos del folleto.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarNecesitamos tener el número del PBG y una copia antes de recomendarte pagar nada.
PromotoraBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La presentación recoge esta sociedad. Revisamos su registro y sus proyectos terminados, incluida la primera fase de EDEM Villas.
Certificado de habitabilidad (SLF)En construcción, aún no emitidoLa regencia no da la licencia de alquiler turístico (NIB) hasta que existe el SLF, así que su plazo tiene que estar en tu contrato.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmar tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblada y con instalaciones listas, según la presentaciónUn anexo firmado enumera, pieza a pieza, los muebles y el equipamiento del TRIO.
Tu depósito espera hasta que hayamos revisado la parcela, las licencias y quién vende. El informe escrito detalla lo que siga sin resolver.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de EDEM II · Villa de 3 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de EDEM II · Villa de 3 dormitorios

  1. ReservaReservas la unidad TRIO con BREIG.
  2. 10 % a la firmaFirmas el contrato con un 10 % de entrada y pagas el resto al contado o por fases.
  3. Pagos por fasesSi eliges pagar por fases, el precio al contado sube entre Rp 88,5 y 177 millones. Pedimos las fechas para tu unidad.
  4. EntregaÚltimo pago, y la villa ya es tuya para usarla.
  5. GestiónEl equipo de gestión de BREIG alquila la villa y liquida cada tres meses.

Estos pasos y la entrada del 10 % salen de la presentación de BREIG. Como no trae calendario de pagos por fases, las fechas van al PPJB después de nuestra revisión.

Ubicación

Dónde está: Colinas sobre la costa · Nusa Dua

Abajo, en la costa, el sur de Nusa Dua reúne hoteles de cinco estrellas, clubes de golf y las playas tranquilas de Pandawa y Melasti. En la ladera de la villa aún hay pocos edificios. La compra del día a día pide un trayecto en moto.

Villa de 3 dormitorios en EDEM II: villa de dos plantas con piscina entre palmeras (render)
Nusa Dua · Badung · colinas sobre la costa sur
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km en línea recta
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, según la promotora
  • Playa de Nusa Dua≈ 8 min, según la promotora
  • Playa de Pandawa≈ 12 min, según la promotora
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min, según la promotora

Los grupos grandes eligen Nusa Dua por las vistas al mar, las instalaciones de los resorts vecinos y una ocupación que aguanta estable casi todo el año. La pega para quien alquila la casa entera es el aislamiento: los servicios del día a día quedan a 10–15 minutos en coche.

Colinas sobre la costa · Nusa Dua · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 1restaurante
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Pura Karang Bonalugar de interés · 675 m
  • Alam Paragliding Flying Sitelugar de interés · 822 m
  • Gala Viewpointlugar de interés · 833 m
  • RUIG Paraglidinglugar de interés · 845 m
  • The Viewrestaurante · 935 m
  • Kenyery homestayhotel · 1,1 km
  • Guest househotel · 1,2 km
  • Pondok Ramhotel · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre EDEM II · Villa de 3 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa TRIO?

No nos pagas nada. BREIG se hace cargo de la comisión y tú pagas su precio de lista. Nuestra revisión previa al depósito, a nuestra costa, cubre el leasehold del suelo y su fecha de fin real, la zonificación de la parcela en el RDTR, el registro mercantil de BREIG y el PBG. Recibirás un resumen escrito con lo que no hayamos podido cerrar.

¿Podría cerrar la compra del TRIO desde el extranjero?

Sí. Te enseñamos los planos y la obra por Zoom y nos encargamos de revisar los documentos en Bali. Los dos contratos del TRIO, el leasehold y la gestión del alquiler, se firman ante notario en Bali con tu poder. Tras la entrega, nuestro equipo se ocupa del acta de recepción. No tienes que subirte a un avión.

¿Por qué la villa de 3 dormitorios tiene dos superficies distintas?

Nuestra base dice 263 m² y la presentación de BREIG, 180 m². La diferencia parece la de superficie útil frente a superficie total con terrazas y azotea, pero no tenemos un desglose que lo demuestre. Mostramos las dos cifras tal cual y las cotejamos con el plano y el contrato antes de cualquier depósito, no con la palabra del vendedor.

¿Qué rentabilidad de alquiler calculamos para el TRIO?

Nuestra tarifa base por noche es de Rp 4,2 millones, con datos de AirROI para Nusa Dua ajustados a una villa de tres dormitorios. Después probamos tres niveles de ocupación, 55, 65 y 75 %, la franja de las villas con gestora. Restamos un 40 % de la facturación para gestora, impuestos y reparaciones, y el escenario medio da cerca de un 7,3 % neto anual. Es una estimación y nadie garantiza ese ingreso.

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