NUSA DUA
desde Rp 1.750 millones/ 25 + 25 años
Sol Nusa Dua
Nusa Dua · Complejo de apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 38–122 m²
- leasehold 25+25
Ver detalles
NUSA DUA · ID RR-3001
Sol: apartamento de un dormitorio, 47 m², Nusa Dua
En la segunda fase de Sol, en Nusa Dua, el apartamento más pequeño mide 47 m² y cuesta Rp 2.210 millones. Tiene dormitorio, zona de estar, cocina integrada y una puerta que sale directa a la piscina común; el acabado es más claro y sencillo que en la primera fase. La entrega está prevista para finales de 2027, con un leasehold de 25 + 25 años.
Unidad de Sol Nusa Dua · unidades publicadas: 4
- Leasehold 25 + 25
- En construcción
- Entrega: 4.º trim. 2027
- Piscina comunitaria
- 1dormitorio
- 47 m²superficie útil
- Leasehold25 + 25 años
- 4.º trim. 2027entrega, fase 2
- 1,6 kma la costa (según nuestra base)
Inmueble
Qué compras
Es una unidad de la segunda fase de Sol, una fila por detrás de la franja hotelera de Nusa Dua. Como todos los propietarios del complejo, usas la piscina que recorre el edificio, el gimnasio y una zona de descanso. El aeropuerto queda a unos 9 km, lo que ayuda con las estancias cortas.
En la segunda fase la promotora ha ido a algo más sereno: paredes blancas, madera, lámparas colgantes de ratán y un panel verde sobre la cama. Los electrodomésticos van integrados en una cocina a lo largo de una pared, y la zona de estar sale a la piscina. Los cinco metros extra respecto al plano de 42 m² dan almacenaje de verdad, y para un huésped de un mes eso pesa más que unas vistas.
En la hoja de disponibilidad aparecen dos unidades de este tamaño, cada una a Rp 2.210 millones. La compras con un leasehold de 25 años más 25, en suelo con zonificación amarilla R-4. La licencia de obra aún no está confirmada en nuestra base, y tendremos el extracto antes de que comprometas un depósito.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Sol · 1 dormitorio, 47 m²: bruta y neta
La promotora no da rentabilidad para la distribución de 47 m², así que las cifras de abajo son nuestras. Usan una tarifa de Rp 1,3 millones por noche para un apartamento de este tamaño en segunda línea de Nusa Dua, menos la comisión de la gestora, impuestos y mantenimiento.
Bruta 14,2 %≈ Rp 315 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,3 millones por noche
Neta 8,5 %≈ Rp 189 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 315 millones14,2 % del precio · Rp 1,3 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 56,7 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 31,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 37,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 189 millones8,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 266 millones | Rp 107 millones | Rp 160 millones | 7,2% | 13,8 años |
| 65%base | Rp 315 millones | Rp 126 millones | Rp 189 millones | 8,5% | 11,7 años |
| 75%optimista | Rp 363 millones | Rp 145 millones | Rp 218 millones | 9,9% | 10,1 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,3 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La estructura es un leasehold del suelo de 25 años, prorrogable otros 25 según la promotora, con el plazo restante contado desde la entrega de finales de 2027. Firmas un documento de reserva, luego un PPJB con esta unidad y el notario inscribe el leasehold. En nuestro expediente aún falta el extracto del PBG. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan con la obra terminada.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 25 + 25 añosCon la entrega a finales de 2027, tus 25 años empiezan entonces. El contrato explica cómo funciona la prórroga. |
| Zonificación | Residencial, amarilla R-4 según la hoja de la promotoraZona de vivienda. Antes del depósito revisamos en el extracto del RDTR si se permite el alquiler de corta estancia. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarNo hay PBG confirmado en nuestra base. Primero pedimos el número de la licencia y una copia. |
| Promotora | PT Aussie Core BuildersFigura como promotora en nuestra base. El registro de la sociedad y sus entregas anteriores están en nuestra lista. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En construcción, aún no emitidoSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que el dinero se mueve con los hitos de la obra. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Amueblado y con electrodomésticos, según los rendersAl contrato va unida una relación firmada de muebles y electrodomésticos. |
Una entrega a finales de 2027 nos da tiempo, y lo aprovechamos: el leasehold del suelo, la zonificación y la licencia de obra se revisan antes del depósito. Nuestro informe escrito muestra qué está confirmado y qué no.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Sol · 1 dormitorio, 47 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Sol · 1 dormitorio, 47 m²
- ReservaRp 17,7 millones, que se descuentan del precio.
- Primer pago30 % al firmar el PPJB.
- Cimentación y estructura20 % por fase, dos veces.
- Fachadas20 % al terminar las fachadas.
- Acabados y llaves10 % en acabados y después las llaves.
Estas condiciones salen tal cual de la presentación de la segunda fase de la promotora. Si cancelas después de reservar, la reserva se la queda la promotora. Cada pago lleva recibo ante notario, y fijamos las cifras exactas de tu unidad en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Nusa Dua · segunda línea
Entre la carretera principal y la línea de hoteles, esta parte de Nusa Dua es donde la gente vive, no donde veranea. El mar queda a unos 1,5 km y los recados del día se hacen en minutos.
- Playa de Nusa Dua≈ 3,2 km en línea recta
- Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,1 km en línea recta
- Sanur≈ 15,9 km en línea recta
- A la costa≈ 1,6 km, nuestra base
Familias y asistentes a congresos mantienen las reservas parejas todo el año, con la ayuda del servicio de hotel al lado y un agua en la que se puede nadar. El punto flojo es la vida nocturna, a 15–30 minutos en coche.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 2tiendas
Lo más cercano
- Le Berceuse Villa & Resorthotel · 697 m
- Kenyery homestayhotel · 710 m
- Guest househotel · 712 m
- Hotelhotel · 743 m
- Swiss Belhotel Segarahotel · 748 m
- Vinila Nusa Duahotel · 760 m
- Raja Marttienda · 773 m
- Sekar Nusa Villashotel · 1 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Sol · 1 dormitorio, 47 m²
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro el apartamento de 47 m² en Sol?
No nos pagas nada: la comisión la paga la promotora de Sol y va incluida en el precio de lista. Antes de que reserves, reunimos el leasehold del suelo y la cláusula de prórroga, verificamos la zonificación R-4 en el RDTR y reclamamos el extracto del PBG que falta. Nuestras comprobaciones no te cuestan nada, y recibes por escrito la lista de lo que siga abierto.
¿Puedo comprar una unidad de la segunda fase de Sol desde el extranjero?
Sí, y muchos de nuestros clientes no pisan la obra hasta la entrega. Por Zoom te enseñamos el plano, la hoja y cómo va la obra. El leasehold y el contrato de gestión se firman ante notario con tu poder. En la entrega de finales de 2027 nuestro equipo inspecciona el apartamento y firma el acta de recepción en tu nombre.
¿Espero a la segunda fase o compro en la primera?
Depende de lo que busques. La primera fase termina un año antes y puede generar ingresos desde 2027, pero allí solo quedan unidades de 42 m². La segunda da más donde elegir y planos más grandes, a cambio de tener el dinero parado más tiempo. En los dos casos, los pagos siguen las fases de obra, no el calendario.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
AirROI nos da la tarifa por noche de Nusa Dua y la ajustamos a un apartamento de 47 m²: Rp 1,3 millones. Después aplicamos tres escenarios de ocupación, 55, 65 y 75 %, los típicos de alquileres con gestora. Después restamos el 40 % de la facturación para gastos de explotación. Es una estimación de Rise Real Bali, y los ingresos reales pueden ser otros.
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