NUSA DUA · ID RR-2987

K-Village: villa de dos dormitorios con vistas al océano, 106 m², Nusa Dua

Desde la terraza de la villa 28 se ve el océano: está en la fila alta de K-Village, en Sawangan, y por eso es la unidad más cara del proyecto, Rp 7.960 millones. Tiene 106 m² interiores, dos dormitorios y piscina propia. Su leasehold también es más largo que el del resto, 28 + 25 años, y PCE prevé entregar en 2027.

Unidad de K-Village · unidades publicadas: 2

  • Leasehold 28 + 25
  • Cimentación
  • Vistas al océano
  • Piscina privada
  • 2dormitorios
  • 106 m²superficie de la villa
  • 200 m²parcela
  • Leasehold28 + 25 años
  • 2027entrega

Inmueble

Qué compras

Aquí lo que pagas son las vistas. Una villa de dos dormitorios con el mismo plano, pero orientada al jardín, está justo al lado por Rp 5.040 millones.

El salón funciona como un pabellón, con techo alto de vigas, una pared de vidriera y una isla de cocina. Sale a la piscina sin ningún escalón de por medio. Cada dormitorio tiene vestidor y baño propio, y el patio de las tumbonas mira por encima de la piscina hacia la costa.

PCE da a esta unidad un leasehold de 28 + 25 años, tres más que el 25 + 25 estándar del proyecto. La hoja registra la parcela como 1,89 áreas, es decir, 189 m², mientras que nuestra base da 200 m²; lo aclaramos antes de la operación. El precio es de Rp 7.960 millones. A PCE aún le pedimos el trimestre de entrega y un plan de pagos.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de K-Village · Villa de 2 dormitorios con vistas al océano: bruta y neta

Para la villa 28, PCE habla de un 11,1 % anual, y esa cifra no descuenta gestión, impuestos ni mantenimiento. Nuestro modelo, abajo, toma la tarifa de AirROI para Nusa Dua, la sube a Rp 3,0 millones por noche para una villa de dos dormitorios con vistas al océano y luego resta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 9,0 %≈ Rp 714 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 5,4 %≈ Rp 428 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 18,6 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 714 millones9,0 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 128 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 71,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de cómo compres
  • Desgaste y mantenimientoRp 85,7 millones12 % de la facturación · cubre noches vacías, consumibles y reparaciones
  • Neto para tiRp 428 millones5,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 18,6 años
Escenarios de ocupación: K-Village · Villa de 2 dormitorios con vistas al océano
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 604 millonesRp 242 millonesRp 362 millones4,6%22,0 años
65%baseRp 714 millonesRp 286 millonesRp 428 millones5,4%18,6 años
75%optimistaRp 824 millonesRp 329 millonesRp 494 millones6,2%16,1 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa 28 tiene un leasehold más largo que sus vecinas: 28 años y otros 25 con la renovación, según su hoja. Tus papeles van de la reserva al PPJB y se cierran con el leasehold ante notario cuando la villa esté terminada. En nuestra base el PBG figura como concedido. Las solicitudes del SLF y de la licencia de alquiler turístico (NIB) esperan a que termine la obra.

Derecho y licencias de K-Village · Villa de 2 dormitorios con vistas al océano
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) está cerrada a los extranjeros. Tus opciones son un leasehold, un derecho de uso (Hak Pakai) cuando tengas permiso de residencia o un derecho de superficie (HGB) a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA).
Plazo del derecho28 + 25 años, según la hoja de la unidadEl proyecto da 25 + 25 y la villa 28, 28 + 25. Tu contrato usa la cifra de la unidad y explica cómo funciona la renovación.
ZonificaciónTurística/mixta, según nuestra baseNuestra base da al terreno zonificación turística. Un extracto del RDTR tiene que coincidir antes de que se mueva dinero.
Licencia de obra (PBG)Concedido, según nuestra baseAntes de que pagues tendremos el número de la licencia y su extracto, adjuntos a nuestras conclusiones.
PromotoraPCE, sociedad por confirmarLa sociedad de PCE no aparece en nuestros archivos. La pedimos pronto y revisamos las obras terminadas de la promotora.
Certificado de habitabilidad (SLF)Aún no, fase de cimentaciónSin SLF no puede llegar la licencia de alquiler turístico (NIB), así que cada pago espera a una fase terminada.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaLas villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor salen de Airbnb, Booking.com y plataformas parecidas. Nuestras cifras usan alquiler de larga estancia hasta que la villa 28 tenga licencia.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaInscribir una villa a nombre de un testaferro (nominee) local conlleva riesgo penal según la Perda 4/2026, y en un conflicto se puede perder el inmueble. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualEl depósito en garantía (escrow) no es habitual con las promotoras de Bali. Lo que te protege es la estructura de pagos, cada uno ligado a una fase verificada, y una cláusula de penalización por retraso en la entrega.
Mobiliario y entregaLlave en mano, amueblada, según la hojaUn anexo al contrato de compra recoge el equipamiento y los electrodomésticos.
En la villa 28, el dinero solo se mueve cuando hayamos verificado el leasehold del suelo, las licencias y la sociedad vendedora. Nuestras conclusiones escritas señalan los huecos que queden.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de K-Village · Villa de 2 dormitorios con vistas al océano?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de K-Village · Villa de 2 dormitorios con vistas al océano

  1. ReservaAseguras la villa 28 con un depósito. PCE dirá el importe.
  2. ContratoEl primer pago sale a la firma, y el resto lo liquidas de una vez o por fases.
  3. Fases de obraEl dinero solo se mueve tras cada fase, con un calendario que pedimos para la villa 28.
  4. EntregaPagas lo que queda y recibes las llaves con un acta de entrega.

Nada en la hoja de PCE muestra cómo se reparte el precio en pagos. Cuando terminen las comprobaciones, ese calendario va al PPJB.

Ubicación

Dónde está: Sawangan · Nusa Dua

Desde las filas altas de Sawangan ves la costa, mientras las calles de abajo siguen siendo residenciales y verdes. Para salir por la noche hay que coger el coche hasta la zona de ITDC o Jimbaran.

Villa de 2 dormitorios en K-Village: sofás de la terraza con el océano detrás (render)
Nusa Dua · Badung · Sawangan
  • Playa de Nusa Dua≈ 4,5 km en línea recta
  • Playa de Pandawa≈ 2,4 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,4 km en línea recta
  • Uluwatu≈ 13,3 km en línea recta
  • Costa≈ 400 m, según nuestra base

En Nusa Dua el huésped paga más por ver el agua, y las reservas se mantienen fuera de los meses punta. Eso sí, las noches son tranquilas.

Sawangan · Nusa Dua · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6lugares de interés
  • 3restaurantes
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Pura Karang Bonalugar de interés · 193 m
  • Gala Viewpointlugar de interés · 292 m
  • Alam Paragliding Flying Sitelugar de interés · 298 m
  • RUIG Paraglidinglugar de interés · 320 m
  • The Viewrestaurante · 442 m
  • Charming Beachrestaurante · 944 m
  • The Ritz-Carlton, Balihotel · 1,1 km
  • Taman Sari Beachplaya · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre K-Village · Villa de 2 dormitorios con vistas al océano

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa 28 de K-Village?

Nada extra: la comisión la paga PCE y va incluida en su precio de lista. Antes de un depósito leemos el leasehold del suelo y su cláusula de renovación, contrastamos la zona con el mapa del RDTR, verificamos la sociedad vendedora y conseguimos el extracto del PBG. Esas comprobaciones las pagamos nosotros, y el informe escrito que te mandamos recoge cada punto abierto.

¿Se puede comprar a distancia la villa de dos dormitorios con vistas al océano?

Se puede. Por Zoom compartimos la hoja, el plano y el avance de la obra, y nuestro equipo revisa los papeles. El leasehold y el contrato con la operadora se firman ante notario con tu poder. Al terminar, inspeccionamos la villa 28 sobre el terreno y firmamos el acta de entrega por ti. En ningún paso de la operación hace falta que estés en Bali.

¿Por qué esta villa cuesta más que las otras de dos dormitorios?

Por dos razones. La primera son las vistas: la villa 28 está en la fila alta frente al océano, mientras que una de dos dormitorios al jardín del mismo tamaño cuesta Rp 5.040 millones. La segunda es el leasehold, 28 + 25 años en vez del 25 + 25 base. Las dos cosas suben la tarifa por noche y lo que podrías sacar por la villa el día que decidas vender.

¿Qué hay detrás de las cifras de rentabilidad de la villa 28?

La tarifa de Rp 3,0 millones por noche sale de datos de AirROI para Nusa Dua, subidos para una villa de dos dormitorios con vistas al océano. Los escenarios de ocupación están en el 55, 65 y 75 %, la franja de las villas con gestión profesional. Gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento se tragan el 40 % de la facturación bruta. El resultado es una estimación nuestra, sin ingreso asegurado.

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