NUSA DUA
desde Rp 1.680 millones/ hasta 31.08.2055
EDEM II
Nusa Dua · Villas y apartamentos
- Estudio–3 dormitorios
- 33–263 m²
- leasehold hasta 2055
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NUSA DUA · ID RR-3022
EDEM II: condo villa de 33 m² con piscina propia, Nusa Dua
Esta condo villa de 33 m² es un estudio con piscina propia y una escalera de caracol que sube a la azotea, con el océano delante. En la versión con piscina cuesta Rp 1.950 millones. Es de la segunda fase de BREIG en Nusa Dua: leasehold hasta 2055 y entrega prevista para diciembre de 2028.
Unidad de EDEM II · unidades publicadas: 4
- Leasehold hasta 2055
- En construcción
- Piscina privada
- Acceso a la azotea
- Estudiosalón con cocina
- 33 m²superficie en nuestra base
- Leaseholdhasta 31.08.2055
- 12.2028entrega, según nuestra base
- 33 m²superficie útil, según la lista de precios
Inmueble
Qué compras
La condo villa Apollo es el formato más compacto de EDEM II: 33 m² en las colinas sobre la costa de Nusa Dua. Nuestra base la registra como de 1 dormitorio, pero el plano es el de un estudio. Zona de dormir, cocina y escritorio comparten espacio, y el baño queda detrás de un arco. Fuera, una escalera de caracol propia sube a la azotea.
El precio depende del paquete. En la lista de BREIG la versión sin piscina empieza en Rp 1.640 millones, la versión con piscina está en Rp 1.950 millones y con piscina y azotea llega hasta Rp 2.150 millones. Esta ficha muestra la versión con piscina, que es la que figura en nuestra base.
La azotea pesa más de lo que parece. Una terraza con vistas al océano sube la tarifa por noche más que unos metros extra dentro: en Nusa Dua el huésped paga antes por las vistas que por el espacio. El leasehold llega a 2055, así que tras la entrega quedan unos 26 años.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de EDEM II · Condo villa de 33 m²: bruta y neta
La previsión de BREIG para EDEM II empieza en el 11,4 % anual, con un 75–85 % de noches reservadas y un 18 % para la gestora, y no cuenta impuestos ni desgaste. Abajo va nuestro modelo: con datos de Nusa Dua esta condo villa sale a unos Rp 1,5 millones por noche, y luego restamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 18,3 %≈ Rp 357 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,5 millones por noche
Neta 11,0 %≈ Rp 214 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,1 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 357 millones18,3 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 64,2 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 35,7 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 42,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 214 millones11,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,1 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 302 millones | Rp 121 millones | Rp 181 millones | 9,3% | 10,8 años |
| 65%base | Rp 357 millones | Rp 143 millones | Rp 214 millones | 11,0% | 9,1 años |
| 75%optimista | Rp 412 millones | Rp 165 millones | Rp 247 millones | 12,6% | 7,9 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Estudio: 8,8 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La condo villa se compra en leasehold. Nuestra base lo cierra el 31 de agosto de 2055 y los cálculos de BREIG, el 9 de enero de 2055, así que el contrato tiene que fijar una fecha y la posible renovación. Tras la entrega de diciembre de 2028 quedan unos 26 años. Al firmar el PPJB pagas un 10 %. Con la obra terminada llegan el certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hasta 31.08.2055, según nuestra base de anunciosUnos 26 años desde la entrega. Nuestra base dice 31 de agosto de 2055 y las cifras de BREIG, 9 de enero de 2055. La fecha y la redacción de la renovación las cerramos en el contrato. |
| Zonificación | Por confirmar con el RDTRAntes de que pongas dinero conseguimos el extracto del RDTR de la parcela. Lo que diga el vendedor sobre la zonificación no cuenta. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarBREIG ya tiene nuestra petición del número del PBG y de una copia. Sin los dos no recomendamos ningún depósito. |
| Promotora | BREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La sociedad aparece con su nombre en la presentación. Confirmamos que está registrada y revisamos lo que ha entregado, incluida la primera fase de EDEM Villas. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En construcción, aún no emitidoSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que su plazo tiene que estar en el contrato. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmar tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Amueblada y con instalaciones listas, según la presentaciónPide por escrito la lista del equipamiento. Pasa a ser un anexo del contrato. |
El terreno, las licencias y los papeles del vendedor se revisan antes de tu depósito, y un informe escrito te dice qué sigue abierto.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de EDEM II · Condo villa de 33 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de EDEM II · Condo villa de 33 m²
- ReservaEliges la condo villa y su paquete, y BREIG te bloquea la unidad.
- 10 % a la firmaUn 10 % con el contrato; el resto, de una vez o por fases.
- Pagos por fasesPagar a plazos cuesta entre Rp 88,5 y 177 millones más. Pedimos las fechas a BREIG.
- EntregaPagas el resto y recibes la unidad.
- GestiónLa gestora de BREIG la alquila y te paga cada trimestre.
Estos pasos y la entrada del 10 % siguen la presentación de BREIG. Las fechas de los pagos por fases no aparecen en ella; por eso las fijamos al revisar el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Colinas sobre la costa · Nusa Dua
Este rincón del sur de Nusa Dua junta resorts de lujo en primera línea y golf con el agua tranquila de Pandawa y Melasti. La colina sigue siendo casi todo terreno abierto. Para llegar a una cafetería o una tienda, hay que coger la moto.
- The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km en línea recta
- The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, según la promotora
- Playa de Nusa Dua≈ 8 min, según la promotora
- Playa de Pandawa≈ 12 min, según la promotora
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min, según la promotora
Las parejas reservan aquí por las vistas, el servicio de hotel cerca y un calendario sin temporada baja profunda. La pega es el vacío: la vida diaria más cercana queda a 10–15 minutos en coche desde la colina.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 5lugares de interés
- 1restaurante
- 1gimnasio
Lo más cercano
- Pura Karang Bonalugar de interés · 675 m
- Alam Paragliding Flying Sitelugar de interés · 822 m
- Gala Viewpointlugar de interés · 833 m
- RUIG Paraglidinglugar de interés · 845 m
- The Viewrestaurante · 935 m
- Kenyery homestayhotel · 1,1 km
- Guest househotel · 1,2 km
- Pondok Ramhotel · 1,2 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre EDEM II · Condo villa de 33 m²
¿Rise Real Bali cobra comisión por la condo villa de EDEM II?
No. Pagas el precio de BREIG, y la comisión la paga BREIG. Antes de tu depósito, y a nuestra costa, conseguimos el leasehold del suelo con su fecha de fin exacta, cotejamos la zonificación con el RDTR, revisamos la sociedad de BREIG y pedimos el PBG. Las conclusiones te llegan en un informe escrito que marca todo lo pendiente.
¿Puedo comprar la condo villa viviendo fuera?
Puedes. Vemos el plano y el avance de la obra por Zoom y hacemos la revisión legal en Bali. El leasehold y el contrato de gestión de BREIG se firman ante notario con tu poder. Al terminar la obra firmamos el acta de recepción en tu lugar, así que toda la compra se hace sin coger un avión.
¿Cuánto suman la piscina y la azotea al precio de la condo villa?
BREIG pone la versión sin piscina desde Rp 1.640 millones, la versión con piscina en Rp 1.950 millones y la de piscina y azotea hasta Rp 2.150 millones. Las mejoras se pagan solas a través de la tarifa por noche: el huésped paga más por agua y vistas que por una unidad sencilla del mismo tamaño.
¿De dónde sale el 11,0 % neto?
El escenario base usa Rp 1,5 millones por noche, la tarifa de AirROI para Nusa Dua ajustada a una condo villa de 33 m² con piscina. Las ocupaciones del 55, 65 y 75 % son las de alquileres con gestora. Con un 40 % de gastos, al 65 % de ocupación sale cerca de un 11,0 % neto anual. Es una proyección nuestra y el ingreso no está asegurado.
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