NUSA DUA · ID RR-2980

K-Village: villa de un dormitorio con piscina propia, 64 m², en Sawangan, Nusa Dua

Rp 3.190 millones por 64,1 m² en una sola planta, sobre una parcela de 80,68 m² con piscina propia y un trozo de jardín. Dentro tienes salón con cocina, un dormitorio con claraboya y un baño con ducha. El leasehold de esta unidad es de 23 + 5 + 25 años, y la entrega cae en 2027.

Unidad de K-Village · unidades publicadas: 2

  • Leasehold 23 + 5 + 25
  • Cimentación
  • Piscina privada
  • Vistas al jardín
  • 1dormitorio
  • 64,1 m²superficie de la villa
  • 80,68 m²parcela de la villa
  • Leasehold23 + 5 + 25 años
  • 2027entrega

Inmueble

Qué compras

En K-Village no hay distribución más repetida que la de un dormitorio: villa de una planta con piscina y jardín propios. En la hoja de disponibilidad de la promotora siguen libres las villas 18A, 20 y 21. Las tres dan al jardín y las tres tienen el mismo precio.

Al cruzar la puerta encuentras una zona de estar organizada alrededor de la isla de cocina, un dormitorio bajo una claraboya y un baño con ducha. Vigas vistas, paneles tallados y vidrios tintados repiten el estilo del proyecto. La piscina y el patio ocupan el resto de la parcela de 80,68 m². Este tamaño lo alquilan parejas y viajeros solos, y en Nusa Dua suelen quedarse una semana o más.

La hoja dice 64,1 m² y nuestra base, 63 m²; antes de la operación fijamos la cifra correcta. PCE escribe el leasehold de esta unidad como 23 + 5 + 25 años, aunque la ficha del proyecto da 25 + 25. Precio: Rp 3.190 millones. Lo que aún estamos confirmando es el trimestre de entrega y el calendario de pagos.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de K-Village · Villa de 1 dormitorio: bruta y neta

La hoja de PCE da una rentabilidad anual del 12,9 % para esta villa. Es una cifra bruta, antes de cualquier gasto de explotación. Nuestro modelo, abajo, parte de una tarifa en Nusa Dua de Rp 1,9 millones por noche, ajustada a una villa de un dormitorio, y resta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 14,5 %≈ Rp 462 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,9 millones por noche Neta 8,7 %≈ Rp 277 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 462 millones14,5 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 83,1 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 46,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 55,4 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 277 millones8,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,5 años
Escenarios de ocupación: K-Village · Villa de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 391 millonesRp 156 millonesRp 235 millones7,4%13,6 años
65%baseRp 462 millonesRp 185 millonesRp 277 millones8,7%11,5 años
75%optimistaRp 533 millonesRp 213 millonesRp 320 millones10,0%10,0 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Los papeles de la unidad fijan el plazo en 23 + 5 + 25 años, y esa redacción, con la mecánica de cada renovación, es la que va a tu contrato. Primero va la reserva, luego el PPJB y, con la villa terminada, el leasehold ante notario. Según nuestra base el PBG existe. Los trámites del SLF y de la licencia de alquiler turístico (NIB) solo pueden empezar con la obra acabada.

Derecho y licencias de K-Village · Villa de 1 dormitorio
Tipo de derechoLeaseholdUn comprador extranjero no puede tener directamente la plena propiedad (Hak Milik). Puedes comprar en leasehold, obtener un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia o crear una sociedad de capital extranjero (PT PMA) con derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho23 + 5 + 25 años, según la hoja de la unidadPara el proyecto PCE da 25 + 25; para esta unidad, 23 + 5 + 25. Nos atenemos a lo que dice la unidad y dejamos los pasos de la renovación en el contrato.
ZonificaciónTurística/mixta, según nuestra baseNuestra base sitúa la parcela en zona turística. Lo cotejamos con un extracto del RDTR antes de tu depósito.
Licencia de obra (PBG)Concedido, según nuestra baseAntes de que pagues, conseguimos el número de la licencia y el extracto y los añadimos a nuestro informe.
PromotoraPCE, sociedad por confirmarNinguno de nuestros documentos da todavía la sociedad de PCE. La conseguiremos antes del depósito y revisaremos lo que PCE ha terminado hasta ahora.
Certificado de habitabilidad (SLF)Aún no, fase de cimentaciónSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso tus pagos siguen la obra y no fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaLas plataformas de reservas, Airbnb incluida, retiran las villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Mientras esta villa no la tenga, nuestro modelo supone solo alquiler de larga estancia.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaTener la villa a nombre de un local te expone a responsabilidad penal según la Perda 4/2026 y, en un conflicto, puede costarte la casa. No entramos en operaciones con testaferro (nominee).
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualEn Bali las promotoras no trabajan con depósito en garantía (escrow). Te protegen los pagos que solo se liberan tras fases de obra verificadas y una penalización por retraso escrita en el contrato.
Mobiliario y entregaLlave en mano, amueblada, según la hojaTu contrato enumera en un anexo cada mueble y cada electrodoméstico.
Tu depósito espera a nuestra revisión legal de la parcela, las licencias y la sociedad que figura en el contrato. Lo que siga sin resolver aparece en el informe escrito que te entregamos.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de K-Village · Villa de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de K-Village · Villa de 1 dormitorio

  1. ReservaEliges la villa 18A, 20 o 21 y dejas un depósito, cuyo importe fijará PCE.
  2. ContratoFirmas y haces un primer pago; después liquidas de una vez o repartes el resto.
  3. Fases de obraLos pagos van con las fases terminadas. Pedimos a PCE el calendario de esta villa.
  4. EntregaEntra el resto del dinero y salen las llaves, con un acta de entrega.

En los papeles de PCE no aparece plan de pagos para las villas de un dormitorio. Acordaremos el reparto tras nuestras comprobaciones y lo fijaremos en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Sawangan · Nusa Dua

Sawangan conserva la calma de Nusa Dua sin el gentío de los hoteles: calles residenciales, árboles y el mar a pocos minutos en moto. Para grandes tiendas y vida nocturna hay que ir en coche a ITDC o a Jimbaran.

Villa de 1 dormitorio en K-Village: patio y piscina de noche (render)
Nusa Dua · Badung · Sawangan
  • Playa de Nusa Dua≈ 4,5 km en línea recta
  • Playa de Pandawa≈ 2,4 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,4 km en línea recta
  • Uluwatu≈ 13,3 km en línea recta
  • Costa≈ 400 m, según nuestra base

Una villa de un dormitorio en Sawangan se alquila a parejas y a huéspedes de estancia larga que buscan agua sin olas y servicio de hotel a un paso. El punto flojo son las noches: las cafeterías quedan a 15–30 minutos.

Sawangan · Nusa Dua · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6lugares de interés
  • 3restaurantes
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Pura Karang Bonalugar de interés · 193 m
  • Gala Viewpointlugar de interés · 292 m
  • Alam Paragliding Flying Sitelugar de interés · 298 m
  • RUIG Paraglidinglugar de interés · 320 m
  • The Viewrestaurante · 442 m
  • Charming Beachrestaurante · 944 m
  • The Ritz-Carlton, Balihotel · 1,1 km
  • Taman Sari Beachplaya · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre K-Village · Villa de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por una villa de un dormitorio de K-Village?

Nada. Pagas el precio de lista de PCE, y la comisión nos la paga PCE. Para las villas 18A, 20 y 21 pedimos el leasehold del suelo con sus condiciones de renovación, cotejamos la zona con el RDTR, identificamos la sociedad vendedora y sacamos el extracto del PBG. Todo eso lo pagamos nosotros antes de tu depósito. El resultado te llega por escrito, con los puntos abiertos incluidos.

¿Puedo comprar la villa de un dormitorio desde el extranjero?

Puedes. Por Zoom te enseñamos la hoja de disponibilidad, el plano y cómo avanza la obra, y hacemos las comprobaciones de documentos. El leasehold y los papeles de gestión se firman ante notario con tu poder. Cuando termine la obra, nuestro equipo inspecciona la villa y firma el acta de entrega en tu nombre, así que no tienes que venir.

¿Qué villas de un dormitorio están libres y en qué se diferencian?

Las villas 18A, 20 y 21 figuran como libres. Todas tienen 64,1 m² interiores, parcela de 80,68 m², vistas al jardín y el mismo precio. La villa 12A es otra cosa: 86 m² frente al océano por Rp 4.340 millones. Antes de reservar, pedimos a PCE que confirme por escrito que tu unidad sigue libre.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de esta villa?

Partimos de la tarifa de AirROI para Nusa Dua, ajustada a una villa de un dormitorio de este tamaño: Rp 1,9 millones por noche. Después aplicamos tres escenarios de ocupación, 55, 65 y 75 %, sacados de villas con gestión profesional. Luego los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Lo que queda es una estimación nuestra, y nadie garantiza el ingreso por alquiler.

¿Por qué el leasehold figura como 23 + 5 + 25 años?

Así expresa PCE el plazo de esta unidad concreta, mientras que el proyecto en conjunto da 25 + 25. Tomamos como vinculante lo que dice la unidad y lo pasamos a tu contrato junto con el procedimiento de renovación. Al calcular ingresos contamos solo los años base, así que cada prórroga es un extra y no parte de las cuentas.

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